The Grand Paris, or how to make the capital more attractive!

paris

The project Grand Paris should take about 20 years to complete. It aims to create a united cluster seven times bigger than the current city of Paris, with a population 3.5 times bigger. The challenge consists of transforming a region that has been up to now characterized by its star shape into a more homogeneous territory.

What is the current size of Paris?

Paris “intra-muros”, meaning the part of the city located inside the ancient walls (now disappeared) is a very compact area of 100 square kilometers and 2,2 millions habitants. Its image of a closed city has been reinforced by the ‘Great Boulevards” built along the paths of the ancient fortifications, the ring road and the new circular tramway.

A large-scale project

The Grand Paris will include the City of Paris, the Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine and the Val-de-Marne suburbs and several other neighborhoods situated on the outskirts.

Source : www.parisdigest.com  

Together, they’ll create an area seven times bigger than the historical Paris. Once the metropolis expansion is completed, Paris will house 7,5 millions inhabitants, more than half of the population of the ‘Ile de France’ department, representing 25% of the country’s wealth. The project aims to confirm the status of Paris as a world economic power and an example for sustainable development. The successful bid of the city for the Olympic Games in 2024 and its desire to build the reputation of a European financial center after Brexit is one of the steps the city is taking to detach itself from the touristic image it has. Another objective of the project is to improve the quality of life in the suburbs, mainly by improving and introducing new housing and transportation solutions.

A new transport network

The Grand Paris Express, as an automated transit network, will be the new metro of the capital city region. The Grand Paris Express will consist of a circular ring around Paris (line 15) and lines connecting developing areas (lines 16, 17 and 18). The Grand Paris Express will also involve the extension of existing metro lines. These new lines will surround the capital and provide links with the 3 airports, the business district and research centers. It will serve more than 165,000 businesses.

The Grand Paris Express in numbers
  • 4 additional lines
  • 200 km of new railway lines
  • 68 new interconnected stations
  • 2 million passengers a day
  • a train every 2 to 3 minutes
  • a 100% automatic metro system
  • 90% of the lines will be built underground
  • It will only take 34 minutes – instead of 53! – to go from Roissy Charles-de-Gaulle Airport to La Défense
  • It will only take 15 minutes – instead of 1 hour and 6 minutes! – to go from Orly airport to Paris Saclay University campus
A positive conclusion for all investors:

The ongoing project of The Grand Paris will have a positive impact on urban planning, housing, businesses and environmental protection. It offers a unique opportunity for all stakeholders, including developers, transport operators, public and private investors, construction companies, architects, urban planners and the population of Greater Paris.


Paris / Prêt €2,861,600, 80%, Amortissable, 2,54% fixe, 20 ans

Le contexte

Le profil du client était idéal. Cependant, cela n’a pas été simple car il avait retiré moins de fonds de son “auto-entreprise” que les années précédentes.


Les prêts immobiliers français sont calculées à partir d’un taux d’endettement qui ne peut généralement pas dépasser 30 à 33%. Cela signifie que le total des remboursements mensuels (prêts perso, prêts auto, prêts étudiants, prêts immobiliers ou loyers) ne peut dépasser 30 à 33% du revenu mensuel.

Le taux d’endettement de notre client avait donc atteint 40%.
   
Notre approche

Grâce à notre panel de banques, nous avons réussi à obtenir LA banque française qui permettrait le dépassement des 33% d’endettement et d’atteindre 45% pour ce client, le tout sans nécessiter d’actifs sous gestion (ou de garanties). Le client s’est retrouvé avec un prêt immobilier à hauteur de 80% de la valeur totale du bien (2 861 600 €) à un taux fixe de 2,54% sur une durée de 20 ans.

Cerise sur le gâteau, nous avons négocié les frais bancaires à… 0 €!


Le projet Grand Paris, ou comment rendre une capitale plus attractive !

paris

Le projet du Grand Paris, qui devrait s’étendre sur deux décennies, vise à créer une conurbation unifiée sept fois plus grande que l’actuelle ville de Paris, avec une population 3,5 fois plus importante. Le défi consistera à transformer une région jusque-là caractérisée par un développement en étoile, avec des lignes de chemin de fer et des routes partant du centre, en un territoire homogène.

