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Winter activities in the Alps | Part 2

Courchevel
1 – Indoor activities

 

Courchevel – Aquatic centre (Aquamotion):

  • From 13€ a day
  • A large number of activities
  • Open all year round

The Aquamotion swimming pool in Courchevel has many recreational facilities such as : pools, spa and fitness areas, climbing wall, diving pit and surf wave.

 

Chamonix – Alpine museum:

  • From 4€, free for -18
  • Located In the former luxury hotel “Chamonix Palace”, opened in May 1914.

The Alpine museum  lets you discover the historical and artistic heritage of the Mont-Blanc region.

The permanent exhibition invites you to travel back in time and learn about the history of the Chamonix valley thanks to its collections. You will discover  the beginnings of mountaineering and the conquest of Mont Blanc, the great scientific adventures at 4000 m altitude, the creation of winter and summer sports, valley transformations with tourism development.

 

Chamonix – QC Terme Spa

  • From €50

Nestled in the midst of nature, the new QC Terme spa takes place in the majestic Mont Blanc and offers you the luxury of swimming surrounded by snow or mountain meadows. An unexpected synthesis between hot and cold, water and earth: within its 3000 square meters, you can enjoy more than 30 wellness activities for a multi-sensory journey. There’s  an infinity pool which is reflected in the water of the adjacent alpine lake, with a breathtaking view of the Bossons glacier.

 

Saint-Gervais – SPA 

  • From 42€, price vary regarding activity
  • Recognised by the French National Academy of Medicine

The thermal water journey began 6,500 years ago. At the foot of the highest peak in Europe, between summits and underground rocks, the Thermal Spring Water of Saint-Gervais trickles through the bowels of the famous Mont Blanc massif. Its itinerary over several millennia enriches it with minerals and trace elements.

Water with exceptional properties, exploited for the first time in 1807 and recognized by the French National Academy of Medicine. To date, everyone can benefit as much from their therapeutic virtues

 

2 – Food

 

Chamonix – Caphorn

Stroll through the Rue de Moulins – Chamonix’s main bar and restaurant road – and you will find one of the town’s up-market restaurants. The inconspicuously elevated entry leads you into a 4-storey restaurant with an open terrace in the summer.

Our menu picks

We recommend starting with honey roasted pear salad with caramelised pecans, Roquefort  cheese and cranberries followed by superb duck breast fillet with green apples and Foie Gras, Soja sauce and flavoured rice.

After finishing your feast, head over to Les Caves, which is right next door for relaxed ambiance and G&T.

 

Megeve – Coeur de Megeve

Inside the recently renovated hotel Coeur de Megeve on Megeve’s main road Rue Charles Feige lies a wonderful La Muse restaurant. Guests as well as passersby can enjoy a contemporary design of the restaurant with a mid-sized terrace.

Our menu picks

Why not start with well-garnished butternut cream soup to warm yourself up. Next, we suggest trying Chef’s Sautéed veal liver with onions and polenta. We recommend adding the homemade mashed potatoes which are accompanied by black truffles to complete the meal.

To finish off in true French style, La Muse’s very gourmet coffee which comes with a few small desserts and espresso is a must.

 

Annecy – L’Etage 

If you are arriving in Geneva and making your way up to the Tarentaise, or indeed driving into the Alps from further afield, stop over by the magnificent Annecy lake. A stone throw away from the lake on Rue du Paquier, you will find an authentic French restaurant in a magnificent building dating the ‘Enlightenment’ years of late 17th century and the then King of France Louis XIV; mind you Annecy at that time was under the reign of Duchy of Savoy.

Our menu picks

Chef Emmanuel Maillefer proposes a plethora of authentic savoyard dishes. The dilemma between choosing the rich truffle fondue and a typical mountain raclette is a difficult one. However, we feel that the faux-fillet Cafe de Paris steak is our clear winner here. It’s peppercorn sauce recipe is a tightly-guarded secret and that is what makes the taste of locally-grown beef taste simply incredible.

We are always spoiled for choice when it comes to desert, but if one still has some space after the starter and mains, we’d definitely go for the meringue La Pavlova.

 

Val d’Isère – 1789 Restaurant

Hidden away between the small streets of the village you will find what some say is Val d’Isère’s best kept secret – a stone and wood savoyard  restaurant called 1789 famous for its selection of meat dishes. The restaurant’s fireplace is the focus of the room with a seating area centered around it to give you that authentic alpine ambiance.

Our menu picks

Taking a break from all the cheese that France’s one of the most chic resorts has to offer, you must prepare for a meat feast. 1789 is famous for its meat cooking over a fireplace. It is incredibly hard to decide between their beef and lamb so the best course of action here is ask your group to share. Attention, the cote de boef is over 1kg – it’s a two person job.


Latest transaction: €1,800,000 Loan for a property in Megeve.

Megeve

Buying in: Megeve, French Alps.
Property price:
€2,799,000
Mortgage amount: €1,800,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 1.35% Fixed
Loan-to-value: 65%

 

The background:

The client is a British citizen living in Singapore working for a major corporation focused on the grain and agricultural commodities. He was very interested in an off-plan apartment in Megeve, one of the most famous and fanciest ski resorts of the French Alps.

