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Paris / Prêt €2,861,600, 80%, Amortissable, 2,54% fixe, 20 ans

Le contexte

Le profil du client était idéal. Cependant, cela n’a pas été simple car il avait retiré moins de fonds de son “auto-entreprise” que les années précédentes.


Les prêts immobiliers français sont calculées à partir d’un taux d’endettement qui ne peut généralement pas dépasser 30 à 33%. Cela signifie que le total des remboursements mensuels (prêts perso, prêts auto, prêts étudiants, prêts immobiliers ou loyers) ne peut dépasser 30 à 33% du revenu mensuel.

Le taux d’endettement de notre client avait donc atteint 40%.
   
Notre approche

Grâce à notre panel de banques, nous avons réussi à obtenir LA banque française qui permettrait le dépassement des 33% d’endettement et d’atteindre 45% pour ce client, le tout sans nécessiter d’actifs sous gestion (ou de garanties). Le client s’est retrouvé avec un prêt immobilier à hauteur de 80% de la valeur totale du bien (2 861 600 €) à un taux fixe de 2,54% sur une durée de 20 ans.

Cerise sur le gâteau, nous avons négocié les frais bancaires à… 0 €!


Le projet Grand Paris, ou comment rendre une capitale plus attractive !

paris

Le projet du Grand Paris, qui devrait s’étendre sur deux décennies, vise à créer une conurbation unifiée sept fois plus grande que l’actuelle ville de Paris, avec une population 3,5 fois plus importante. Le défi consistera à transformer une région jusque-là caractérisée par un développement en étoile, avec des lignes de chemin de fer et des routes partant du centre, en un territoire homogène.

Paris intra-muros

C’est-à-dire la partie de la ville située à l’intérieur des murs aujourd’hui disparus qui attirent les touristes du monde entier, est une zone extrêmement compacte de 100 kilomètres carrés, avec une population d’un peu plus de 2,2 millions d’habitants. Son image de ville fermée est accentuée par les grands boulevards construits le long des sentiers des anciennes fortifications, du boulevard périphérique et du nouveau tramway circulaire.

Projet Grand Projet
Un projet d’une ampleur immense

Le Grand Paris comprendra la Ville de Paris, les trois départements de la banlieue de Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne et plusieurs quartiers situés plus à la périphérie.

Map Grand Paris

Ensemble, ils créeront un territoire sept fois plus grand que le Paris historique. La région métropolitaine de Paris, une fois élargie, aura une population de 7,5 millions d’habitants, soit plus de la moitié de la population de la région Île-de-France, et représentera 25% de la richesse du pays. Le projet vise à confirmer le statut de Paris en tant que métropole économique mondiale et vitrine du développement urbain durable. La candidature de la ville aux Jeux olympiques de 2024, couronnée de succès, et sa volonté de bâtir sa réputation de centre financier européen après le Brexit ont renforcé sa détermination à se défaire de son image de musée vivant. Un autre objectif du projet est d’améliorer la qualité de la vie en banlieue, principalement en améliorant les solutions de logement et de transport.

Un nouveau réseau de transport

Le Grand Paris Express, en tant que réseau de transport en commun automatisé, est le nouveau métro de la région de la capitale. Le Grand Paris Express consiste en un anneau circulaire autour de Paris (ligne 15) et en des lignes reliant les quartiers en développement (lignes 16, 17 et 18). De plus, le Grand Paris Express implique également l’extension des lignes de métro existantes. Ses nouvelles lignes entourent la capitale et assurent la liaison avec les 3 aéroports, quartiers d’affaires et pôles de recherche de Paris. Elle desservira 165 000 entreprises.

Grand Paris Express en chiffres
  • 4 lignes supplémentaires
  • 200 km de nouvelles lignes de chemin de fer
  • 68 nouvelles stations interconnectées
  • 2 millions de passagers par jour
  • un train toutes les 2 à 3 minutes
  • un système de métro 100% automatique
  • 90% des lignes seront construites sous terre
  • Cela ne prendra que 34 minutes – au lieu de 53! – pour aller de l’aéroport Roissy Charles-de-Gaulle à La Défense
  • Cela ne prendra que 15 minutes – au lieu de 1 heure et 6 minutes! – pour se rendre de l’aéroport d’Orly au campus de l’université Paris Saclay
Une conclusion positive pour tous les investisseurs:

Le projet en cours au Grand Paris Express aura un impact positif sur l’urbanisme, le logement, les entreprises et la protection de l’environnement. Il offre une opportunité unique à toutes les parties prenantes, y compris les promoteurs, les opérateurs de transport, les investisseurs publics et privés, les entreprises de construction, les architectes, les urbanistes et la population du Grand Paris.


