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What are the current market conditions to obtain a mortgage in France?


1 – Overview of the situation

There has never been a better time to get a mortgage in France. Rates are currently just above their all-time lows, and this is for a number of reasons. The Tec 10 index, which gives a  view on how much the French government pays to borrow money over 10 years in France, fell this summer (2019) to its lowest ever level. As a result, French interest rates fell to their lowest ever levels, too.

For 2020, here at French private finance we are able to obtain rates starting at 1.30% fixed over 20 years for non-residents. 


2 – What’s happening in the French mortgage market and why is France a good investment destination?

France is one of the largest investment markets in continental Europe. Its stable economy and legal system, added to its history and culture, make France attractive to property investors.

Currently, France can show low interest rates and a rental sector with continual growth, especially in the main cities such as Paris, Lyon and Bordeaux. While this has attracted institutional investors interested in retail and tourism, personal investors looking for investment opportunities or second homes are also prominent.

There is no legal restriction on foreign ownership of French real estate. French law always applies except in succession matters where the law of the non-resident owner’s country applies. 

Securing your french mortgage now will give you two major advantages:

A – Offset weaker / unstable currencies (such as Sterling) in anticipation that they will improve against the Euro.

B – Secure a long term and fixed mortgage before the interest rates rise again.


3 – Why are French mortgage rates so low and fixed for so long?

As with many aspects of life, the French do things differently. Nowhere is this more evident than in the lending sector. Unlike british banks, who tend only to offer fixed terms of 10 years or less, French banks offer long term rates that are fixed for the entire term of the mortgage. This means the financial system and property market both benefit from stability and security over the long term. 

Both domestic and international buyers can secure low-rate, long-term fixed mortgages over 15-25 years. This means that they know exactly what their mortgage will cost, all the way until the mortgage is paid off. This offers the buyer peace of mind and considerable financial foresight – something equally true for the banks providing these products.

This is one of the reasons why the French property market wasn’t affected in the same way that the UK and Spanish markets were during the downturn. It is also why the country is attractive to investors as a stable destination to place money for long-term growth.

Since the Nineties, when interest rates were last extremely high, the French mortgage market has been based on long-term mortgage deals which offer a degree of protection for the borrower. It is quite common for a French resident to fix their mortgage payments for 20 years and to see that loan through to the end without ever remortgaging. As a result, non-residents are also utilising this great long-term value in French second home mortgages.


4 – What about the variable interest rates, loan-to-value and guarantee? 

Continuing with the theme of security, in France, a variable rate mortgage often offers the flexibility to increase the term/duration of the mortgage to bring down payments, with some banks also capping any increase in monthly payments to the rate of inflation.

Only in exceptional cases will French banks allow borrowers to take on a mortgage payment which would increase their total monthly commitments past 33% of gross income. By sticking to this formula, it leaves borrowers with sufficient income to live on, and the fact that mortgages are either capped or fixed means that the banks are confident borrowers will not default.

The stability that this responsible lending brings means that 85% loan-to-value is still achievable from a range of banks for both residents of France and European non-residents, though other lending criteria may apply (such as making loans only available to existing homeowners or those with a certain level of savings, with minimum income criteria also prevalent).

The bank will take a charge (basically a guarantee) on the prospective property – the details of which will be outlined in the loan offer. The loan will generally be what’s known as a recourse loan – meaning that in case of default the bank will take the property as security. In the case of negative equity through a forced sale, there is the possibility that the French bank may pursue the borrower’s assets in their home country.  The process of forcing a sale in France can take over two years and is time-consuming and expensive for the lender – this is one of the main reasons the banks are so strict when asking for evidence of income and assets.

Latest transaction: €2,800,000 property in Méribel.


Buying in: Méribel, French Alps.
Property price:
Mortgage amount: €1,400,000
Mortgage type: Interest Only
Mortgage term: 14 years
Interest rate: 2.20% variable
Loan-to-value: 52%


The Background

This borrower’s main requirement was the ability to pay off the mortgage in chunks without penalty. As a business owner, he also liked the idea of an interest only mortgage which gave him more freedom on his company drawings to lower his tax.


Our approach

We targeted a variable rate on an interest only mortgage to waive the early repayment charge and benefit from the lower variable rates (they are not always offered by the banks though as considered a liability compared to the security of the still-low fixed rate). 