The profile of our client was excellent and stable, both professionally and financially with many liquid assets.. He was renting in Singapore as he was there only for professional reasons and wanted to invest somewhere with a high possibility of return.

The client was really focused on the overall cost of the mortgage while securing a long term loan at the best possible rate. The Loan to Value was not a main factor. 

 

Our approach:

One of our main banking partners cannot finance Singapore residents purchasing an off-plan property (while they can for an existing building – it is all about the guarantees for them). We turned our sight to another bank whose lending scope is a bit wider. We offered our client a very attractive, low rate (1.35%) fixed over 20 years on a repayment (capital + interest) basis. In exchange, the client placed Assets Under Management (20% of the mortgage amount).

We had to apply first with the life insurance (‘’assurance deces’’) from the bank. However we ended up being allowed to check an insurance broker we work with quite a lot as the Bank Group insurance could not get the green light. 

It took longer but the premium our client got at the end was worth it.

There have been more delays with the committee at the bank, the notaires (3 in total – client’s, developer’s and the bank’s).

With local banks, we can get excellent, cost-effective conditions but you have to be patient and be sure that the vendor (or the developer) understands the situation.


Financement : Propriété d’une valeur de 2 799 000 € à Megeve.

Megeve

Lieu d’achat : Megeve

Prix de la propriété : 2 799 000 €

Montant du prêt : 1 800 000 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 1.35% fixe

Quotité de financement : 65%

 

Le contexte :

Le client est un citoyen britannique vivant à Singapour qui travaille pour une grande entreprise spécialisée dans les céréales et les produits agricoles. Il était très intéressé par un appartement sur plan à Megève, l’une des stations de ski les plus célèbres et les plus chics des Alpes françaises.
Le profil de notre client était excellent et stable, tant sur le plan professionnel que financier avec de nombreux actifs liquides. Il louait à Singapour car il n’y était que pour des raisons professionnelles et voulait investir quelque part avec un rendement potentiel élevé.
Le client était vraiment concentré sur le coût global de l’emprunt tout en obtenant un prêt à long terme au meilleur taux possible. La quotité de financement n’était pas un facteur principal.

 

Notre approche :

L’un de nos principaux partenaires bancaires ne peut pas financer l’achat d’une propriété sur plan par les résidents de Singapour (alors qu’ils le peuvent pour un bâtiment existant – il s’agit de garanties pour eux). Nous avons tourné notre regard vers une autre banque dont le périmètre de crédit est un peu plus large. Nous avons proposé à notre client un taux très attractif et bas (1,35%) fixe sur 20 ans. En échange, le client a placé des actifs sous gestion (20% du montant du prêt).

Nous avons dû faire une demande d’assurance-décès auprès de la banque. Nous avons finalement été autorisés à consulter un courtier d’assurance avec lequel nous travaillons couramment, car l’assurance du Groupe de la Banque n’a pas pu obtenir le feu vert car le client vivait hors de l’UE..

Cela a pris plus de temps, mais la prime que notre client a obtenu à la fin en valait la peine.

Il y a eu plus de retards avec le comité de la banque et les notaires (3 au total – client, développeur et banque).

Avec les banques locales, nous pouvons obtenir d’excellentes conditions rentables, mais vous devez être patient et être sûr que le vendeur (ou le promoteur) comprenne la situation.


How do French lenders calculate your maximum mortgage amount?

Amount 1
1 – How to easily calculate a rough budget

To evaluate you maximum mortgage amount for a repayment product, simply follow this formula:

Here is the best way to see quickly if your real estate project is achievable. Have also in mind that the result is just an estimation, for a more precise result, we recommend you to use our mortgage calculator which can be found here. Moreover, French banks require at least 15%-20% deposit for non-residents, it can rise to 30% or 40% for non-EU residents.

What we are looking to see is if your existing monthly payments for loans and mortgages exceeds one third of gross monthly income.This is calculated by dividing your outgoings for debt payments by your gross salaried income or net profit from self-employed income.

For example, if you earn the equivalent of €3,000 per month, a French bank will not allow your total payments for your existing borrowings and the future mortgage to exceed €1,000 per month for a second home – €1,000 being 33% of your gross monthly income.

Types of outgoings which may be taken into consideration by French banks

Payments for loans, personal loans, car loans, credit cards (unless cleared each month), mortgages, alimony, hire purchase, insurance policies, rent.

French banks do not take school fees into consideration for the debt ratio.

Quick calculation of the Cost per month per 100k borrowed 

10 years repayment product = 925 per month

15 years repayment product = 650 per month

20 years repayment product = 500 per month

25 years repayment product = 425 per month

 

2 – Interest only or repayment: Does it work the same way?

Interest only products are extremely uncommon for individuals in France. Those offers are often only available to companies and high net worth individuals since they are made to obtain the lowest monthly repayment as possible. For the mortgage estimation, it is fairly similar to repayment but with some modified variables.

Quick calculation of the Cost per month per 100k borrowed 

Interest-only mortgage product     250 per month

 

3 – Rental income: How do French banks take it into account?

Up to 80% of the rental income associated with your existing investment properties is taken into consideration when calculating affordability. Sometimes the rental income is deducted from the mortgage payment – which is advantageous to the borrower, though more conservative lenders may simply take existing rental income and add it to the borrower’s main income, which would effectively mean that only 25% of the rental income is being taken into consideration when calculating the debt ratio.

