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Louez légalement sur Airbnb à Paris: comment profiter du marché de la location à court terme?

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Avec environ 40 000 annonces publiées aujourd’hui sur Airbnb, Paris est la capitale mondiale de la location à courte durée de biens immobiliers de particuliers à particuliers. Paris est le marché numéro 1 pour Airbnb. Cette réputation est d’autant plus forte que beaucoup ont fait fortune en louant des logements sur la plateforme. Avec tous les problèmes liés à cette activité, les pouvoirs publics décident de limiter la location temporaire dans la capitale française.

Paris, une capitale en manque de logements

L’année dernière, Paris a connu environ 47 millions de touristes. Ce flux couplé à une population déjà nombreuse facilite la compréhension du problème. Cette augmentation du tourisme a eu l’effet pervers de favoriser la prolifération des annonces sur Airbnb.

Des particuliers investissent dans l’achat d’immeubles et mettent en location des bâtiments entiers sur Airbnb. La location inappropriée a eu pour effet de réduire le stock  de biens locatif destiné aux habitants de la ville. Cela correspond à 20 000 à 30 000 propriétés principales. En mettant l’article L631-7 en vigeur, l’État a rendu très difficile la location d’un logement à Paris sur Airbnb.

Alors, comment peut-on louer légalement en courte durée ?

Une autorisation de la Ville de Paris est nécessaire pour louer votre bien sur Airbnb. Pour obtenir cette autorisation :

  • Vous devez soumettre une demande pour modifier l’utilisation de votre propriété afin qu’elle devienne administrativement un espace commercial.

Si vous ne pouvez pas acheter un bien commercial afin de louer à court terme, vous pouvez joindre à votre demande d’autorisation une cession de titre commercial afin de transformer des bureaux en logements par exemple. Notez cependant qu’une vente de titres est estimée entre 1 500 et 2 000 euros / m².


Financement d’une petite propriété en Ardeche

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Le profil

Lieu d’achat : Joannas, Ardeche 

Prix de la propriété : 188 500 €

Montant du prêt : 100 000 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2,40% fixe

Quotité de financement : 53%

 

Le contexte

Un petit entrepreneur britannique d’origine Israélienne recherche une propriété située dans les montagnes de l’Ardèche, permettant une retraite estivale pour lui et sa famille. Ils se sont rendus dans la région à plusieurs reprises et ont enfin trouvé la propriété idéale.

Ils étaient désireux d’acheter la propriété en passant par un prêt immobilier et pensaient à l’origine de se financer du côté de leur banque au Royaume-Uni. Cependant, ils étaient préoccupés par les avantages des taux de change français. Ils ont donc recherché des alternatives de financement en France.

Notre approche

Comme avec la plupart des entrepreneurs, les prêteurs français procéderont à des vérifications supplémentaires pour s’assurer que la société est en bonne santé. French Private Finance («FPF») doit donc veiller à ce que les comptes et les déclarations fiscales des trois dernières années génèrent un bon revenu.

Souvent, les propriétaires d’entreprise vont choisir de se verser un petit revenu mais un important dividende. Cela est souvent problématique, surtout si les dividendes fluctuent ou sont en baisse. La solution consiste à maintenir les dividendes stables ou à augmenter d’année en année.

En gardant cela à l’esprit, FPF était capable de montrer aux prêteurs que le client était finançable et que l’entreprise était en bonne santé.


Cannes : Prêt de €285,000 In Fine

Le profil

Lieu d’achat : Cannes

Prix de la propriété : 475 000 €

Montant du prêt : 285 600 €

Durée du prêt : 7 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,55% fixe

Quotité de financement : 60%

 

Le contexte

Cet investisseur de fonds privés, aujourd’hui retraité, était préoccupé par l’idée d’obtenir un emprunt immobilier auprès d’une banque française. Avec plusieurs sources de revenus, y compris la rémunération en tant que membre du conseil d’administration de 3 sociétés différentes, il avait entendu dire à quel point les banques françaises peuvent être très strictes pour les emprunteurs aux profils financiers complexes.

Notre approche

French Private Finance a montré une attention particulière au dossier afin de s’assurer que celui-ci soit présenté de la manière la plus simple et compréhensible possible. Cela a impliqué de nombreux échanges avec notre client afin de faciliter la communication entre les deux parties, le tout en deux langues différentes. Le représentant de la banque n’a posé aucune question sur l’application car tout était claire, un rêve devenu réalité pour un courtier travaillant dans le monde du risque financier en France. Le client lui était ravi de notre efficacité et de la rapidité avec laquelle nous avons traité et présenté son dossier.