Lastly, we were able to waive the life insurance thanks to the new policy from the bank where it is not a requisite anymore.

Financement : Propriété d’une valeur de 2 800 000€ dans les alpes.


Lieu d’achat : Méribel, Alpes.

Prix de la propriété : 2 800 000 €

Montant du prêt : 1 400 000 €

Durée du prêt : 14 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,20% variable

Quotité de financement : 52%


Le contexte:

Cette exigence principale de l’emprunteur était la capacité de rembourser son emprunt immobilier sans pénalités. En tant que propriétaire d’une entreprise, il appréciait également l’idée d’un prêt In Fine, ce qui lui permettait de réduire le montant de ses mensualités.


Notre approche:

Nous avons opté pour un taux variable sur un prêt In Fine pour éviter les frais de remboursement anticipé et bénéficier des taux variables plus faibles que les taux fixes (les taux variables ne sont pas toujours proposés par les banques car ils sont considérés comme un risque, surtout quand les taux fixes sont si bas).

Enfin, nous avons pu éviter de souscrire à une assurance vie grâce au changement de politique de la banque ou ce n’est plus une condition préalable.

Who is involved in your real estate purchase?

The seller

A seller has a good to sell at a price determined by the market and a buyer who seeks a good to buy according to price and criteria. But how do you choose a selling price?

Purchasing through a mortgage, banks will check the real value of the property by ordering a valuation (sometimes to be paid by the buyer). The loan to value will be based on the valuation price rather than the purchase price so it will directly affect the mortgage amount sought after by the buyer.

If the difference between the selling price and the valuation is too important, the buyer will certainly lose his trust in the seller and the transaction could be cancelled.

Another duty of the seller is having the Energy Performance Diagnostics run. The law enforces any owner to carry out real estate diagnostics before any transaction and publicity. They are here to protect the people, property and the environment.

The controls and measurements of the diagnostics check the presence of asbestos, lead, anti-parasite…

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Real estate agents

The real estate agent is a licensed professional who realizes real estate transactions as an intermediary between two or more parties during a purchase: the buyer (his actual client), the seller and the solicitor.

After visiting the property, occasionally negotiating and closing the sale, the real estate agent accompanies the buyers in every administrative steps to finalize the real estate transaction. Know that between the promise of sale and the final delivery of the keys of your property, it can take up to 4 months. The real estate agent often introduce the client to a mortgage broker to manage the financial plan.

How much does it cost you?

In France, the estate agent commission may be paid by either the buyer or the seller: it’s something to establish as early as possible in a negotiation. It could vary from around 5% to 10% of the purchase price, and most probably decrease on higher-value properties.

The notary

The notaire is not only a key player in the transaction process, they are a legal requirement. As a representative of the state, they are unbiased and their duty is to the transaction. Think of them as the referee. They are simply there to make sure that the transaction complies with French property law and ensure that any taxes are collected. 

In France, the sales contract is signed at the beginning of the process once an offer has been accepted by the seller. Technically, you do not need to have a notaire at this stage, but it is a good idea to have one as they can help with legal and financial matters such as mortgage clauses.

Between signing the sales contract and final deed, the notaire will carry out carrying out conveyancing  which can take up to three months. 

The money from the mortgage and any personal funds never enter the notaire’s hands, they are sent to an escrow account instead. The money will be transferred to the seller after the deed (called an “acte de vente’’) is signed. Once this is completed, the notaire will give the buyer a certificate of ownership.

How much does it cost?

Notary fees do not depend on the notaire you choose, but rather on the value and the condition of the property (newbuild or existing). For a new-build property, the fees are around 2-3% of the property price whilst existing properties have a higher rate of higher fee of 7-8%.

Though they are called “notary fees’’, 85% is paid to the state and the notaire receives the remaining 15% as payment.

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Mortgage brokers (that’s us!)

The choice of whether or not to go through a broker depends primarily on the client’s profile. If the client does not have the option to go around the banks to find the best deal (which is generally the case for most of non-residents), using a broker will certainly be worth it!