4 – What is happening to my debt-to-income ratio if I want to rent out the property I am purchasing? 

The Anglo-Saxon notion of a buy-to-let where the property is a standalone investment has a limited shelf-life in Anglo-Saxon markets who are moving closer to the French model where there is no separation between the investment and the borrower’s personal income situation.

The positive point here is that all French mortgages work both for second homes and rental properties. 

The downside is that in most cases the rental income from your new property purchase in France will not be taken into consideration. This means a borrower’s full profile is required when considering a property purchase in France.


Comment les prêteurs français calculent-ils votre montant hypothécaire maximum?

Amount 1
1 – Comment calculer facilement un budget approximatif :

Pour évaluer votre montant maximum pour un prêt amortissable, suivez simplement cette formule :

Salaire annuel X 5 – Dettes = Budget de référence

Voici la meilleure façon de voir rapidement si votre projet immobilier est réalisable. Gardez également à l’esprit que le résultat n’est qu’une estimation, pour un résultat plus précis, nous vous recommandons d’utiliser notre calculateur de prêt qui se trouve ici. De plus, les banques françaises exigent un dépôt d’au moins 15% -20% pour les non-résidents, il peut atteindre 30% ou 40% pour les résidents hors UE.

 

Ce que nous cherchons à voir, c’est si vos paiements mensuels existants dépassent un tiers du revenu mensuel brut, calculé en divisant vos dépenses mensuelles liées de vos dette par votre revenu brut salarié ou le bénéfice net des revenus d’un travail indépendant.

Par exemple, si vous gagnez l’équivalent de 3000 € par mois, une banque française ne permettra pas que le total de vos paiements pour vos emprunts existants et future dépasse 1000 € par mois pour une résidence secondaire, soit 33% de votre brut revenu mensuel.

 

Types de dépenses pouvant être prises en compte par les banques françaises

  • Paiements pour les prêts, les prêts personnels, les prêts automobiles, les cartes de crédit (sauf s’ils sont compensés chaque mois), les hypothèques, les pensions alimentaires, les contrats de location, les polices d’assurance, le loyer.
  • Les banques françaises ne prennent pas en compte les frais de scolarité pour le taux d’endettement.

 

Calcul rapide du coût par mois pour 100 000€ empruntés

  • Produit amortissable sur 10 ans : 925 par mois
  • Produit amortissable sur 15 ans : 650 par mois
  • Produit amortissable sur 20 ans : 500 par mois
  • Produit amortissable sur 25 ans : 425 par mois

 

2 – Est-ce la même chose pour les produits In Fine ?

Les produits In Fine sont extrêmement rares pour les particuliers en France. Ces offres ne sont souvent disponibles que pour les entreprises et les particuliers fortunés, car elles visent à obtenir le remboursement mensuel le plus bas possible. Pour l’estimation de l’hypothèque, il est assez similaire au prêt classique mais avec quelques variantes : 

Salaire annuel x 10 – Dettes = Budget de référence

 

Calcul rapide du coût par mois pour 100 000 empruntés

  • Produit In Fine : 250 par mois

 

3 – Revenus locatifs: comment les banques françaises en tiennent-elles compte ?

Jusqu’à 80% des revenus locatifs existants sont pris en compte lors du calcul. Parfois, le revenu de location est tout simplement déduit – ce qui est avantageux pour l’emprunteur, bien que les prêteurs plus conservateurs puissent simplement prendre le revenu locatif existant et l’ajouter au revenu principal de l’emprunteur, ce qui en revient à dire que seulement 25% du revenu de location est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.

 

4 – Qu’arrive-t-il à mon taux d’endettement si je veux mettre en location le bien que j’achète ?

La manière anglo-saxonne d’un achat-location où la propriété est un investissement à durée de vie limitée est différent du modèle français où il n’y a pas de séparation entre l’investissement et les revenus de l’emprunteur.

Le point positif ici est que tous les crédits immobiliers français fonctionnent aussi bien pour les résidences secondaires que pour les logements locatifs.

L’inconvénient est que dans la plupart des cas, les revenus locatifs de votre nouvelle propriété en France ne seront pas pris en compte.


Latest transaction: €150,500 Loan for a property in St Gervais Les Bains.

Saint Gervais

Buying in: St Gervais, French Alps.
Property price:
€215,000
Mortgage amount: €150,500
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 1.45% Fixed
Loan-to-value: 70%

 

The background:

One of our real estate partners contacted us to introduce an australian client who has been struggling to secure a loan on a small holiday apartment in the beautiful village of St Gervais. She has been refused by a couple of lenders by first trying to apply on her own and then with a broker. In both cases, the banks didn’t approve the mortgage due to her residency in the Middle East.

 

Our approach:

At French Private Finance, we work with a wide range of lenders and as a result a variety of lending criteria. We took note of the client’s situation as well as the banks contacted and asked a couple of our lenders with whom we worked on non-EU clients in the past. One of the major players on the French market, based in Paris, came back to us with a positive response. 

We gathered the documents from the client as usual and highlighted in the client’s profile notes that it is normal not to have any tax returns in the Gulf Countries especially for regional companies. As a result, we asked for a reference letter which would stipulate the last 3 years of income as well as bank payment statements for the past year as further proof. 