De plus, l’agent immobilier qui accompagnait l’acquisition de notre client a été impressionné par notre qualité de service et par le fait que nous l’avons continuellement tenu informé de l’avancé du processus. Ainsi, il a aujourd’hui signé un accord de partenariat avec French Private Finance et nous recevons régulièrement les dossiers de ses clients internationaux.


Acheter comptant : Est-ce toujours une bonne idée ?

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Dès le plus jeune âge, beaucoup d’entre nous ont appris qu’il fallait minimiser sa dette au maximum. Cependant, l’achat d’une propriété comptant est-il toujours la meilleure option ? Nous  examinerons les avantages et les inconvénients dans cet article.

Avantages d’acheter comptant

L’un des principaux avantages de l’achat d’une propriété comptant est que le processus de transaction est beaucoup plus rapide car il n’est pas nécessaire de demander un prêt ou une hypothèque. De plus, les coûts d’achat seront moins élevés car il n’y a pas à payer de frais de dossier ou d’intérêts. L’assurance-vie (qui assure l’emprunteur en cas de décès) n’est pas non plus requise.

Acheter comptant n’affecte pas votre capacité financière mensuelle et il n’existe également aucun risque de possession de votre propriété si vous rencontrez des problèmes de trésorerie à l’avenir (sauf pour les entrepreneurs qui ont un statuts ou les actifs personnels et le professionnels sont mélangés).

Avantages d’acheter via un prêt immobilier

L’inconvénient le plus évident de l’achat en espèces est la diminution importante des avoirs liquides. Si la libération de capital est une option dans d’autres parties du monde si vous devez améliorer votre trésorerie, il est très difficile de le faire en France. Le fait de contracter un prêt permet de garder de l’argent de côté pour les mauvais jours.

Contrairement à la croyance populaire, souscrire à un prêt immobilier peut également vous aider à économiser de l’argent. Par exemple, si la propriété est louée, il est possible de compenser les intérêts versés avec tout revenu de location. En outre, avec les banques privées proposant des prêts allant jusqu’à 100% de quotité de financement, vous pouvez également éviter de payer tout impôt sur le patrimoine immobilier si le montant de votre capital dans la propriété est inférieur à 1,3 M €.

Si l’un des principaux inconvénients d’un prêt immobilier est de payer des coûts supplémentaires (tels que les intérêts et les frais de dossier et d’hypotheque), les faibles taux d’intérêt en France permettent d’annuler ces coûts en investissant l’argent dans un portefeuille financier. En effet, de nombreux produits «sûrs» ont un rendement qui peut dépasser le coût du crédit. Lorsque vous investissez, demandez toujours conseil à un conseiller financier.

Le remboursement mensuel restera le même si vous choisissez un taux fixe. Cependant, l’inflation signifie que la valeur réelle du remboursement du prêt dans 10 ans sera inférieure à celle du début.


Financement d’une propriété à Salies de Bearn, Pyrénées-Atlantiques

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Le profil

Lieu d’achat : Salies de Bearn, Pyrénées-Atlantiques

Prix de la propriété : 204 785 €

Montant du prêt : 164 800 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2,00% fixe

Quotité de financement : 80%

 

Le contexte

Un couple hispano-britannique souhaitait acheter une maison de vacances proche de Biarritz et de la frontière espagnole. Les clients avaient du mal à obtenir un prêt immobilier car ils résident actuellement aux États-Unis. Même s’ils étaient sous contrat d’expatrié temporaire, le “US Revenue and Customs” leur a demandé de remplir des formulaires fiscaux sur leurs actifs globaux.

Cela crée un certain nombre de problèmes de reporting pour les prêteurs européens, les obligeant à fournir un certain nombre de documents. En conséquence, nous avons pu proposer un nombre très limité de banques.

Notre approche

French Private Finance («FPF») était tenue de fournir des déclarations fiscales britanniques et américaines, cela était beaucoup plus familier aux pour les résidents britaniques. La banque était consciente de la complexité du système fiscal et fédéral des États-Unis. Ensemble, elles ont pu collecter les éléments clés afin de soumettre la demande au département de la conformité.

À la réception du compromis de vente signé, il était certain que la propriété nécessitait des travaux mineurs mais urgents. Le prêteur a accepté de financer la partie “travaux”, cependant, ils ont demandé un devis à un entrepreneur local. Pour ce faire, French Private Finance a collaboré avec les fournisseurs en utilisant leurs compétences pour obtenir quelques devis satisfaisants pour le prêteur.