Paris intra-muros

C’est-à-dire la partie de la ville située à l’intérieur des murs aujourd’hui disparus qui attirent les touristes du monde entier, est une zone extrêmement compacte de 100 kilomètres carrés, avec une population d’un peu plus de 2,2 millions d’habitants. Son image de ville fermée est accentuée par les grands boulevards construits le long des sentiers des anciennes fortifications, du boulevard périphérique et du nouveau tramway circulaire.

Projet Grand Projet
Un projet d’une ampleur immense

Le Grand Paris comprendra la Ville de Paris, les trois départements de la banlieue de Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne et plusieurs quartiers situés plus à la périphérie.

Map Grand Paris

Ensemble, ils créeront un territoire sept fois plus grand que le Paris historique. La région métropolitaine de Paris, une fois élargie, aura une population de 7,5 millions d’habitants, soit plus de la moitié de la population de la région Île-de-France, et représentera 25% de la richesse du pays. Le projet vise à confirmer le statut de Paris en tant que métropole économique mondiale et vitrine du développement urbain durable. La candidature de la ville aux Jeux olympiques de 2024, couronnée de succès, et sa volonté de bâtir sa réputation de centre financier européen après le Brexit ont renforcé sa détermination à se défaire de son image de musée vivant. Un autre objectif du projet est d’améliorer la qualité de la vie en banlieue, principalement en améliorant les solutions de logement et de transport.

Un nouveau réseau de transport

Le Grand Paris Express, en tant que réseau de transport en commun automatisé, est le nouveau métro de la région de la capitale. Le Grand Paris Express consiste en un anneau circulaire autour de Paris (ligne 15) et en des lignes reliant les quartiers en développement (lignes 16, 17 et 18). De plus, le Grand Paris Express implique également l’extension des lignes de métro existantes. Ses nouvelles lignes entourent la capitale et assurent la liaison avec les 3 aéroports, quartiers d’affaires et pôles de recherche de Paris. Elle desservira 165 000 entreprises.

Grand Paris Express en chiffres
  • 4 lignes supplémentaires
  • 200 km de nouvelles lignes de chemin de fer
  • 68 nouvelles stations interconnectées
  • 2 millions de passagers par jour
  • un train toutes les 2 à 3 minutes
  • un système de métro 100% automatique
  • 90% des lignes seront construites sous terre
  • Cela ne prendra que 34 minutes – au lieu de 53! – pour aller de l’aéroport Roissy Charles-de-Gaulle à La Défense
  • Cela ne prendra que 15 minutes – au lieu de 1 heure et 6 minutes! – pour se rendre de l’aéroport d’Orly au campus de l’université Paris Saclay
Une conclusion positive pour tous les investisseurs:

Le projet en cours au Grand Paris Express aura un impact positif sur l’urbanisme, le logement, les entreprises et la protection de l’environnement. Il offre une opportunité unique à toutes les parties prenantes, y compris les promoteurs, les opérateurs de transport, les investisseurs publics et privés, les entreprises de construction, les architectes, les urbanistes et la population du Grand Paris.


Taxe sur la plus-value : Mettre ses clients sur la bonne route

tax

Le taux normal de l’impôt français sur les plus-values ​​immobilières est de 19% mais il existe aussi des surtaxes pour les plus-values ​​élevées… Et ce n’est pas tout ! il est également nécessaire de payer des charges sociales en supplément. Cependant, il existe divers exemptions et abattements qui permettent de bénéficier d’économies non-négligeables…

Que dit la fiscalité française par rapport à cela?

Le taux d’imposition actuel est fixé à 19% pour les résidents d’un pays de l’UE. Mais si ceux-ci possèdent leurs propriétés depuis plus de 5 ans, un allégement dégressif de l’impôt sur les plus-values ​​est accordé sur une période de 22 ans comme suit:

Durée de détention de la propriétéAbattement (en %)
1 à 5 ans0
6 ans6
7 ans12
8 ans18
9 ans24
10 ans30
11 ans36
12 ans42
13 ans48
14 ans54
15 ans60
16 ans66
17 ans72
18 ans78
19 ans84
20 ans90
21 ans96
22 ans100
Qu’en est-il des prélèvements sociaux ?