  • A broker can find better deals by using his negotiation power. The business volumes of a broker can give key account status with many lenders, with preferred rates and conditions as well as access to Senior management when the need arises.
  • Just like the real estate agent in regards to the property, the mortgage broker will bring his expertise to ensure the success of your application. Not every file is straightforward with banks.
  • Broker fees can be reduced regarding the relation of the broker with the lender. At French Private Finance, we don’t charge a fee if the application falls through.

Insurance brokers

Life insurance cover for the mortgage, building and content insurance for the property are mandatories (life insurance can be waived with particular lenders but this is very rare). 

The lender generally offer a deal for the various insurance covers but going to an insurance broker can often get you better premiums. Just like a mortgage broker, they have access to a whole of market options.

For Off-Plan properties, the content and building insurance covers are not required during the construction but are necessary to exchange the keys. 

For existing properties, the content and building insurance covers must be set up before the signature of deed of sale with the notary in order to get the keys.

Regarding the Life insurance cover, it must be set up in order to have the mortgage offer so much earlier in the process. Depending on the medical questionnaire’s answers or the mortgage amount, medical tests can be required. 

Qui est impliqué dans votre achat immobilier ?

Le vendeur 

Un vendeur a un bien à vendre à un prix déterminé par le marché et un acheteur qui cherche un bien à acheter selon le prix et bien sur d’autres critères. Mais comment choisir son prix de vente ?

En achetant avec un prêt immobilier, les banques vérifieront forcement la valeur réelle du bien en commandant une expertise immobilière (parfois à la charge de l’acheteur). La quotité de financement du prêt sera basé sur le prix d’expertise plutôt que le prix d’achat, ce qui affectera directement le montant du prêt recherché par l’acheteur. 

Si la différence entre le prix de vente et d’expertise est trop importante, l’acheteur perdra certainement sa confiance dans le vendeur et la transaction pourrait être annulée.

Un autre devoir du vendeur concerne les Diagnostic de Performance Energétique – DPE. La loi oblige tout propriétaire à effectuer des diagnostics immobiliers avant toute transaction et publicité. Ces diagnostics contribuent à protéger les personnes, les biens et l’environnement.

Les contrôles et mesures du diagnostic recherchent la présence d’amiante, de plomb, d’antiparasitaire …

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Agents immobiliers

L’agent immobilier est un professionnel agréé qui réalise des transactions immobilières en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties lors d’un achat: l’acheteur (son client réel), le vendeur et l’avocat.

Après avoir visité la propriété, occasionnellement négocié et signé la promesse de vente, l’agent immobilier accompagne les acheteurs dans toutes les démarches administratives pour finaliser la transaction immobilière. Sachez qu’entre la promesse de vente et la remise finale des clés de votre bien, cela peut prendre jusqu’à 4 mois. L’agent immobilier présente souvent au client un courtier en prêt immobilier pour gérer le plan financier.

Combien cela vous coûte-t-il?

En France, la commission d’agent immobilier peut être payée soit par l’acheteur soit par le vendeur: c’est quelque chose à établir le plus tôt possible dans une négociation. La commission peut varier entre 5% à 10% du prix de vente, et probablement diminuer sur des propriétés de plus grande valeur.

Le notaire

Le notaire n’est pas seulement un acteur clé dans le processus de transaction, c’est une obligation légale. En tant que représentant de l’État, il est impartial et son devoir est envers la transaction. Considérez-le comme l’arbitre de jeu. Il est simplement là pour s’assurer que la transaction est conforme au droit immobilier français et pour s’assurer que les taxes sont perçues.

En France, le contrat de vente est signé en début de processus dès qu’une offre a été acceptée par le vendeur. Techniquement, vous n’avez pas besoin d’avoir un notaire à ce stade, mais c’est une bonne idée d’en avoir un car ils peuvent vous aider pour les questions juridiques et financières telles que les clauses liées au prêt immobilier.

Entre la signature du contrat de vente et l’acte définitif, le notaire effectuera la réalisation du transfert en plus des autres recherches légales concernant le terrain et la propriété, ce qui peut prendre jusqu’à trois mois.

L’argent de l’hypothèque et les fonds personnels ne sont jamais entre les mains du notaire, ils sont plutôt envoyés sur un compte séquestre. L’argent sera transféré au vendeur après la signature de l’acte (appelé «acte de vente»). Une fois cette opération effectuée, le notaire remettra à l’acheteur un certificat de propriété.