Enfin, les clients devaient souscrire une assurance-vie obligatoire. La FPF a eu recours à un courtier d’assurance français, car toutes les sociétés d’assurance en France ne peuvent assurer les résidents américains. 


Financement d’une propriété à Cotignac, dans le Var.

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Le profil

Lieu d’achat : Cotignac, Var 

Prix de la propriété : 390 000€

Montant du prêt : 331 500€

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2,40% fixe

Quotité de financement : 85%

 

Le contexte

Un couple de Londres cherchait à acheter une propriété dans le sud de la France afin de se réunir en famille durant les vacances. Ils avaient déjà manqué quelques propriétés car ils n’étaient pas en mesure d’obtenir l’emprunt immobilier assez rapidement ou étaient défavorisés par rapport aux acheteurs comptant.

Ils ont enfin trouvé une propriété dans un petit village de Cotignac. Bien qu’ils se soient éloignés de la mer comme ils le voulaient au départ, la propriété est toujours à une heure de route de l’aéroport de Marseille ainsi que des plages de Sainte Maxime et de Saint Tropez.

Notre approche

Les clients cherchaient une option de financement avec une contribution personnelle la plus petite possible. Ils voulaient être sûrs que leur prêt immobilier serait remboursé d’ici la fin du terme. Ils souhaitaient obtenir le prêt avant les vacances scolaires.

French Private Finance («FPF») a tout d’abord étudié la possibilité d’un emprunt à amortissement constant sur 25 ans. Cependant, après avoir analysé le dossier, FPF a recommandé au client de réduire la durée à 20 ans. Bien que les mensualités aient augmenté, les clients économisent une quantité considérable d’intérêts sur la durée de l’emprunt.

French Private Finance a rendu possible l’ouverture d’un compte bancaire français sans qu’il ne soit nécessaire de se rendre en France. De plus, la plupart des banques françaises demandent que les clients souscrivent une assurance-vie distincte en cas de décès. Dans ce cas, FPF a pu faire appel à un courtier d’assurance établi au Royaume-Uni sans devoir procéder à des examens médicaux satisfaisant le prêteur. La prime d’assurance britannique est également généralement inférieure à celle de la contrepartie française.


Sainte Maxime : financement d’une propriété d’une valeur de 1,25 million €

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Le profil

Lieu d’achat : Sainte Maxime

Prix de la propriété : 1 250 000 €

Montant du prêt : 700 000 €

Durée du prêt : 7 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,45% fixe pour la durée

Quotité de financement : 56%

 

Le contexte

Le client désirait acheter une fabuleuse propriété dans le sud de la France, à Sainte Maxime, à quelques kilomètres de Saint Tropez. Il avait quelques requêtes au sujet du financement de son bien et French Private Finance a pu l’assister dans chacunes d’entres elles.

  • Tout d’abord il cherchait à sécuriser un prêt In Fine, permettant à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité.
  • De plus, FPF lui a trouvé un taux d’intérêt fixe
  • Enfin, l’obligation de souscrire à une assurance décès a été levée alors qu’elle est normalement sollicitée par la banque surtout pour les prêts In Fine.

Notre approche

Ce fut une application extrêmement rapide et de ce fait le record chez French Private Finance: seulement 23 jours entre le premier contact et l’obtention du prêt immobilier avec la banque alors que généralement la moyenne est de 100 jours.


Mougins : Obtention d’un prêt de 556 000€

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Le profil

Lieu d’achat : Mougins

Prix de la propriété : 695 000 €

Montant du prêt : 556 000€

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : amortissable

Taux d’intérêt : 2,45% fixe

Quotité de financement : 80%

 

Le contexte

Les résidents de Singapour peuvent généralement obtenir une quotité de financement de 60% maximum. Cependant, pour ce client, partenaire d’un cabinet d’avocats prestigieux, nous avons réussi à augmenter cette quotité en présentant son expérience en tant qu’expatrié d’une société en nom collectif à responsabilité limitée britannique.

Notre approche

L’achat d’une propriété depuis l’étranger peut être un processus long et fastidieux, en particulier pour des professionnels très occupés. Grâce à son réseau, French Private Finance facilite considérablement la tâche de ses clients. Il est en effet possible de tout organiser à distance, depuis la demande d’emprunt jusqu’à la création d’un compte bancaire et la mise en place d’une assurance vie (avec tests médicaux à Singapour). French Private Finance s’occupe de tout.