The lender took note of all the documents and have asked for some further documents which we quickly provided and we were able to proceed to bank account opening and insurance. For this, our client had to come over to their office in Paris in person as it is required by the law. Luckily the client already had a scheduled visit to France and was able to attend a meeting, fill in the insurance and bank forms. 

The process lasted for 36 days from the moment the application was sent to the bank to when the mortgage offer was printed which is very short!


Financement : Propriété d’une valeur de 215 000 € à Saint Gervais Les Bains.

Saint Gervais

Lieu d’achat : Saint Gervais

Prix de la propriété : 215 000 €

Montant du prêt : 150 500 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 1.45% fixe

Quotité de financement : 70%

 

Le contexte :

Un de nos partenaires immobiliers nous a contacté pour nous présenter une cliente australienne qui avait du mal à obtenir un prêt sur un petit appartement de vacances dans le beau village de St Gervais. Elle avait été refusée par plusieurs prêteurs en essayant d’abord par elle même avant de s’orienter vers un courtier. Dans les deux cas, les banques n’avaient pas approuvé l’emprunt du fait qu’elle résidait au Moyen-Orient.

 

Notre approche :

Nous avons pris note de la situation du client et avons interrogé quelques-uns de nos partenaires bancaires avec lesquels nous avons déjà travaillé sur des clients non européens dans le passé. L’un des acteurs majeurs du marché français, basé à Paris, nous est revenu avec une réponse positive.

Nous avons rassemblé les documents du client comme d’habitude et mis en évidence dans les notes de profil du client qu’il est normal de ne pas avoir de déclaration de revenus dans les pays du Golfe, en particulier pour les entreprises régionales. En conséquence, nous avons demandé une lettre de référence qui stipulait les 3 dernières années de revenus ainsi que les relevés bancaires pour l’année écoulée comme preuve supplémentaire.

La banque a rapidement étudié le dossier et a demandé d’autres documents que nous avons rapidement fournis afin de procéder à l’ouverture du compte bancaire et à la souscription de l’assurance. Pour cela, notre client a dû se rendre chez le préteur à Paris comme l’exige leur politique. Heureusement, le client avait déjà une visite prévue en France donc n’a pas eu besoin de chambouler son emploi du temps.

Le processus n’a duré que 36 jours entre l’envoi du dossier à la banque et l’impression de l’offre de prêt, ce qui est très rapide dans le contexte actuel.


Winter activities in the Alps

alps winter
1 – outdoor activities – Our favorite ski places!

 

France undoubtedly has some of the best ski resorts in the world. It has a total of more than 200 stations, mainly located in the Alps and the Pyrenees. The Winter Olympic Games have also taken place several times in France: in 1992 in Albertville, in 1968 in Grenoble and, for the very first time, in 1924 in Chamonix.

We find in the French Alps the largest ski areas in the world! There are also the best summer ski resorts in Europe.

The ski resorts are extremely different. These range from integrated resorts such as Flaine, to charming mountain villages such as Megève or Châtel. Large resorts generally offer a high level of comfort; it is not uncommon for example to be able to ski to the doors of your hotel.

 

Here are our four favorites:

Les Arcs:

  • Max altitude: 3226m 
  • 425Km of slopes
  • Opening: 14/12/2019 -> 25/04/2020
  • Ski pass: from 44€ to 69€ per day

Val d’Isère:

  • Max altitude: 3482m
  • 300Km of slopes
  • Opening: 30/11/2019 -> 03/05/2020
  • Ski pass: from 37€ to 61€ per day

Courchevel ( Three Valleys)

  • Max altitude: 3230m
  • 150Km of slopes
  • Opening: 07/12/2019 -> 26/04/2020
  • Ski pass: from 63€ per day

Chatel

  • Max altitude: 2200m 
  • 84Km (Courchevel) and 600km (3 Vallées) of slopes
  • Opening: 14/12/2019 -> 26/04/2020
  • Ski pass: from 33€ to 44€ per day

 

A few numbers about International clientele:

For the winter season 2018-2019, about 1 out of 10 French went skiing, but what are the numbers for international tourists?

Regarding a study based on Insee statistics made by Savoie Mont Blanc Tourism, 32% of rented accommodations have been  booked by foreigners. Non-residents also represent 21.8% of investors in the French Alps.

The most present nationalities:

  • British (42%)
  • Swiss (11%)
  • Belgian (7%)
  • Russian (6%)
  • Swedish and Norwegian (5% each)
  • Dutch (4%)
  • German (4%)
  • Italian (3%)
  • Danemark (1%)
  • Other (17%)

 

2 – Apart from skiing, some other activities we enjoyed!

 

Chatel – Tandem Paragliding:

  • Altitude: 1600 to 2000m
  • 10 to 45 minutes flight 
  • From 70€ to 120€ per flight

For your first flight, the Discovery Flight is the ideal formula for discovering the mountains seen from the sky. With a slightly longer flight time, the Grand Vol offers a nice ride over the Abundance Valley. Finally, The Thermal Flight provides you with a superb air cruise thanks to the exploitation of updrafts.! Breathtaking views guaranteed.