La plus-value net est sujette aux prélèvement sociaux. L’application d’abattements est moins régulier que pour l’impôt sur la plus-value, et, de plus, ceux-ci s’effectuent sur 30 ans et non 22. Le “journal du net” nous offre une très bonne représentation.

Durée de détention de la propriétéAbattement (en %)
1 á 5 ans0
6 ans1,66
7 ans3,30
8 ans4,95
9 ans6,60
10 ans8,25
11 ans9,90
12 ans11,55
13 ans13,20
14 ans14,85
15 ans16,50
16 ans18,15
17 ans19,80
18 ans21,45
19 ans23,10
20 ans24,75
21 ans26,40
22 ans28
23 ans37
24 ans46
25 ans55
26 ans64
27 ans73
28 ans82
29 ans91
30 ans100
Encore un autre impôt ?

Outre les taux de base de l’impôt sur les plus-values, un taux d’imposition supplémentaire est également exigé depuis le 1er janvier 2013 pour les gains supérieurs à 50 000 €. Pour un bénéfice inférieur à 100 000 €, le prélèvement est de 2%. Au-delà de ce montant, le taux augmente progressivement jusqu’à un maximum de 6% pour un bénéfice supérieur à 250 000 €.

Exonération et allégements… ce qu’il faut (absolument) savoir

Jusqu’en 2015, les non-résidents en France étaient tenus de nommer un représentant fiscal chargé de régler correctement la vente. Sous la pression européenne, la France a supprimé cette obligation pour toutes les opérations de vente intervenant à compter du 1er janvier 2015. Il s’agit d’une aubaine financière pour les vendeurs: les honoraires à payer pour les services du représentant fiscal se situaient souvent autour de 1% du montant total du prix de vente de la propriété! Concernant la possibilité d’être exonéré, tous les cas figure listés ci-dessous peuvent le permettre:

  • Exonération de la plus-value résultant de la cession de la résidence principale
  • Exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés
  • Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale
  • Exonération résultant de la cession d’un droit de surélévation sous condition que le cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition
  • Exonération résultant de la cession d’un logement situé en France par des contribuables non résidents
  • Exonérations liées à la nature des opérations réalisées
  • Exonération liée au montant de la cession (moins de 15 000€)
  • Exonération liée à la qualité du cédant (titulaires de cartes pensions vieillesse, invalidité…)
  • Exonérations en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d’organismes en charge du logement social

Paris / €2,861,600 Mortgage, 80% LTV, repayment, 2,54% fixed, 20 years

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The Profile

Buying in: Paris 8ème
Property price: €3,577,000
Loan amount: €2,861,600
Type: Repayment
Rate2.54% Fixed for the duration
Loan To Value: 80%
Term: 20 years

The Context

Our client had a very good profile. However it was a bit difficult because he had withdrawn less funds from his Self-Employed activity than he had the previous years.

French mortgages are calculated on a DEBT TO INCOME ratio which generally cannot exceed 30-33%. That means that the total of your monthly commitments (personal loans, car loans, student loans, mortgages or rent) cannot exceed more than 30-33% of your monthly income.

Our client’s debt ratio actually reached 40%.

Our Approach

Thanks to our panel of banks, we managed to get THE French bank that would allow a debt ratio to exceed the 33% limit and go up to 45% depending on the profile, all this without requiring Assets Under Management (or collateral). The client ended up with a 80% loan to value mortgage (2,861,600 €) for a fixed rate of 2.54% on a repayment basis over 20 years.

Cerise sur le gâteau, we negotiated the bank fees to… 0€!


Luxury real estate: has Brexit increased property prices in Paris?

Paris

Summary of an interview with Nicolas Pettex, general manager of the Féau and Belles Demeures de France groups.

According to Nicolas Pettex, the Parisian luxury market is seeing new buyers coming from the United Kingdom. These buyers fall into two main camps. From British residents, usually residing in London, who are facing a move to Paris due to company relocation and from the French population living in London showing Brexit uncertainty. For those French residents living in London, concerns over the future value of sterling and preparing a possible return to Paris are the two main motivations for the current increase in interest  in the acquisition of an apartment in Paris. This aims to both strengthen “the share of euros in their assets” and provide a foothold in the Parisien property market.

Where are they buying?