Le client fut ravi de la facilité avec laquelle nous avons présenté son dossier et obtenu l’emprunt avec la banque. De ce fait, il nous a recommandé à plusieurs de ses amis et collègues que nous accompagnons aujourd’hui dans leur achat immobilier.


Bonne nouvelle pour les acheteurs américains en France : quotité de financement de 70% désormais disponible à un taux fixe de 1,4% pour une durée de 20 ans.

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Grâce à deux nouveaux partenariats, French Private Finance peut désormais offrir jusqu’à 70% aux résidents fiscaux américains qui achètent en France.

Depuis la fermeture du Crédit Foncier en Janvier, les prêts accordés aux résidents américains en France ne dépassent pas 60% de quotité de financement… et les offres concurrentes sont rares. La charge administrative afin de réaliser la déclaration FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) est souvent un frein pour les banques françaises. Celle-ci oblige les banques à déclarer chaque compte américain au service des impôts des États-Unis.

Heureusement, nous avons de nouveaux partenaires qui peuvent offrir une quotité de financement jusqu’à 70% (capital et intérêts payés tous les mois) avec un taux fixe de 1,40% sur 20 ans. Ces prêts nécessitent également l’ouverture d’un compte d’épargne représentant environ 15% du montant du prêt, bien que ces économies soient accessibles et non bloquées. Cette offre est également disponible pour les résidents russes ou brésiliens et est limitée aux employés des sociétés cotées en bourse pour le moment.

L’autre bonne nouvelle est que, comparé à l’ancien contrat Crédit Foncier à 2% fixe pour 20 ans, les clients économisent environ US$ 75,000 d’intérêts sur la durée pour un emprunt à hauteur d’un million d’euros.

Besoin de plus d’information ? Visitez frenchprivatefinance.com ou contactez info@frenchprivatefinance.com


SARL Immobilière : Est-ce viable ?

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La SARL, société à responsabilité limitée, est un des types d’entreprises les plus répandu. Ceci dit, elle est méconnue dans le domaine de l’immobilier. La société doit être composé de deux associés, si vous êtes seul, vous pouvez créer une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Dans le cas de la SARL de famille, celle-ci oblige la SARL a etre constituée des membres de la même famille en lien directe (enfants, parents, grands parents, frères et soeurs, conjoints, personnes liées par un Pacs ou mariage), et uniquement cela ! La création d’une SARL de famille avec sa nièce ou son oncle est impossible (par exemple). Dans ce cas il faudra se tourner vers la SCI (Société Civile Immobilière).

Avantages :

Devant la loi

La responsabilité des associés est limité en fonction de l’apport au capital de la société. Cependant, il sera difficile de contracter un emprunt immobilier avec un faible capital. Il sera alors nécessaire d’augmenter l’apport ou de se porter caution pour la SARL.

Flexibilité

Il existe trois grandes familles de SARL, la SARL “classique”, la SARL familiale, et si vous souhaitez vous lancer seul, la SARL Unipersonnelle (ou EURL). Pour cette dernière, vous pourrez à tout moment changer son statut dès l’entrée d’un nouvel associé.

Location meublée et cotisations sociales

La différence notable entre SARL familiale / EURL et SCI est qu’il est possible d’obtenir le régime loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il est alors possible d’être imposé sur le revenu. De plus, lorsque vous êtes seul, vous ne payerez pas de cotisations sociales si vos revenus sont égaux ou inférieurs à 23 000 Euros. Cependant, cela est apprécié par associé. Par exemple, si vous êtes quatre associés, ce seuil est augmenté à 92 000 Euros !

Les plus-values

Les plus values immobilières relèvent du régime des plus values professionnelles du fait que l’activité de la société est commerciale. Il est intéressant de relever que les plus-values immobilières à long terme bénéficient d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième. Autrement dit, les plus values sont totalement exonérées au bout de 15 ans (contre 22 ans pour les particuliers (ou SCI) et même 30 ans sur la partie prélèvements sociaux).

Transmission des parts

La SARL familiale permet le démembrement des parts sociales (possibilité de dissocier usufruit, et nue propriété). Si vous conservez l’usufruit (vous continuez à percevoir les loyers) et que vous transmettez à vos enfants la nue propriété, le montant des droits de succession sera généralement très peu élevé puisque calculé sur un montant forfaitaire en fonction de l’âge auquel vous procédez à la donation. On peut voir un certain avantage de transmettre ses parts lorsque la société est endettée.