 

Val d’Isere – BMW Ice driving:

  • From karting to BMW car driving on ice.
  • Pilot school, seminars, driving simulator and riding

The Val d’Isère Ice Driving school is located at an altitude of 1,850 m. It benefits from an exceptional exhibition allowing an opening from December to March. The site is situated in a modern complex located on a 3 hectare site at the entry of the resort. 

 

Megève – Hot air balloon:

  • 45 minutes to 1h25 flight
  • Champagne when landing
  • From 240€ per person.

Praz-sur-Arly is well known for its balloon flights. Flights are offered all year round from the village. The spectacle is superb and the view from the basket is magical when the balloon rises above the peaks of the entire Mont Blanc Massif, the Aravis range, the Beaufortain, and part of the Swiss and Italian Alps. Thanks to the exceptional aerology of this “Corner of the Alps”, the Praz sur Arly has had a set up for decades.

 

Various – Dog Sledding:

  • Les Contamines – Northern Alps (Haute Savoie, close from Chamonix)
  • Les 2 Alpes – Northern Alps (Isère, Close from Grenoble)
  • Southern Alps – (Les Orres, Puy Saint Vincent)

Ski resorts often offer several formulas: learn more about dogs (breed behaviour, etc …),, take the reins of the pack of dogs or just relax in the back and enjoy the view .And often the expedition also includes a meal, to finish with a touch of local food. .

 

Chamonix – Snowshoeing:

  • Do not forget to book a guide for the day!

You do not want to ski or surf the slopes of Chamonix? Do you dream of exploring nature differently? Then snowshoeing is for you. You will discover the flora and fauna of the forests of the Chamonix valley by snowshoe.


Notre selection d’activités Alpines à faire en Hiver !

alps winter
 1 – activités en plein air – Nos endroits de ski préférés!

 

La France possède sans aucun doute certaines des meilleures stations de ski du monde. Elle compte au total plus de 200 stations, principalement situées dans les Alpes et les Pyrénées. Les Jeux Olympiques d’hiver se sont également déroulés à plusieurs reprises en France: en 1992 à Albertville, en 1968 à Grenoble et, pour la toute première fois, en 1924 à Chamonix.

On trouve dans les Alpes françaises les plus grands domaines skiables du monde! Il y a aussi les meilleures stations de ski d’été en Europe.

Les stations de ski sont extrêmement différentes. Cela va des stations intégrées comme Flaine aux charmants villages de montagne comme Megève ou Châtel. Les grandes stations offrent généralement un haut niveau de confort; il n’est pas rare par exemple de pouvoir skier aux portes de votre hôtel.

 

Voici nos quatre favoris:

Les Arcs:

  • Altitude maximale: 3226 mètres
  • 425Km de pistes
  • Ouverture: 14/12/2019 -> 25/04/2020
  • Forfait de ski: de 44 € à 69 € par jour

Val d’Isère:

  • Altitude maximale: 3482 mètres
  • 300Km de pistes
  • Ouverture: 30/11/2019 -> 03/05/2020
  • Forfait de ski: de 37 € à 61 € par jour

Courchevel (Trois Vallées)

  • Altitude maximale: 3230 m
  • 150Km de pistes
  • Ouverture: 07/12/2019 -> 26/04/2020
  • Forfait de ski: à partir de 63 € par jour

Chatel

  • Altitude max: 2200m
  • 84Km (Courchevel) et 600km (3 Vallées) de pistes
  • Ouverture: 14/12/2019 -> 26/04/2020
  • Forfait de ski: de 33 € à 44 € par jour

 

Quelques chiffres sur la clientèle internationale :

Pour la saison d’hiver 2018-2019, environ 1 Français sur 10 est allé skier, mais quels sont les chiffres pour les touristes internationaux?

Concernant une étude basée sur les statistiques de l’Insee réalisée par Savoie Mont Blanc Tourisme, 32% des hébergements loués ont été réservés par des étrangers. Les non-résidents représentent également 21,8% des investisseurs dans les Alpes françaises.

Les nationalités les plus présentes:

  • Britannique (42%)
  • Suisse (11%)
  • Belge (7%)
  • Russe (6%)
  • Suédois et norvégien (5% chacun)
  • Néerlandais (4%)
  • Allemand (4%)
  • Italien (3%)
  • Danemark (1%)
  • Autre (17%)

 

2 – En dehors du ski, quelques autres activités que nous avons appréciées!

 

Chatel – Parapente :

  • Altitude: 1600 à 2000 m
  • 10 à 45 minutes de vol
  • De 70 € à 120 € par vol

Pour votre premier vol, le Discovery Flight est la formule idéale pour découvrir les montagnes vues du ciel. Avec un temps de vol légèrement plus long, le Grand Vol offre une belle balade au-dessus de la vallée de l’abondance. Enfin, The Thermal Flight vous propose une superbe croisière aérienne grâce à l’exploitation des courants ascendants.! Vues à couper le souffle garanties.

 

Val d’Isère -BMW Conduite sur glace :

  • Du karting à la voiture BMW sur glace.
  • Ecole de pilotage, séminaires, simulateur de conduite et pilotage

L’école de conduite sur glace de Val d’Isère est située à 1850 m d’altitude. Il bénéficie d’une exposition exceptionnelle permettant une ouverture de décembre à mars. Le site est situé dans un complexe moderne situé sur un site de 3 hectares à l’entrée de la station.

