Les citoyens américains peuvent-ils obtenir un prêt immobilier en France?

Posted on 19 Août 2020 in French Private Finance
Les citoyens américains peuvent-ils obtenir un prêt immobilier en France?

Depuis le 1er juillet 2014, la Foreign Account Tax Compliance Act (appelée plus tard FATCA) impose des obligations aux institutions financières étrangères en matière d’enregistrement, de mise en œuvre des procédures opérationnelles, de retenues à la source et de déclaration. Quelles sont donc les conséquences pour les acheteurs américains et les banques françaises?

Pourquoi est-il si compliqué de trouver un prêt en France?

Pour les citoyens américains et les résidents américains touchés par la FATCA, l’accès à un crédit immobilier en France a été considérablement restreint depuis 2019 lorsque l’un des plus grands prêteurs du marché, Crédit Foncier, a cessé de prêter. La grande majorité des banques européennes refusent désormais les demandes de crédit de citoyens américains, et c’est le cas quels que soient les revenus ou les actifs des emprunteurs. Pour minimiser le risque de non-conformité, de nombreuses banques refusent désormais de prendre contact avec des emprunteurs potentiels liés aux États-Unis.

Quels risques FATCA peut-elle avoir pour les banques et leurs clients?

Une lettre de la Fédération bancaire européenne met en évidence le risque pour les établissements de crédit: «La pénalité pour non-respect de la Fatca est une retenue à la source de 30% sur tous les flux de revenus, compte tenu de leur ampleur, cela peut entraîner de graves difficultés financières (notamment faillite) pour les banques ».

Dans les pays où il existe un accord de double imposition avec les États-Unis, les personnes concernées sont susceptibles de payer un impôt plus élevé que dans leur pays de résidence, si le taux d’imposition américain est plus élevé. Pour éviter la double imposition, la France et les États-Unis ont signé un accord bilatéral selon les déductions fiscales sur le montant dû à l’Internal Revenue Service (IRS). Cependant, l’administration fiscale américaine conserve une définition limitée de la notion de «taxe». La contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), qui sont des impôts de droit français (décision du Conseil constitutionnel du 19 décembre 2000), ne sont pas considérées par les USA comme relevant de cette convention fiscale.

Quelles solutions alors?

Pour les acheteurs américains, nous avons vu moins d’offres disponibles sur le marché du prêt français mais cela ne veut pas dire que nous n’avons rien pour vous. Chaque citoyen américain ou résident américain verra sa demande de prêt hypothécaire examinée au cas par cas.

Selon la région dans laquelle vous achetez, nous avons des solutions avec un dépôt d’environ 30% à 35%. Il peut s’agir soit d’un prêt classique (où le dépôt de 30% est placé dans la propriété), soit d’un prêt d’investissement où vous pouvez obtenir une quotité de financement de 90% avec une garantie (Actifs sous gestion) de 25% du montant du prêt. La garantie est bloquée pendant la durée du prêt et peut être utilisée pour rembourser votre emprunt plus tôt par exemple.

Le processus est-il différent?

Dans l’ensemble, le processus est le même que pour tous les autres résidents / nationalités, sauf que la banque peut demander plus de questions pour comprendre un peu plus la situation financière (les banques françaises sont moins habituées aux déclarations de revenus américaines par exemple).

La seule différence notable est que certains prêteurs vérifieront d’abord s’ils peuvent ouvrir un compte bancaire pour vous d’abord, au début du processus plutôt qu’à la fin, car c’est généralement ce qui fait ou rompt l’accord avec le prêteur.

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