Récupération de la TVA

Lorsqu’un investissement LMNP est soumis à la TVA (20%), il est possible de la récupérer 6 mois après l’acquisition de la propriété. Afin de disposer de cette récupération, il faut que votre bien soit dans une des catégories suivantes :

  • Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger

Il faut également offrir 3 de ces prestations, que cela soit de manière gratuite ou payante:

  • Le petit déjeuner
  • Le nettoyage quotidien des locaux
  • La fourniture de linge de maison
  • La réception de la clientèle

Il ne faudra pas revendre le bien avant 20 ans, sinon la TVA devra être remboursée à l’Etat au prorata. Si vous disposez d’un bail commercial, il sera alors nécessaire de vendre votre propriété avec ce dernier pour ne pas être redevable.

Désavantages :

Mise en place

Il faut rédiger les statuts avant de les déposer au greffe du Tribunal de Commerce et d’en faire la publicité dans des journaux d’annonces légales. Cela se chiffre entre 1000 € et 2000 €.

Direction

La société est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés parmi les associés ou en dehors d’eux. Il doit s’agir de personnes physiques. Le gérant dispose de pouvoirs qui sont définis dans les statuts de la SARL de famille. Les associés se réunissent au minimum une fois par an en assemblée générale ordinaire. Les décisions entraînant une modification des statuts se prennent en assemblée générale extraordinaire.

Changement de régime

Lorsque l’on choisit l’impôt sur la société, on ne peut plus revenir à l’imposition sur le revenu. Le changement est possible dans l’autre sens.

Si choix de l’impôt sur le revenu

La SARL, puisqu’elle réalise des opérations économiques à titre onéreux est redevable de la TVA. Lorsque vous récupérez la TVA sur le montant du bien, vous devrez reverser une TVA de 20% a l’état sur les loyers perçus pour le régime classique. Concernant des biens LMNP en résidence senior, étudiante, d’affaires ou de tourisme, c’est un taux de 10% qui s’applique. Pour finir, concernant les biens LMNP en résidence de type EHPAD c’est 5,5% de TVA.

Si choix de l’impôt sur la société

Pour les sociétés dont le CA est inférieur à 7 630 000, l’imposition à l’IS est le suivant :

  • la tranche de bénéfice de 0 à 38 120 euros, le taux d’IS est de 15 %.
  • la tranche de bénéfice de 38 120 à 75 000 euros, le taux d’IS est de 28 %.
  • au-delà de 75 000 euros, le taux d’IS est de 33,33 %.

Pour les sociétés dont le CA est entre 7 630 000 et 50 000 000 €, l’impôt est le suivant :

  • la tranche de bénéfices de 0 à 75 000 euros, le taux d’IS est 28 % ;
  • au-delà de 75 000 euros, le taux d’IS est de 33,33 %.

Pour les sociétés dont le CA est supérieur à 50 000 000 euros, le taux d’IS est de 33,33 %.

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/imposition-des-resultats

La contribution économique territoriale

Comme toute personne physique ou morale qui exerce en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée, la SARL est redevable de la contribution économique territoriale (anciennement taxe professionnelle). Les entreprises nouvellement créées échappent à la taxe l’année civile de leur création.

Conclusion :

Une SARL immobiliere présente plus d’avantages pour moins d’inconvénients que la SCI. Cependant, il faudra faire très attention de respecter les exigences d’une SARL de famille si vous voulez profiter au maximum de la location meublée.


SCI : Avantages et inconvénients

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La SCI, ou Société civile immobilière, est une entreprise qui permet à plusieurs personnes de s’unir dans l’achat d’un ou plusieurs biens. Les partenaires de SCI peuvent faire des contributions en nature, c’est-à-dire qu’ils réunissent des biens mobiliers ou des biens immobiliers dont ils sont propriétaires. Ces apports en nature ou en espèces, vous donnent droit à des parts de SC. Ainsi, les partenaires partagent les profits et les pertes. Les SCI peuvent être gérées par un ou plusieurs gestionnaires sélectionnés par les partenaires. Les gestionnaires peuvent être des personnes physiques ou morales, par exemple une entreprise.

Avantages

Devant la loi

Une SCI a l’avantage de protéger les actifs des partenaires. Inscrite au registre des commerces et des sociétés, elle possède une juridiction différente de celle des partenaires. Une SCI est l’unique propriétaire des biens immobiliers, par conséquent, en cas de difficulté financière, les prêteurs doivent d’abord contacter la SCI. Si leur action échoue, ils peuvent intenter une action en justice contre leurs partenaires. Seules les actions peuvent être saisies par les créanciers. De plus, il est difficile pour les créanciers de vendre les actions d’une SCI ou de connaître l’étendue de leur patrimoine. Les partenaires ont une responsabilité indéterminée en fonction de leur participation au capital social de la SCI, et non par solidarité. Cela implique que les prêteurs doivent agir indépendamment de chaque partenaire pour les obliger à assumer leurs responsabilités.