 

Megève – Montgolfière :

  • 45 minutes à 1h25 de vol
  • Champagne à l’atterrissage
  • A partir de 240 € par personne.

Praz-sur-Arly est bien connue pour ses vols en montgolfière. Des vols sont proposés toute l’année au départ du village. Le spectacle est superbe et la vue depuis le panier est magique lorsque le ballon s’élève au-dessus des sommets de tout le massif du Mont Blanc, de la chaîne des Aravis, du Beaufortain et d’une partie des Alpes suisses et italiennes. Grâce à l’aérologie exceptionnelle de ce “coin des Alpes”, le Praz sur Arly s’est installé depuis des décennies.

 

Divers – Chiens de traîneaux :

  • Les Contamines – Alpes du Nord (Haute Savoie, près de Chamonix)
  • Les 2 Alpes – Alpes du Nord (Isère, proche de Grenoble)
  • Alpes du Sud – (Les Orres, Puy Saint Vincent)

Les stations de ski proposent souvent plusieurs formules: en savoir plus sur les chiens (comportement de la race, etc …), faire un tour avec les chiens, prendre les rênes de la meute de chiens ou tout simplement se détendre à l’arrière et profiter de la vue. L’expédition comprend également un repas, pour finir avec une touche de nourriture locale.

 

Chamonix – Raquette :

  • N’oubliez pas de réserver un guide pour la journée!

Vous ne voulez pas skier ou surfer sur les pistes de Chamonix? Vous rêvez d’explorer la nature différemment? Alors la raquette est faite pour vous. Vous découvrirez la flore et la faune des forêts de la vallée de Chamonix en raquettes.


Latest transaction: €1,350,000 Loan for a property in Courchevel.

Courchevel

Buying in: Courchevel, French Alps.
Property price:
€1,550,000
Mortgage amount: €1,350,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 1.35% Fixed
Loan-to-value: 87%

 

The Background

The client is a British couple living in Dubai working for a top lawyer firm and a top bank. They had found an apartment in Courchevel, St Bon Tarantaise in the heart of the French Alps.

The profile of our clients was excellent, both professionally and financially, with a property in the UK rented out and many liquid assets.

 

Our approach

At French Private Finance, we were quite confident to find a solution even though many French banks are reluctant to finance clients outside of the EU. Our first option was with Credit Foncier which was offering a good compromise between medium loan-to-value mortgages for Dubai residents and low rates while being efficient. However Credit Foncier closed in the first semester of 2019 so we had to re-visit our plan. We offered our client a higher loan-to-value (almost 90%), an even lower rate (1.35%) in exchange for placing Assets Under Management (20% of the mortgage amount).

We got the agreement relatively quickly but the insurance process took more time than usual for no apparent reason. We finally got the mortgage offer and waited for the developer to be ready to notify and sign the deed of sales.

It was a long process due to the change of banks in the middle of the process but the client was still ready in time and was – more importantly – very happy with the new terms we had found.


Financement : Propriété d’une valeur de 1 550 000 € à Courchevel.

Courchevel

Lieu d’achat : Courchevel

Prix de la propriété : 1 550 000 €

Montant du prêt : 1 350 000 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 1.35% fixe

Quotité de financement : 87%

 

Le contexte :

Les clients sont un couple britannique vivant à Dubaï travaillant pour un cabinet d’avocats et une banque de premier plan. Ils avaient trouvé un appartement à Courchevel au cœur des Alpes françaises.

Le profil de nos clients était excellent, tant sur le plan professionnel que financier, propriétaires d’un bien au Royaume-Uni avec des revenus fonciers et de nombreux actifs liquides.

 

Notre approche :

Chez French Private Finance, nous étions plutôt confiants de trouver une solution même si de nombreuses banques françaises hésitent à financer des clients hors de l’UE. Notre première option était avec Crédit Foncier qui offrait un bon compromis pour les résidents de Dubaï. Cependant, Credit Foncier a fermé au premier semestre 2019, nous avons dû revoir notre plan. Nous avons offert à notre client une quotité de financement avantageuse (près de 90%), un taux encore plus bas (1,35%) en échange de la mise en place d’actifs sous gestion (20% du montant du prêt).

Nous avons obtenu l’accord relativement rapidement, mais le processus d’assurance a pris plus de temps que d’habitude sans raison apparente. Nous avons finalement obtenu l’offre de prêt et attendu que le développeur soit prêt à notifier et signer l’acte de vente.

Ce fut un long processus en raison du changement de banque au milieu de l’opération, mais le financement de notre client était prêt à temps et, plus important encore, il était très satisfait des nouvelles conditions que nous avions trouvées.


What data do french lenders use to build your application?

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1 – From marital status to age… Lenders will have a look at everything.

 

The first aim of the bank is to determine if you meet the requirements for your real estate project. Lenders will want to know more about your personal situation (marital status, age, health…) and about the property you wish to purchase (price, plan…).

Even if you want to obtain a mortgage alone, in France most banks will require the same details concerning your spouse (if applicable). Lenders will put together your income and debts to come up with a maximum mortgage amount.