Combien ça coûte?

Les frais de notaire ne dépendent pas du notaire que vous choisissez, mais plutôt de la valeur et de l’état de la propriété (nouvelle construction ou existante). Pour une propriété nouvelle (1er propriétaire ou VEFA), les frais sont d’environ 2 à 3% du prix de la propriété tandis que les propriétés existantes ont un taux plus élevé de 7 à 8%.

Bien qu’ils soient appelés «frais de notaire», 85% sont payés à l’État et le notaire reçoit les 15% restants en paiement.

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Courtier en prêt immobilier (c’est nous !) 

Le choix de passer ou non par un courtier immobilier dépend principalement du profil du client. Si le client n’a pas la possibilité de faire le tour des banques pour trouver les meilleures conditions (ce qui est généralement le cas pour la plupart des non-résidents), faire appel à un courtier en vaudra certainement la peine!

Un courtier peut trouver de meilleures offres en utilisant son pouvoir de négociation. Les apporteurs d’affaires, grâce au volume apporté, peuvent accéder à certaines conditions commerciales et bénéficier de faveurs lorsque le besoin s’en fait sentir.


Tout comme l’agent immobilier en ce qui concerne la propriété, le courtier apportera son expertise pour assurer le succès de votre demande. Toutes les applications ne sont pas simples ou ne rentrent pas dans les cases des banques donc l’expérience du courtier est nécessaire pour construire le meilleur dossier possible.

Les frais de courtier peuvent être réduits en fonction de la relation du courtier avec le prêteur. A French Private Finance, nous ne facturons pas de frais si la vente ne se concrétise pas. 

Courtier en assurance

L’assurance-vie pour le prêt immobilier et l’assurance habitation pour la propriété sont obligatoires (l’assurance-vie peut être annulée avec certains prêteurs, mais c’est très rare).

Le prêteur propose généralement une offre pour les différentes couvertures d’assurance, mais aller chez un courtier en assurance peut souvent vous procurer de meilleures conditions. Tout comme un courtier en prêt immobilier, ils ont accès à de nombreuses options sur le marché.

Pour les propriétés sur plan, l’assurance habitation n’est pas requise pendant la construction car elle est la responsabilité du promoteur. Elle est nécessaire cependant pour échanger les clés.

Pour les biens existants, l’assurance habitation doit être mise en place avant la signature de l’acte de vente chez le notaire afin d’obtenir les clés.

Concernant l’assurance vie, elle doit être mise en place beaucoup plus tôt dans le processus afin d’avoir l’offre de prêt de la banque. Selon les réponses au questionnaire médical ou le montant du prêt, des tests médicaux peuvent être requis.

The tax on your overall wealth (ISF) in France is now part of history. Please welcome the tax on real estate wealth (IFI). Is it more profitable for investors?


IFI? What is it?

Since January 1st 2018, the Solidarity Wealth Tax (ISF) has been abolished and a new tax, the Property Wealth Tax (IFI), has been created. The IFI concerns persons holding a net property portfolio of more than €1.3m.


Who has to pay?

In 2018, 132,722 taxpayers had to pay the IFI tax against 358,000 for the last year the ISF was in use. 46% of the revenue from the IFI tax come from the top 10% of taxpayers. In other words, 10% of the IFI taxpayers provide 46% of the revenue. On the other hand, taxpayers whose wealth is less than €1.6m represent only 7% of the revenue. This divide makes sense given that this tax is aimed at the wealthiest people in France. 


A more fair tax?

We also discovered that people who are paying IFI have a higher income than those who paid the former ISF. Those who earn €234,000 or more a year will need to pay IFI which is significantly lower than the ISF which had to be paid by those earning €165,000 or more a year. This shows that bigger investors are targeted by this new tax.


To conclude:

The IFI does seem to be fulfilling its assigned role by limiting tax cuts for SMEs and reducing the impact of donations on tax cuts while bringing significant capital to the state. However, could this tax encourage the wealthiest of France to flee?

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Est-ce plus rentable que son ancêtre l’ISF ?


L’IFI, qu’est ce que c’est ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé et un nouvel impôt, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé. L’IFI concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros.