Taxe sur la plus-value : Mettre ses clients sur la bonne route

tax

Le taux normal de l’impôt français sur les plus-values ​​immobilières est de 19% mais il existe aussi des surtaxes pour les plus-values ​​élevées… Et ce n’est pas tout ! il est également nécessaire de payer des charges sociales en supplément. Cependant, il existe divers exemptions et abattements qui permettent de bénéficier d’économies non-négligeables…

Que dit la fiscalité française par rapport à cela?

Le taux d’imposition actuel est fixé à 19% pour les résidents d’un pays de l’UE. Mais si ceux-ci possèdent leurs propriétés depuis plus de 5 ans, un allégement dégressif de l’impôt sur les plus-values ​​est accordé sur une période de 22 ans comme suit:

Durée de détention de la propriétéAbattement (en %)
1 à 5 ans0
6 ans6
7 ans12
8 ans18
9 ans24
10 ans30
11 ans36
12 ans42
13 ans48
14 ans54
15 ans60
16 ans66
17 ans72
18 ans78
19 ans84
20 ans90
21 ans96
22 ans100
Qu’en est-il des prélèvements sociaux ?

La plus-value net est sujette aux prélèvement sociaux. L’application d’abattements est moins régulier que pour l’impôt sur la plus-value, et, de plus, ceux-ci s’effectuent sur 30 ans et non 22. Le “journal du net” nous offre une très bonne représentation.

Durée de détention de la propriétéAbattement (en %)
1 á 5 ans0
6 ans1,66
7 ans3,30
8 ans4,95
9 ans6,60
10 ans8,25
11 ans9,90
12 ans11,55
13 ans13,20
14 ans14,85
15 ans16,50
16 ans18,15
17 ans19,80
18 ans21,45
19 ans23,10
20 ans24,75
21 ans26,40
22 ans28
23 ans37
24 ans46
25 ans55
26 ans64
27 ans73
28 ans82
29 ans91
30 ans100
Encore un autre impôt ?

Outre les taux de base de l’impôt sur les plus-values, un taux d’imposition supplémentaire est également exigé depuis le 1er janvier 2013 pour les gains supérieurs à 50 000 €. Pour un bénéfice inférieur à 100 000 €, le prélèvement est de 2%. Au-delà de ce montant, le taux augmente progressivement jusqu’à un maximum de 6% pour un bénéfice supérieur à 250 000 €.

Exonération et allégements… ce qu’il faut (absolument) savoir

Jusqu’en 2015, les non-résidents en France étaient tenus de nommer un représentant fiscal chargé de régler correctement la vente. Sous la pression européenne, la France a supprimé cette obligation pour toutes les opérations de vente intervenant à compter du 1er janvier 2015. Il s’agit d’une aubaine financière pour les vendeurs: les honoraires à payer pour les services du représentant fiscal se situaient souvent autour de 1% du montant total du prix de vente de la propriété! Concernant la possibilité d’être exonéré, tous les cas figure listés ci-dessous peuvent le permettre:

  • Exonération de la plus-value résultant de la cession de la résidence principale
  • Exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés
  • Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale
  • Exonération résultant de la cession d’un droit de surélévation sous condition que le cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition
  • Exonération résultant de la cession d’un logement situé en France par des contribuables non résidents
  • Exonérations liées à la nature des opérations réalisées
  • Exonération liée au montant de la cession (moins de 15 000€)
  • Exonération liée à la qualité du cédant (titulaires de cartes pensions vieillesse, invalidité…)
  • Exonérations en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d’organismes en charge du logement social

Courchevel / prêt €659,400, 70%, Amortissable, 2,15% fixe, 20 ans

Le contexte

Notre client résidant à Londres a décidé d’acheter une résidence de tourisme à Courchevel.
Financer une résidence de tourisme peut s’avérer plus difficile qu’une propriété classique. En effet, certaines banques refusent catégoriquement de financer ce type de bien en raison de l’obligation de location imposée quelques semaines par an, sur une durée s’étalant sur plusieurs années (en fonction du contrat).
Le client souhaitait à l’origine un prêt “In Fine” afin que les loyers couvre les versements d’intérêts mensuels. Cependant, les prêts immobilier de cette catégorie ne sont pas toujours possible pour les développements de la Résidence de Tourisme, et ce fut le cas ici. Également, le client souhaitait acheter la propriété par l’intermédiaire de son entreprise afin d’optimiser fiscalement l’opération.

Notre approche

Le client pouvait choisir entre une quotité de financement de 70% sur 20 ans ou de 80% sur 15 ans. Comme il souhaitait à l’origine un remboursement faible pour que le loyer puisse couvrir les paiements, il lui semblait évident de choisir l’accord à 70% sur 20 ans (taux identiques).