Age and health status are also very important factors, <the younger and healthier the applicant, the better the insurance rate. Usually, local banks will require you not to cross the 70 years old (except for private banking). For the rare lenders who might accept, the oftentimes high insurance rate has a good chance to make the whole operation not worth it.  

 

2 – They will take a closer look at your financial situation

 

Concerning the mortgage itself, banks will require you not to cross 33% debt to income: To give an example, if you have a total income of €3,000 per month,Your repayments should not exceed €1000 per month and this is by assuming that you do not have any debts.

Why did you use the word should?

Because some banks can push the limit to 40% if they decide that the applicant has a sufficient “reste-á-vivre” (literally, left-to-live). It is far easier for someone earning €10,000 income per month to live with 40% indebtedness in comparison with someone earning €3,000.  

Assets

Some banks look at the assets a client holds before deciding to offer a loan, and many of them apply a net asset criteria for certain loan-to-values and products. A good example of this is an interest-only loan, for which some banks may ask to see a net asset position of 120% of the loan amount.

Net assets are found by taking existing asset values such as property owned, share or bond portfolios and money in non-pension savings accounts and deducting all outstanding loan amounts. If the eventual amount is more than 120% of the loan amount desired, the French bank should have no problem making the loan – though income criteria still apply.
Other banks, however, may require you to be a homeowner, or that you hold 30% of the purchase price in cash before accepting you as a client.

In any case, you need to have enough savings to support the deposit, the fees and prove that you have enough savings left after the purchase for the rainy days.

 

3 – Purchasing through a company? Let’s see how it works.

 

We had many calls from people wishing to purchase a commercial property in France. Especially popular are gites and fishing lakes. Sadly, these types of properties are not financeable by the average high street lender as they are considered to be commercial activity and hence require a professional loan for businesses. The only caveat is if the plan is to convert the property – or it is not apparent that the property is commercial. 

The good news is, France permits individuals to set up a family SARL (LLC). We have already created an article dedicated to this subject: SARL: Is it viable for your real estate project in France?

 

4 – What are the French banks approach and what is our role in it?

 

It is a little hard to lump them all together, though there are definitely some patterns. Whether we are dealing with a national company or a single small branch banker, they will be extremely fastidious. It is unusual to be able to skip any part of the process or to substitute any of the documents they require for another. Their overall attitude is that they have enough customers for day-to-day banking (and who tick all boxes they have). 

So why waste the time if you don’t see to be ticking all the boxes? By using a broker, you can gain their invaluable experience in presenting applications to the lenders in a way which will be more acceptable to them, so our recommendation for mortgage applications in France and elsewhere is: always use a broker.


Quelles informations les prêteurs français utilisent-ils pour traiter votre demande de prêt immobilier ?

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1 – De la situation matrimoniale à l’âge … Les prêteurs veulent tout savoir.

Le premier objectif de la banque est de déterminer si vous répondez aux exigences de votre projet immobilier. Les prêteurs voudront en savoir plus sur votre situation personnelle (état civil, âge, santé…) et sur la propriété que vous souhaitez acquérir (prix, plan…).

Même si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier seul, la plupart des banques en France exigent les mêmes détails concernant votre conjoint (si applicable). Les prêteurs prendront en compte les revenus et les dettes du foyer fiscal pour trouver un montant d’emprunt maximum.

L’âge et l’état de santé sont également des facteurs très importants, plus le demandeur est jeune et en bonne santé, meilleur est le taux d’assurance décès. Habituellement, les banques locales feront en sorte que le remboursement du prêt dans sa totalité interviendra avant votre 70e anniversaire (sauf pour la banque privée). Pour les rares prêteurs qui pourraient accepter, le taux d’assurance décès souvent élevé a de bonnes chances de vous en dissuader.

 

2 – Ils examineront de très près votre situation financière

Les banques vous demanderont de ne pas franchir un taux d’endettement de 33%

Pour donner un exemple, si vous avez un revenu total de 3000 € par mois, votre mensualité de prêt ne doit pas dépasser 1000 € par mois et c’est en supposant que vous n’avez pas de dettes au préalable (prêts auto, conso, etc…).

Peut on dépasser cette limite de 33%?

Certaines banques peuvent pousser la limite à 40% si elles décident que le demandeur a un «reste-à-vivre» suffisant. Il est beaucoup plus facile pour une personne gagnant 10 000 € de revenu par mois de vivre avec un endettement de 40% par rapport à une personne gagnant 3 000 €.

Les actifs

Certaines banques examinent les actifs qu’un client détient avant de décider d’offrir un prêt, et un bon nombre d’entre elles appliquent des critères d’actif net en fonction des quotités de financement et produits. Un bon exemple de ceci est le prêt In Fine (le capital emprunté est remboursé à la fin du prêt en une fois), pour lequel certaines banques peuvent demander de posséder 120% du montant du prêt en actifs.

L’actif net est déterminé en prenant la valeur des actifs existants tels que les biens immobiliers, les portefeuilles d’actions ou d’obligations et l’argent dans des comptes d’épargne autres que de retraite et en déduisant toutes les dettes en cours. Si le montant final est supérieur à 120% du montant du prêt souhaité, la banque française ne devrait avoir aucun problème à consentir le prêt – bien que des critères de revenu s’appliquent toujours.