La part de la population redevable :
En 2018, c’est 132 722 contribuables qui ont dû régler cet impôt contre 358 000 contribuables pour la dernière année où l’ISF était de rigueur. 46% des revenus de l’état dus à cette taxe proviennent des 10% des contribuables les plus riches. Autrement dit, 10% des contribuables a l’IFI financent 46% des recettes. D’un autre côté, les contribuables dont le patrimoine est de moins de 1,6M d’euros ne représentent que 7% des recettes. On y retrouve bien une certaine logique pour un impôt destiné à être progressif.


Un impôt plus équitable ?

On découvre également que les personnes redevables à l’IFI gagnent mieux leur vie que les redevables à l’ancien ISF. Le revenu fiscal de référence se situe autour de 234 000€ par an actuellement contre 165 000€ la dernière année, de quoi ravire les plus petits investisseurs.



L’IFI a bel et bien l’air de remplir le rôle qui lui a été attribué, en limitant les réductions d’impôts du côté des PME ou en diminuant l’impact des dons concernant les réductions d’impôts, le tout, permettant d’apporter des capitaux importants à l’état. Cependant, cet impôt ne risque t’il pas de faire “fuire” les plus grosses fortunes de France ?

Latest transaction: €1,018,500 Loan for a property in the Alps.

property trois vallées

Buying in: Les 3 Vallées, French Alps.
Property price:
Mortgage amount: €1,018,500
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 15 years
Interest rate: 1.55% fixed
Loan-to-value: 70%


The Background

The client heads a division of a major investment bank in London. The couple are British citizens and British residents. 

The clients were looking to invest in a holiday family house outside of the UK. They have been to the French Alps on number of occasions, in particular the Three Valleys. They have decided to invest in an off-plan, second residence/investment property. Investing in new built attracts an important discount in taxes most notably stamp duty.

The clients have also decided to structure the purchase by using a special purpose vehicle (SPV) for inheritance planning. In this case, we decided to purchase in an SARL de Famille. This has also benefits when one plans to capitalise on the location of the property. They will be using it a few weeks a year for family gatherings and the rest of times it will be rented out to other mountain enthusiasts bringing in a good source of revenue helping to cover the mortgage payments.

They decided to purchase a property in the very popular resort of Courchevel – La Tania. With access to over 650km of pistes, Courchevel is an ideal place for skiers and non-skiers alike. There are plenty of things to do and see. 


Our approach

Clients have had a flexibility on the down payment and were looking to optimise their cash. One way to do this is by reducing the interest payments over the duration of the loan. We have decided to apply with a French lender who offered a 70% loan-to-value (LTV) without placing savings with the bank as collateral. With a very comfortable debt-to-income ratio (DTI), significantly below the 33% required by the bank, the clients were able to afford a 15-year repayment mortgage.

We were able to secure an advantageous rate of 1.55% (the rate is slightly increased as the purchase is through a company) thanks to the shorter term. Despite the fact that the monthly repayments would be over €1,000 more than on a 20 year mortgage, a result, we will save the client over €80,000 in interest payments by optimising their borrowing.

Financement : Propriété d’une valeur de 1 455 000€ dans les alpes françaises.

property trois vallées

Lieu d’achat : Les 3 Vallées, Alpes.

Prix de la propriété : 1 455 000 €

Montant du prêt : 1 018 500 €

Durée du prêt : 15 ans

Type de prêt : Remboursement

Taux d’intérêt : 1,55% fixe

Quotité de financement : 70%


Le contexte:

Le client dirige une division d’une grande banque d’investissement à Londres. Le couple est britannique et réside en Grande-Bretagne..

Les clients cherchaient à investir dans une maison familiale en dehors du Royaume-Uni. Ils se sont rendus à plusieurs reprises dans les Alpes françaises, notamment dans les Trois Vallées et ont décidé d’investir dans une résidence secondaire en VEFA. Investir dans du neuf entraîne une importante réduction de taxes, comme par exemple les frais de notaire.

Les clients ont également décidé de structurer l’achat en achetant par le biais d’une SARL de famille. Cela présente également un atout lorsque l’on envisage de tirer un avantage financier de la propriété (location). Les clients comptent utiliser la propriété quelques semaines par an pour les réunions de famille et le reste du temps, le bien sera loué à d’autres passionnés de la montagne, ce qui apportera une bonne source de revenus permettant de couvrir les remboursements mensuels liés à l’emprunt.

