Les châteaux : un rêve bon marché difficile à financer

Posted on 05 Août 2020 in Marché
Les châteaux : un rêve bon marché difficile à financer

Obtenir un prêt pour un château est compliqué pour un résident français. Pour les non-résidents … c’est encore plus compliqué (mais pas impossible). Quelles raisons une banque peut-elle avoir pour refuser de financer un bien de ce type?

1 – Prix et offre

Il faut le dire… l’offre ne manque pas. Le marché français connaît une explosion du nombre de châteaux proposés à la vente: 1 500 contre 800 il y a dix ans (sur les 20 000 chateaux en France). Ce phénomène s’accompagne d’une baisse des prix, de 30% en moyenne. Les acheteurs peuvent désormais trouver un château pour moins de 800 000 €, ce qui équivaut à un appartement de 80m2 dans le centre de Paris.

Pour faire court, pour moins de 10 000 euros le mètre carré, il est difficile de trouver un logement à Paris. En Creuse, il est possible de posséder un château pour moins de 500 euros le mètre carré.

Cela explique pourquoi la possession d’un château peut rapidement devenir un rêve devenu réalité dans l’esprit des acheteurs car il est assez abordable (du point de vue du prix d’achat). Qui n’a jamais voulu avoir de terre, un château et son propre drapeau?

2 – Frais d’entretien

C’est là que les problèmes surviennent… Les frais et dépenses d’entretien représentent une somme importante, correspondant à au moins 20 000 euros par an pour un château de taille moyenne, environ 80 000 euros pour un château plus grand, voire 100 000 à 150 000 euros pour un très grand château avec du personnel employé en permanence (comme jardinier, bricoleur, etc…).

Dans les grandes lignes, un château vous coûtera par an environ 1% à 1,5% du prix d’achat.

3 – Un marché trop « niche »

Il y a 400 châteaux en France qui changent de propriétaires par an. Il faut aussi tenir compte du fait qu’il n’est pas rare qu’un couple achète deux ou trois fois le même château au cours de sa vie. Le marché du château est donc un secteur très fermé où l’offre est bien plus importante que la demande. Comptez en moyenne un an et demi pour trouver un acheteur pour un château.

Aux yeux de la banque, cela représente un risque pour eux car en cas de défaut de paiement et en cas de vente forcée, il serait difficile pour la banque de récupérer son argent «rapidement», voire en sa totalité.

4 – Est-ce un bon investissement ?

Avec un château, le retour sur investissement est généralement faible (s’il existe). En fait, vous devriez certainement aborder la question différemment en vous demandant : « Comment vais-je faire pour perdre le moins d’argent ? ». De plus, les prix des châteaux diminuent chaque année depuis une décennie.

Pour la banque, tous les feux sont au rouge. Théoriquement, ils souhaitent financer un bien immobilier susceptible d’augmenter en valeur pour réduire son exposition et maintenir sa garantie si le client ne peut pas payer la dette. Bien que les coûts d’entretien ne puissent pas être officiellement pris en compte pour calculer le ratio d’endettement, ils sont toujours au centre de leurs préoccupations.

Un château est intéressant pour les passionnés et les investisseurs qui possèdent déjà une quantité conséquente d’actifs et ont suffisamment de liquidités pour l’acheter en espèces.

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