Succession

Une SCI donne également aux parents la possibilité de transférer progressivement leurs biens à leurs enfants, tout en maintenant la gestion des actifs. Ils apportent simplement des biens dans la SCI et distribuent des actions de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI et conservent ainsi le contrôle sur les propriétés. Lorsque les parents et les enfants d’une même famille sont liés à une SCI, nous parlons d’une SCI familiale.

Imposition

Une Sci rend possible une imposition avantageuse. En effet, la vente d’une propriété vous rend redevable de l’impôt sur la plus-value, cet impôt est exonéré après 22 ans de détention de la propriété. Dans le cas de la SCI, c’est la date de création de la SCI qui comptent. Même si vous achetez des biens immobiliers des années après le lancement de l’activité de la SCI, vous serez, de la même manière, exonérés de cet impôt après 22 ans suivant la création de la société. De plus, pas besoin de passer par un notaire lors de la vente de parts.

Investissement:

La SCI permet l’achat de plusieurs propriétés, de part, notamment, la capacité à posséder plusieurs associés, et donc plus de garanties auprès des banques. Cela permet donc de facilement se lancer dans la location (acheter plus de bien et faire grandir son capital bien plus vite).

Entreprise

En tant que chef d’entreprise, vous pouvez également utiliser une SCI pour acheter les biens immobiliers nécessaires à celle-ci. La SCI facturera le loyer en déduisant les frais de location. Cet arrangement vous permet également de distribuer des actions de SCI à vos enfants sans qu’ils soient dans votre entreprise. De plus, les créanciers de votre entreprise ne pourront pas attaquer la SCI, ce qui garantit la protection de l’immobilier.

Inconvénients:

Création

Le plus gros inconvénient de SCI est sa création. Pour sa création, il est nécessaire de remplir certaines formalités, notamment:

  • rédaction des statuts
  • enregistrement des statuts au service des impôts,
  • publication de la constitution de la SCI dans le Journal d’annonces légales (JAL),
  • l’enregistrement de SCI auprès du greffe du tribunal de commerce,
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.

Ces opérations ont un prix, surtout si vous vous adressez à un avocat pour rédiger les statuts. Quant à l’annonce légale, cela coûte environ 200 €.

Gestion

Vous devez vous conformer aux politiques de la SCI, telles que la tenue d’une assemblée générale annuelle ou la tenue de comptes. La comptabilité sera plus stricte si vous choisissez de déclarer la SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés. Les comptes doivent être transférés au registre chaque année.

Engagement

Vous devez également prendre en compte le fait qu’en tant que partenaire d’une SCI, vous avez une responsabilité indéterminée en ce qui concerne les dettes de la société, et ce, proportionnellement aux parts que vous détenez.

Vente de parts

Vendre des parts d’une SCI peut être difficile si la loi prévoit une clause d’approbation. Si vous voulez vendre, il faudra le consentement des autres partenaires.

Pour résumer

Créer une SCI est une bonne alternative si vous envisagez de simplifier la transmission et de protéger les actifs immobiliers, cela vous permet de faire preuve de souplesse dans le choix du système d’imposition et d’ajouter la possibilité de vendre facilement des parts avec l’accord des actionnaires. Mais la procédure peut sembler complexe, vous devez être rigoureux en ce qui concerne l’organisation de l’assemblée générale et la comptabilité.


Paris : Financement à hauteur de 2 861 600 €

Le profil

Lieu d’achat : Paris 8ème

Prix de la propriété : 3 557 000 €

Montant du prêt : 2 861 600 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : amortissable

Taux d’intérêt : 2,54% fixe

Quotité de financement : 80%

 

Le contexte

Le profil du client était idéal. Cependant, cela n’a pas été simple car il avait retiré moins de fonds de son “auto-entreprise” que les années précédentes.

Les prêts immobiliers français sont calculées à partir d’un taux d’endettement qui ne peut généralement pas dépasser 30 à 33%. Cela signifie que le total des remboursements mensuels (prêts perso, prêts auto, prêts étudiants, prêts immobiliers ou loyers) ne peut dépasser 30 à 33% du revenu mensuel. Le taux d’endettement de notre client avait donc atteint 40%.