Ils ont décidé d’acheter une propriété dans la très populaire station balnéaire de Courchevel – La Tania. Avec un accès à plus de 650km de pistes, Courchevel est un lieu idéal pour les skieurs et les non-skieurs. Il y a beaucoup d’activités à faire et de choses à voir.


Notre approche:

Les clients ont eu une certaine flexibilité sur le versement initial et cherchaient à optimiser leur trésorerie. Une façon de faire est de réduire les paiements d’intérêts sur la durée du prêt. Nous avons décidé de faire une demande auprès d’un des principaux prêteurs français qui offrait une quotité de financement (LTV) de 70% sans placer d’épargne avec la banque comme collatéral. Avec un taux d’endettement très confortable, nettement inférieur aux 33% requis par la banque, les clients ont pu se permettre un prêt immobilier amortissable sur 15 ans.

French Private Finance a pu obtenir un taux avantageux de 1,55% (le taux est légèrement plus élevé car l’achat est avec une SARL) grâce à la durée plus courte. Bien que les remboursements mensuels sont de plus de 1 000 € plus élevés que sur un prêt sur 20 ans, le client économise un peu plus de 80 000 € de paiements d’intérêts sur la durée du prêt en optimisant leur emprunt.

When a worrying international context creates new opportunities for investors in Europe.

How can bad news create great news?

The trade war between the United States and China, the geopolitical tensions between America and Iran, the sluggish growth in Europe or the new UK Prime Minister in favour of Brexit… All those events may look like a big issue for investors. How will this news affect them?

In fact, as investors are looking for safe investment solutions, more and more investors are choosing to purchase government bonds, especially in stable, growing countries like France. For each currency, government bonds are the central market for medium and long-term interest rates. They determine the rise or fall of bond yields. OATs (Obligations Assimilables du Tresor, the French equivalent of the UK Gilts) on 10 years fell to a historic low – 0.41% last August. It has since increased a bit to reach -0.05% at the end of November but the rate is still negative.

So… how are investors benefiting? 

The direct impact of such behaviour will likely reduce the interest rate on mortgages, this presents an exciting opportunity for real estate investors as prices are not expected to rise until summer 2020! It is even possible to grow your wealth with a loan when interest rates can be undercut the rate of inflation.

Lorsqu’un contexte international préoccupant crée de nouvelles opportunités pour les investisseurs en Europe.

Comment des mauvaises nouvelles peuvent-elles créer de bonnes nouvelles?

La guerre commerciale entre les Etats-Unis et la Chine, les tensions géopolitiques entre l’Amérique et l’Iran, la faible croissance en Europe ou le nouveau Premier ministre britannique en faveur du Brexit … Tous ces événements peuvent sembler être un problème majeur pour les investisseurs actuels. QUe se passe-t’il réellement pour eux?


En effet, alors que les investisseurs recherchent des solutions d’investissement sûres, nous avons constaté une croissance des achats d’obligations d’État en Europe, en particulier dans des pays comme la France, en qui ils ont confiance. Pour chaque monnaie, les obligations d’État constituent le marché central des taux d’intérêt à moyen et long terme. Ce marché détermine la hausse ou la baisse des rendements des obligations. Les OAT (Obligations Assimilable du Trésor) sur 10 ans sont tombées à un niveau historiquement bas à -0,41% au mois d’Août. Elles ont depuis legerement augmente jusqu’à -0.05% à la fin du mois de Novembre mais le taux est toujours négatif.


Alors … comment profitent les investisseurs?

L’impact direct d’un tel comportement réduira probablement le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires, une opportunité pour un futur projet immobilier lorsque les taux ne devraient pas augmenter avant l’été 2020! Il est même possible de faire fructifier votre patrimoine avec un prêt lorsque les taux d’intérêt peuvent être inférieurs à l’inflation elle-même.