Èze / Côte d’Azur: Prêt €900,000, 100%, Mixe In Fine et Amortissable, 2.3% fixe et 1.16% variable, 9 ans

Le contexte

Notre client était un médecin anglais à la retraite cherchant à acheter une nouvelle villa dans le petit village de Èze proche de Nice. Il possédait déjà une propriété dans le même village mais ne souhaitait attendre quelque temps avant de la vendre car la location apportait de bon résultats.

Après avoir discuté de plusieurs options avec la banque existante du client, nous avons confirmé que celle-ci ne pourrait pas offrir un prêt immobilier uniquement In Fine car selon eux, l’actif net de son portefeuille n’était pas suffisant pour répondre à leurs critères de crédit. Ils ont aussi refusé de prendre en considération un prêt sur une période de remboursement sur plusieurs années, le client était âgé de plus de 80 ans, c’est l’âge de remboursement maximal que quiconque peut obtenir. De plus, notre client courait le risque de perdre son offre d’achat sur la propriété et par conséquent, la rapidité avec laquelle une banque pouvait accepter son application était essentielle.

Notre approche

Nous avons fait appel aux services d’une banque privée à Monaco. Celle-ci n’a pas de limite d’âge, ses conditions sont plus souples et elle requiert beaucoup moins de documents, accélérant ainsi le processus. Il faut cependant que le client finance en parallèle 30% du montant total du prêt, cela se justifie comme une sécurité supplémentaire pour la banque.

La banque était optimiste à l’idée de prêter en In Fine. En effet, en raison de la promesse de vente, elle était convaincue que cette partie serait payée par le client lors de la vente sa propriété. Cela a été prévu pour 2 ans avec une possibilité de prolongation de 2 ans si les critères sont remplis.

Pour la banque, l’idée principale fut que de montrer au client de quelle façon celle-ci puisse augmenter son capital d’investissement. En effet, les banques privées recherchent principalement une relation à long terme avec leurs clients en faisant en sorte de les impressionner avec une gestion efficace de leur portefeuille.

En fin de compte, nous avons réussi à obtenir auprès de la banque un prêt immobilier en deux temps. La majeure partie du prêt est In Fine dans le cadre d’un contrat renouvelable de deux ans, puis un remboursement plus classique dans un second temps.


Immobilier et Finance : Les raisons du succès français

france

Une nouvelle étude révèle que le marché immobilier parisien est le deuxième plus attractif d’Europe pour les investissements immobiliers. L’étude, réalisée par l’agence immobilière Knight Frank, a examiné les villes les plus attrayantes du monde en matière d’investissements immobiliers parmi les particuliers fortunés (ceux dont le ménage a une fortune supérieure à 24,2 millions d’euros).

Un coût du crédit particulièrement faible

Depuis plus d’un an, les taux hypothécaires en France ont atteint des niveaux historiquement bas et avec la restauration de la confiance des marchés après les élections présidentielle de 2017. Ils ne devraient pas augmenter dans un avenir proche. Historiquement, le début de l’été est le moment le plus propice pour les acheteurs britanniques qui se lancent dans des visites d’observation de biens immobiliers en France. Les prêts hypothécaires secs (c’est à dire sans nantissement) avec une quotité de financement élevée (80 à 85%) que les britanniques peuvent obtenir peuvent être fixés à 2,70% sur une période de 20 ans. Des taux plus bas sont disponibles pour des durées plus courtes ou si un investissement est fait avec le prêteur (nantissement).

Des prix en perpétuelle hausse dans la capitale

Les acheteurs parisiens font face à des prix plus hauts que jamais, avec des propriétés évaluées à plus de 9 000 euros en moyenne au mètre carré, révèle un nouveau rapport réalisé par SeLoger. Le baromètre indiquait que les prix avaient augmenté surtout dans le 18ème arrondissement de la ville, rue des Abbesses et Boulevard Ornano, dans le 6ème rue Assas et Boulevard Raspail et dans le 4ème rue Rue des Archives et Place des Vosges. Selon l’industrie, les ventes ont augmenté de 7% en seulement un an à Paris.

Et un marché parisien qui ne risque pas de s’essouffler

Paris va accueillir les Jeux olympiques de 2024 et le marché de l’immobilier s’en trouve d’autant plus “sécurisé”. De nombreux habitants ont des raisons d’être heureux, leur potentiel de revenus provenant de la location à court terme a monté en flèche. Une vague de tweets à la suite de l’annonce des prix prédit jusqu’à 20 fois les taux actuels: 5 000 € par semaine pour un appartement de 70 m2 dans la banlieue de Meudon, ou 10 000 € pour une place rue Saint Honoré dans le 1er arrondissement.

Qu’en est-il de l’investissement locatif en France ?