Notre approche

Grâce à notre panel de banques, nous avons réussi à obtenir LA banque française qui permettrait le dépassement des 33% d’endettement et d’atteindre 45% pour ce client, le tout sans nécessiter d’actifs sous gestion (ou de garanties). Le client s’est retrouvé avec un prêt immobilier à hauteur de 80% de la valeur totale du bien (2 861 600 €) à un taux fixe de 2,54% sur une durée de 20 ans.

Cerise sur le gâteau, nous avons négocié les frais bancaires à… 0 €!


Le projet Grand Paris, ou comment rendre une capitale plus attractive !

paris

Le projet du Grand Paris, qui devrait s’étendre sur deux décennies, vise à créer une conurbation unifiée sept fois plus grande que l’actuelle ville de Paris, avec une population 3,5 fois plus importante. Le défi consistera à transformer une région jusque-là caractérisée par un développement en étoile, avec des lignes de chemin de fer et des routes partant du centre, en un territoire homogène.

Paris intra-muros

C’est-à-dire la partie de la ville située à l’intérieur des murs aujourd’hui disparus qui attirent les touristes du monde entier, est une zone extrêmement compacte de 100 kilomètres carrés, avec une population d’un peu plus de 2,2 millions d’habitants. Son image de ville fermée est accentuée par les grands boulevards construits le long des sentiers des anciennes fortifications, du boulevard périphérique et du nouveau tramway circulaire.

Projet Grand Projet
Un projet d’une ampleur immense

Le Grand Paris comprendra la Ville de Paris, les trois départements de la banlieue de Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne et plusieurs quartiers situés plus à la périphérie.

Map Grand Paris

Ensemble, ils créeront un territoire sept fois plus grand que le Paris historique. La région métropolitaine de Paris, une fois élargie, aura une population de 7,5 millions d’habitants, soit plus de la moitié de la population de la région Île-de-France, et représentera 25% de la richesse du pays. Le projet vise à confirmer le statut de Paris en tant que métropole économique mondiale et vitrine du développement urbain durable. La candidature de la ville aux Jeux olympiques de 2024, couronnée de succès, et sa volonté de bâtir sa réputation de centre financier européen après le Brexit ont renforcé sa détermination à se défaire de son image de musée vivant. Un autre objectif du projet est d’améliorer la qualité de la vie en banlieue, principalement en améliorant les solutions de logement et de transport.

Un nouveau réseau de transport

Le Grand Paris Express, en tant que réseau de transport en commun automatisé, est le nouveau métro de la région de la capitale. Le Grand Paris Express consiste en un anneau circulaire autour de Paris (ligne 15) et en des lignes reliant les quartiers en développement (lignes 16, 17 et 18). De plus, le Grand Paris Express implique également l’extension des lignes de métro existantes. Ses nouvelles lignes entourent la capitale et assurent la liaison avec les 3 aéroports, quartiers d’affaires et pôles de recherche de Paris. Elle desservira 165 000 entreprises.

Grand Paris Express en chiffres
  • 4 lignes supplémentaires
  • 200 km de nouvelles lignes de chemin de fer
  • 68 nouvelles stations interconnectées
  • 2 millions de passagers par jour
  • un train toutes les 2 à 3 minutes
  • un système de métro 100% automatique
  • 90% des lignes seront construites sous terre
  • Cela ne prendra que 34 minutes – au lieu de 53! – pour aller de l’aéroport Roissy Charles-de-Gaulle à La Défense
  • Cela ne prendra que 15 minutes – au lieu de 1 heure et 6 minutes! – pour se rendre de l’aéroport d’Orly au campus de l’université Paris Saclay
Une conclusion positive pour tous les investisseurs:

Le projet en cours au Grand Paris Express aura un impact positif sur l’urbanisme, le logement, les entreprises et la protection de l’environnement. Il offre une opportunité unique à toutes les parties prenantes, y compris les promoteurs, les opérateurs de transport, les investisseurs publics et privés, les entreprises de construction, les architectes, les urbanistes et la population du Grand Paris.


Taxe sur la plus-value : Mettre ses clients sur la bonne route

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Le taux normal de l’impôt français sur les plus-values ​​immobilières est de 19% mais il existe aussi des surtaxes pour les plus-values ​​élevées… Et ce n’est pas tout ! il est également nécessaire de payer des charges sociales en supplément. Cependant, il existe divers exemptions et abattements qui permettent de bénéficier d’économies non-négligeables…

Que dit la fiscalité française par rapport à cela?