TEC10 – Bons Assimilables du Trésor BTAN en France (Tec10) 

Latest transaction: €401,250 Loan for a property in south of France


Buying in: Le-Grau-du-Roi
Property price:
Mortgage amount: €401,250
Mortgage type: Interest Only
Mortgage term: 14 years
Interest rate: 2.05% variable
Loan-to-value: 75%


The Background

The couple already owned a few buy-to-let properties in the UK which they rent out. They were also accustomed to working with international agents and brokers as they own a couple of properties overseas. However, this was their first purchase in France and the clients were not aware of the mortgage process. The clients were looking to purchase a property near the National Park of Camargue right by the mediterranean sea. They’ve negotiated the price down from €595,000 ask to €535,000.


Our approach

Originally, clients were looking for 100% financing as they wanted to use their own funds to carry out some work on the property. Moreover, they were looking for an interest only mortgage, a product that they are used to have with their properties in the UK. 

However, we have explained that 100% financing no longer exists in France unless you put down a collateral with the lender. Furthermore, lenders offering interest only products are hard to come by in France. Usually reserved for high net worth individuals, the clients had to prove that they have enough net assets that equal to the loan amount so that they can be used to pay it off. Selling the property is what the lenders would not consider as a feasible repayment strategy (even though it is allowed in the UK). However, this can be the net value of their buy-to-let properties, savings, pensions, etc. The net equity of main residence cannot be taken into the account. 

By assessing their file, we were able to justify enough net equity position and we advised the clients to go ahead with the 75% LTV interest only option. We have helped the client gather the necessary documents including title deeds of their properties outside of the UK which had to be translated into English. We also assisted the clients with opening a French bank account as well as organising a life insurance which is required by most lenders in France. In this case, it was possible to use a UK based life insurance broker which in turn meant we could keep the premiums costs down to a minimum.

Financement : propriété d’une valeur de 535 000€, Le Grau-du-Roi, Sud de la France.


Lieu d’achat : Le Grau-du-Roi

Prix de la propriété : 535 000 €

Montant du prêt : 401 250 €

Durée du prêt : 14 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,05% variable

Quotité de financement : 75%


Le contexte:

Le couple possédait déjà au Royaume-Uni quelques propriétés en location qu’ils louaient. Ils étaient également habitués à travailler avec des agents et des courtiers internationaux puisqu’ils possèdent quelques propriétés à l’étranger. Cependant, il s’agissait de leur premier achat en France et les clients ne connaissaient pas le processus d’obtention de prêt immobilier. Les clients cherchaient à acquérir un bien immobilier près du parc national de Camargue, au bord de la mer Méditerranée. Ils ont négocié le prix, passant de 595 000 € à 535 000 €.


Notre approche:

À l’origine, les clients recherchaient un financement à 100%, car ils souhaitaient utiliser leurs propres fonds pour effectuer des travaux sur la propriété. En outre, ils cherchaient un emprunt In fine, un produit qu’ils avaient l’habitude d’avoir avec leurs propriétés au Royaume-Uni.

Cependant, un financement à 100% n’existe plus en France à moins de déposer des actifs à la banque. De plus, il est difficile de trouver des prêteurs proposant uniquement des produits In Fine en France. Habituellement réservés aux particuliers très fortunés, les clients devaient prouver qu’ils disposaient d’actifs nets suffisants pour égaler le montant du prêt, de sorte qu’ils puissent être utilisés pour le rembourser. La vente de la propriété principale n’est pas considérée par les prêteurs comme une stratégie de remboursement possible (même si cela est autorisé au Royaume-Uni). Toutefois, il peut s’agir de la valeur nette de leurs propriétés locatives, épargne, retraite, etc.

En évaluant leur dossier, nous avons pu justifier une situation favorable et nous avons conseillé aux clients de choisir l’option avec une quotité de financement de 75%. Nous avons aidé le client à rassembler les documents nécessaires, y compris les titres de leurs propriétés situées en dehors du Royaume-Uni, qui ont dû être traduits en anglais. Nous avons également aidé les clients à ouvrir un compte bancaire français et une assurance-vie requise par la plupart des prêteurs en France. Dans ce cas, il était possible de faire appel à un courtier en assurance vie basé au Royaume-Uni, ce qui nous a permis de réduire les coûts des commissions au minimum.

Mortgage: 5 tips to obtain it!

Target mortgage
1: Have a bank-friendly profile

Banks are always interested in borrowers who know how to manage their wealth. They enjoy people who tick all the boxes for a straightforward application. So, what are these ‘’boxes’’?