These London based buyers, according to Nicolas, behave in the same way as the French, attracted to neighbourhoods such as the Marais, the 9th or the 11th for example. Nicolas also explains that the 16th is “back” on the market. It is attracting younger buyers, or families sensitive to the quality of schools. We can, to a lesser extent, apply this phenomenon to eastern Paris in its entirety.

What are the prospects for 2019

What Nicholas has under offer or under contract is the same in terms of volume and amount as the record levels seen in 2018. A trend he expects to continue in 2019. He believes the fact that what can be found on offer in the Féau group is a good representation of “the state of health of the real estate market” given its size and market share. Nicolas reassured us that there is no “yellow-jacket effect”, and, he expects a record number of visits to their website at this time when Parisians return from the ski slopes to begin looking for property again.

Do “very wealthy” young people behave differently in terms of preferred area?

According to Nicolas Pettex, there has been an increase in extremely wealthy young people seeking to buy a property in Paris. Like the other high end property buyers, they are aware that buying in one of the most beautiful cities in the world is to purchase something extremely rare. Unlike other major cities which see large scale new build developments, central Paris remains in a frozen state due to strict building regulations. These investors are not very sensitive to the price of the apartments and behave in the same way as people buying a piece of art.


Courchevel / €659,400 mortgage, 70% LTV, Repayment, 2,15% fixed for 20 years

Courchevel

The Profile

Buying in: Courchevel, French Alps
Property price:
942,500 €
Amount: 659,400 €
Rate: 2.15% fixed for the duration
LTV: 70%
Term: 20 years
Type: Repayment

The Context

Our client was a non-French resident living in London and buying a Residence de Tourisme in Courchevel.

Financing a residence de Tourisme can be harder than a normal freehold property with some banks refusing to finance this type of property because of the obligation to rent your property out a few weeks a year for many years (depending on the contract).

The client originally wanted an interest only mortgage so the rent could cover the mortgage repayment. However, Interest Only mortgages are not always available for the Residence de Tourisme developments, which was the case here. In addition, the client wanted to buy the property through a company to maximise his tax efficiency.

Our Approach

The client had to choose between a LTV of 70% over 20 years or 80% over 15 years. As he originally wanted a small repayment so that the rent could cover the payments,  it was a no brainer to pick the deal at 70% over 20 years (the rates were identical).


Courchevel / prêt €659,400, 70%, Amortissable, 2,15% fixe, 20 ans

Le contexte

Notre client résidant à Londres a décidé d’acheter une résidence de tourisme à Courchevel.
Financer une résidence de tourisme peut s’avérer plus difficile qu’une propriété classique. En effet, certaines banques refusent catégoriquement de financer ce type de bien en raison de l’obligation de location imposée quelques semaines par an, sur une durée s’étalant sur plusieurs années (en fonction du contrat).
Le client souhaitait à l’origine un prêt “In Fine” afin que les loyers couvre les versements d’intérêts mensuels. Cependant, les prêts immobilier de cette catégorie ne sont pas toujours possible pour les développements de la Résidence de Tourisme, et ce fut le cas ici. Également, le client souhaitait acheter la propriété par l’intermédiaire de son entreprise afin d’optimiser fiscalement l’opération.

Notre approche

Le client pouvait choisir entre une quotité de financement de 70% sur 20 ans ou de 80% sur 15 ans. Comme il souhaitait à l’origine un remboursement faible pour que le loyer puisse couvrir les paiements, il lui semblait évident de choisir l’accord à 70% sur 20 ans (taux identiques).


Paris / €960,000 mortgage, 80% LTV, Interest only, Repayment, 2,45% & 2,65% fixed for 7 years & 20 years

paris

The Profile

Buying in: Paris 11ème
Property price: 510,000 €
Loan Amount: 408,000 €
Type: Repayment
Rate: 1.80% Fixed for the duration
LTV: 80%
Term: 15 years

The Context

The client wanted the highest LTV possible at the best possible rate as she was limited with her personal contribution since she had just paid off the mortgage on another secondary residence.      

The bank accepted to tick all of her boxes,  however it did  not accept to finance the real estate agents fees. These must be paid from the client’s personal funds.     