Certains investisseurs choisissent l’investissement le plus sûr afin de ne pas se retrouver sans locataires, d’autres visent la meilleure rentabilité possible malgré un risque plus élevé. Cependant, est-il possible d’optimiser encore plus les facteurs rentabilité et sécurité ? Et bien nous vous dirons OUI. Pour cela, il est nécessaire de répertorier les villes où l’on peut observer des pénuries de logements, mais aussi, être sûr que cette tendance ne risque pas de s’inverser dans les années à venir. Voici quelques indices pour aider à se décider :

Les 10 villes françaises avec les taux de vacance les plus faibles (selon Le Figaro)

Les Alpes … Est-ce vraiment une valeur sûre ?

Alors que de plus en plus de Français et de Suisses optent pour des investissements immobiliers de luxe dans une station de ski, les villages alpins, conscients des nouvelles exigences de ces nouveaux acheteurs, doivent redoubler d’efforts pour attirer une clientèle plus sélective. En effet, l’attrait des montagnes n’a jamais été aussi fort. Animé par la génération des “baby-boomers” passionnés de ski alpin, le goût des sommets plus élevés n’a cessé de croître avec les générations qui ont suivi, à tel point que le nombre de touristes et d’acheteurs potentiels s’est fortement accru depuis le début du mois. En constante augmentation depuis les années 2000, on semble avoir atteint l’apogée entre 2008 et 2009, avec pas moins de 80 millions de visiteurs enregistrés dans les Alpes françaises et suisses. Malgré cela, BFM nous expose une chute de 13% de la fréquentation des stations de ski depuis les 10 dernières années. La France manquerait de moyens pour financer ses stations, contrairement à l’Autriche qui lui vole la vedette en europe en injectant des sommes d’argent considérables afin de maintenir une surface skiable importante. Cependant, cela impact uniquement les classes moyennes, les personnes les plus fortunées ne subissent pas d’effet négatifs.

Des prix qui atteignent des sommets

Avec un prix moyen de 25 500 € / m², Courchevel 1850 affiche les prix les plus élevés du marché de l’immobilier de luxe alpin en France. Val d’Isère n’est pas loin avec un prix moyen au m² de 19 000 € tandis que Méribel, Courchevel 1550 et Courchevel 1650 ont enregistré des prix moyens équivalents au m² de 16 000 € / m2.

France et Suisse : qui est la grande gagnante ?

Proche de Genève, Megève est particulièrement appréciée des Suisses cherchant à acheter. L’introduction d’un quota de 20% sur les résidences secondaires a contribué au regain d’intérêt des stations françaises voisines comme Megève parmi les Suisses. Les prix à Val d’Isère et à Chamonix ont augmenté respectivement de 3% et de 2,3%. Dans l’ensemble, les prix des biens immobiliers suisses ont chuté, même si ceux qui étaient négatifs en 2017 comme Villars ont augmenté de + 6% en 2018. C’est notamment dû aux restrictions imposées aux acheteurs étrangers mais aussi par la rigidité des prix, qui contribue au ralentissement des ventes.

alpes
Pour la France, et bien…

Tous les voyants sont au vert ! Après une chute jusqu’en 2011 justifiée par une crise économique douloureuse, on découvre que la perte de confiance pour ce marché ne fut que brève et passagère. Du côté des investisseurs étrangers, ils sont toujours biens présents en France… cependant le trouble causé par les négociations à propos du Brexit bloque de façon conséquente les capitaux en provenance du Royaume-Uni, une population britannique première sur le podium des acheteurs non-résidents en immobilier. Du côté français, l’immobilier devrait continuer sa croissance en 2019 avec une fiscalité encore plus propice à l’investissement (diminution des taxes d’habitation prévue).


Cannes / Côte d’Azur: Prêt €285,000, 60% , In Fine, 2.55% fixe, 7 ans

Le contexte

Cet investisseur de fonds privés, aujourd’hui retraité, était préoccupé par l’idée d’obtenir un emprunt immobilier auprès d’une banque française. Avec plusieurs sources de revenus, y compris la rémunération en tant que membre du conseil d’administration de 3 sociétés différentes, il avait entendu dire à quel point les banques françaises peuvent être très strictes pour les emprunteurs aux profils financiers complexes.

Notre approche

French Private Finance a montré une attention particulière au dossier afin de s’assurer que celui-ci soit présenté de la manière la plus simple et compréhensible possible. Cela a impliqué de nombreux échanges avec notre client afin de faciliter la communication entre les deux parties, le tout en deux langues différentes. Le représentant de la banque n’a posé aucune question sur l’application car tout était claire, un rêve devenu réalité pour un courtier travaillant dans le monde du risque financier en France. Le client lui était ravi de notre efficacité et de la rapidité avec laquelle nous avons traité et présenté son dossier.

De plus, l’agent immobilier qui accompagnait l’acquisition de notre client était impressionné par notre qualité de service et par le fait que nous l’avons continuellement tenu informé de l’avancé du processus. Ainsi, il a aujourd’hui signé un accord de partenariat avec French Private Finance et nous recevons régulièrement le dossier de ses clients internationaux.