Le taux d’imposition actuel est fixé à 19% pour les résidents d’un pays de l’UE. Mais si ceux-ci possèdent leurs propriétés depuis plus de 5 ans, un allégement dégressif de l’impôt sur les plus-values ​​est accordé sur une période de 22 ans comme suit:

Durée de détention de la propriétéAbattement (en %)
1 à 5 ans0
6 ans6
7 ans12
8 ans18
9 ans24
10 ans30
11 ans36
12 ans42
13 ans48
14 ans54
15 ans60
16 ans66
17 ans72
18 ans78
19 ans84
20 ans90
21 ans96
22 ans100
Qu’en est-il des prélèvements sociaux ?

La plus-value net est sujette aux prélèvement sociaux. L’application d’abattements est moins régulier que pour l’impôt sur la plus-value, et, de plus, ceux-ci s’effectuent sur 30 ans et non 22. Le “journal du net” nous offre une très bonne représentation.

Durée de détention de la propriétéAbattement (en %)
1 á 5 ans0
6 ans1,66
7 ans3,30
8 ans4,95
9 ans6,60
10 ans8,25
11 ans9,90
12 ans11,55
13 ans13,20
14 ans14,85
15 ans16,50
16 ans18,15
17 ans19,80
18 ans21,45
19 ans23,10
20 ans24,75
21 ans26,40
22 ans28
23 ans37
24 ans46
25 ans55
26 ans64
27 ans73
28 ans82
29 ans91
30 ans100
Encore un autre impôt ?

Outre les taux de base de l’impôt sur les plus-values, un taux d’imposition supplémentaire est également exigé depuis le 1er janvier 2013 pour les gains supérieurs à 50 000 €. Pour un bénéfice inférieur à 100 000 €, le prélèvement est de 2%. Au-delà de ce montant, le taux augmente progressivement jusqu’à un maximum de 6% pour un bénéfice supérieur à 250 000 €.

Exonération et allégements… ce qu’il faut (absolument) savoir

Jusqu’en 2015, les non-résidents en France étaient tenus de nommer un représentant fiscal chargé de régler correctement la vente. Sous la pression européenne, la France a supprimé cette obligation pour toutes les opérations de vente intervenant à compter du 1er janvier 2015. Il s’agit d’une aubaine financière pour les vendeurs: les honoraires à payer pour les services du représentant fiscal se situaient souvent autour de 1% du montant total du prix de vente de la propriété! Concernant la possibilité d’être exonéré, tous les cas figure listés ci-dessous peuvent le permettre:

  • Exonération de la plus-value résultant de la cession de la résidence principale
  • Exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés
  • Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale
  • Exonération résultant de la cession d’un droit de surélévation sous condition que le cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition
  • Exonération résultant de la cession d’un logement situé en France par des contribuables non résidents
  • Exonérations liées à la nature des opérations réalisées
  • Exonération liée au montant de la cession (moins de 15 000€)
  • Exonération liée à la qualité du cédant (titulaires de cartes pensions vieillesse, invalidité…)
  • Exonérations en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d’organismes en charge du logement social

Courchevel : Financement à hauteur de 659,400€

Le profil

Lieu d’achat : Courchevel

Prix de la propriété :952 000 €

Montant du prêt : 659 400 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : amortissable

Taux d’intérêt : 2,15% fixe

Quotité de financement : 70%

 

Le contexte

Notre client résidant à Londres a décidé d’acheter une résidence de tourisme à Courchevel.
Financer une résidence de tourisme peut s’avérer plus difficile qu’une propriété classique. En effet, certaines banques refusent catégoriquement de financer ce type de bien en raison de l’obligation de location imposée quelques semaines par an, sur une durée s’étalant sur plusieurs années (en fonction du contrat).
Le client souhaitait à l’origine un prêt “In Fine” afin que les loyers couvre les versements d’intérêts mensuels. Cependant, les prêts immobilier de cette catégorie ne sont pas toujours possible pour les développements de la Résidence de Tourisme, et ce fut le cas ici. Également, le client souhaitait acheter la propriété par l’intermédiaire de son entreprise afin d’optimiser fiscalement l’opération.

Notre approche

Le client pouvait choisir entre une quotité de financement de 70% sur 20 ans ou de 80% sur 15 ans. Comme il souhaitait à l’origine un remboursement faible pour que le loyer puisse couvrir les paiements, il lui semblait évident de choisir l’accord à 70% sur 20 ans (taux identiques).