  • A low debt-to-income ratio. Banks generally tolerate a ratio of up to 33%
  • A good professional situation, permanent position and preferably employed
  • The last three statements for every account, showing no incidents of missed payments, overdrafts, etc…
  • Highest personal contribution possible (see below)
2: A mortgage application without savings is not in your favour

For French residents, banks usually ask for 10% as a deposit but some may offer up to 100% LTV.

For non-residents, lenders will ask for at least 15-20% of the property price as a deposit. However, if you want to access the best rates, it is better to increase your deposit to 30%. 

Some private banks offer mortgages with 0% deposit and 30% minimum collateral (AUM). The minimum purchase price is set at €1m.

Do keep in mind that banks are traders: they offer you a good mortgage rate in order to secure some of your assets in exchange (possibly invested in the bank’s own investment portfolios). The more a client engages in a relationship with the bank, the better the rate offered tends to be.

3: Show your ability to save money

Lenders will look at your previous bank statements, they will study closely your ability to put some money aside. Being able to demonstrate your ability to save money shows the bank that the debt is not at risk or, at least, it is a low-level risk.

4: Use the competition

They are a number of different lenders in France, and plenty of different rates and advantages. Why should you stick with only one bank? Negotiating with a bank with an offer from another is always a strength. But the margin of negotiation is still narrow.

5: Use a mortgage broker

This process can be time-consuming. Plus, non-resident borrowers will have to reach particular departments within the banks themselves. In real estate markets such as Paris or South of France, time is a very valuable resource. In such markets, a prime property can be sold within days! Contacting a mortgage broker during this situation is always preferable. French Private Finance is here to help you avoid missing out on a sale!

Prêt immobilier : 5 astuces pour l’obtenir !

Target mortgage

1: Afficher un profil de banque idéal

Les banques sont toujours intéressées par des profils qui savent gérer leurs finances

  • Un faible taux d’endettement. Les banques tolèrent généralement un taux allant jusqu’à 33%
  • Une bonne situation professionnelle, poste permanent, employé de préférence …
  • Les trois derniers relevés pour chaque compte, n’indiquant aucun incident de paiement, découvert, etc…
  • Une capacité d’épargne importante pour un apport plus important si possible


2: Une demande de prêt sans épargne n’est pas en votre faveur

Pour les résidents français, les banques demandent généralement 10% du dépôt mais peuvent aller jusqu’à 100%.

Pour les non-résidents, les prêteurs demanderont au moins 15 à 20% d’apport, mais pour bénéficier des meilleurs taux, il est préférable de l’augmenter à 30%.

Certaines banques privées proposent des prêts hypothécaires avec un apport à 0% mais un collatéral minimum de 30% (épargne gérée par la banque). Le prix d’achat minimum doit être d’environ 1 M €.

N’oubliez pas que les banques sont des traders, elles vous offrent un taux d’intérêt bas pour pouvoir sécuriser une partie de vos actifs en échange (éventuellement investis dans leurs propres portefeuilles d’investissement). Plus un client s’engage dans une relation avec la banque, meilleur est le taux.


3: Montrez votre capacité à économiser de l’argent

Les banque examineront vos relevés bancaires précédents et étudieront avec précision votre capacité à mettre de l’argent de côté. Cela montre à la banque que la dette n’est pas à risque ou du moins que le risque est beaucoup plus faible.


4: Utilisez la concurrence

Il existe de nombreux prêteurs en France avec de nombreux avantages différents alors pourquoi rester avec une seule banque? Négocier avec une banque avec une offre d’une autre est toujours un atout bien que la marge de négociation soit toujours faible.


5: Faites appel à un courtier en prêt immobilier

Ce processus peut vraiment prendre beaucoup de temps. De plus, pour les profils de non-résidents, vous devrez vous adresser à certains services au sein même des banques. Sur les marchés immobiliers comme Paris, les Alpes ou le sud de la France, le temps est une ressource très précieuse. Dans ces marchés, une belle propriété peut être vendue en quelques jours! Contacter un courtier en prêt immobilier pendant cette situation est toujours préférable. French Private Finance est là pour vous éviter de perdre la transaction!