Cependant, d’autres banques peuvent exiger que vous soyez propriétaire d’une maison ou que vous déteniez 30% du prix d’achat en espèces avant de vous accepter en tant que client.

Dans tous les cas, vous devez avoir suffisamment d’épargne pour le dépôt ainsi que les différents frais (notaire, hypothèque, banque, courtage) et prouver qu’il vous reste suffisamment d’argent après l’achat pour les possibles mauvais jours.

 

3 – Et si le bien est connecté à une activité commerciale? 

Nous avons reçu de nombreux appels de personnes souhaitant acheter un immeuble commercial en France. Les gîtes et les lacs de pêche sont particulièrement appréciés. Malheureusement, ces types de propriétés ne sont pas finançables par un prêteur classique, car elles sont considérées comme une activité commerciale et nécessitent donc un prêt professionnel pour les entreprises.

 

4 – Quelle est l’approche des banques françaises et quel est notre rôle?

Il est un peu difficile de toutes les regrouper bien qu’il existe certaines généralités. Que nous ayons affaire à une banque nationale ou à prêteur local, ils seront extrêmement exigeants. Il est inhabituel de pouvoir sauter une partie du processus ou de remplacer l’un des documents dont ils ont besoin par un autre. Leur attitude générale est qu’ils ont suffisamment de clients et cherchent des clients sur le long terme. 

Alors pourquoi perdre du temps si vous ne savez pas par où commencer ? En utilisant un courtier, vous pouvez acquérir leur précieuse expérience et une présentation des demandes aux prêteurs d’une manière qui leur sera plus acceptable, donc notre recommandation pour les demandes de prêt en France (et même ailleurs) est de toujours utiliser un courtier.


Latest transaction: €504,000 Loan for a property in Grimaud.

Grimaud

Buying in: Grimaud, South of France.
Property price:
€775,000
Mortgage amount: €504,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.00% Fixed
Loan-to-value: 65%

 

The Background

Despite having a very strong income and the required deposit, it was difficult to find a lender to finance the project of our client. Born in north Africa and now residing in Dubai, most of our banking partners would not consider his application for compliance reasons. Since the villa was off-plan, it also added an element of risk for lenders.

 

Our approach

We came back to him with a solution thanks to our relationships in Monaco. Although this was a viable option, it was not the loan structure the borrower had in mind going into the purchase. The private bank proposed a 100% LTV repayment mortgage with 30% AUM. The client went on to explore the options by himself. Out of luck, he came back to us after a few months and we applied with the private bank.  

The committee agreed to lend with the condition that the collateral would be increased to 40%. While this was feasible, it was quite costly for our client to do so as he would have had to draw the additional funds from his investments thereby generating a penalty for early exit.

At that point, we went back to the regional retail lenders we contacted. We emphasised again that the borrower was working for one of the largest multinationals in the world and only had employment income. One bank agreed to take a second look providing that we send them 3 years of payslips and bank statements. 

This was a very long process with numerous questions to answer and documents to provide, but with tremendous cooperation and patience from the client, in the end FPF came through and delivered with a loan offer close to his original expectations, without any AUM.  


Financement : Propriété d’une valeur de 775 000 € à Grimaud.

Grimaud

Lieu d’achat : Grimaud

Prix de la propriété : 775 000 €

Montant du prêt : 504 000 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2.00% fixe

Quotité de financement : 65%

 

Le contexte:

Malgré des revenus très élevés et l’épargne suffisante, il était difficile de trouver un prêteur pour financer le projet de notre client. Né en Afrique du Nord et résidant maintenant à Dubaï, la plupart de nos partenaires bancaires ne répondaient pas favorablement à sa demande de financement pour des raisons de conformité. Comme la villa était vendue sur plan, elle a également ajouté un élément de risque pour certains prêteurs.

 

Notre approche:

Nous avons finalement trouvé une solution grâce à nos relations à Monaco. Même s’il s’agissait là d’une option viable, ce n’était pas la structure de prêt que l’emprunteur envisageait d’obtenir. Cette banque privée a proposé un prêt hypothécaire amortissable avec 100% de quotité de financement et 30% d’actifs sous gestion. Le client a ensuite exploré les options par lui-même. Après plusieurs échecs, il s’est décidé quelques mois plus tard et nous avons postulé de nouveau auprès de la banque privée.

Le comité a accepté de prêter à la condition que la garantie soit portée à 40%. Même si cela était réalisable, notre client avait pris beaucoup de risques, car il devait retirer les fonds supplémentaires de ses propres investissements, ce qui entraînait une pénalité pour une sortie anticipée.

À ce moment-là, nous sommes retournés chez les prêteurs régionaux que nous avions contactés. Nous avons de nouveau souligné que l’emprunteur travaillait pour l’une des plus grandes multinationales du monde et ne disposait que d’un revenu salarial. Une banque a accepté de jeter un second coup d’œil, à condition que nous lui transmettons 3 ans de bulletins de salaire et de relevés bancaires.

Ce fut un très long processus avec de nombreux documents à fournir. Cependant, avec une coopération et une patience remarquable de la part du client, FPF a fini par proposer une offre de prêt à la hauteur de ses attentes initiales, c’est à dire sans collateral (fonds bloqués pendant la durée du prêt).