Our Approach

In order to reduce the deposit at its maximum, we asked the real estate agent and the vendor if we could re-write the compromis de vente and add the real estate agent fees to the purchase price. Though it increases a little bit the notary fees / mortgage tax and the amount of interest paid over 15 years (by a few thousands), it allowed the client to keep about 20,000 € of her personal funds at the moment of the purchase, funds she could allocate to actually decorate the property.

The client was very pleased by the solution as we answered her short term issue. The extra interest paid could be solved by repaying the mortgage early later on.


Èze / Côte d’Azur: Prêt €900,000, 100%, Mixe In Fine et Amortissable, 2.3% fixe et 1.16% variable, 9 ans

Le contexte

Notre client était un médecin anglais à la retraite cherchant à acheter une nouvelle villa dans le petit village de Èze proche de Nice. Il possédait déjà une propriété dans le même village mais ne souhaitait attendre quelque temps avant de la vendre car la location apportait de bon résultats.

Après avoir discuté de plusieurs options avec la banque existante du client, nous avons confirmé que celle-ci ne pourrait pas offrir un prêt immobilier uniquement In Fine car selon eux, l’actif net de son portefeuille n’était pas suffisant pour répondre à leurs critères de crédit. Ils ont aussi refusé de prendre en considération un prêt sur une période de remboursement sur plusieurs années, le client était âgé de plus de 80 ans, c’est l’âge de remboursement maximal que quiconque peut obtenir. De plus, notre client courait le risque de perdre son offre d’achat sur la propriété et par conséquent, la rapidité avec laquelle une banque pouvait accepter son application était essentielle.

Notre approche

Nous avons fait appel aux services d’une banque privée à Monaco. Celle-ci n’a pas de limite d’âge, ses conditions sont plus souples et elle requiert beaucoup moins de documents, accélérant ainsi le processus. Il faut cependant que le client finance en parallèle 30% du montant total du prêt, cela se justifie comme une sécurité supplémentaire pour la banque.

La banque était optimiste à l’idée de prêter en In Fine. En effet, en raison de la promesse de vente, elle était convaincue que cette partie serait payée par le client lors de la vente sa propriété. Cela a été prévu pour 2 ans avec une possibilité de prolongation de 2 ans si les critères sont remplis.

Pour la banque, l’idée principale fut que de montrer au client de quelle façon celle-ci puisse augmenter son capital d’investissement. En effet, les banques privées recherchent principalement une relation à long terme avec leurs clients en faisant en sorte de les impressionner avec une gestion efficace de leur portefeuille.

En fin de compte, nous avons réussi à obtenir auprès de la banque un prêt immobilier en deux temps. La majeure partie du prêt est In Fine dans le cadre d’un contrat renouvelable de deux ans, puis un remboursement plus classique dans un second temps.


Immobilier et Finance : Les raisons du succès français

france

Une nouvelle étude révèle que le marché immobilier parisien est le deuxième plus attractif d’Europe pour les investissements immobiliers. L’étude, réalisée par l’agence immobilière Knight Frank, a examiné les villes les plus attrayantes du monde en matière d’investissements immobiliers parmi les particuliers fortunés (ceux dont le ménage a une fortune supérieure à 24,2 millions d’euros).

Un coût du crédit particulièrement faible

Depuis plus d’un an, les taux hypothécaires en France ont atteint des niveaux historiquement bas et avec la restauration de la confiance des marchés après les élections présidentielle de 2017. Ils ne devraient pas augmenter dans un avenir proche. Historiquement, le début de l’été est le moment le plus propice pour les acheteurs britanniques qui se lancent dans des visites d’observation de biens immobiliers en France. Les prêts hypothécaires secs (c’est à dire sans nantissement) avec une quotité de financement élevée (80 à 85%) que les britanniques peuvent obtenir peuvent être fixés à 2,70% sur une période de 20 ans. Des taux plus bas sont disponibles pour des durées plus courtes ou si un investissement est fait avec le prêteur (nantissement).

Des prix en perpétuelle hausse dans la capitale

Les acheteurs parisiens font face à des prix plus hauts que jamais, avec des propriétés évaluées à plus de 9 000 euros en moyenne au mètre carré, révèle un nouveau rapport réalisé par SeLoger. Le baromètre indiquait que les prix avaient augmenté surtout dans le 18ème arrondissement de la ville, rue des Abbesses et Boulevard Ornano, dans le 6ème rue Assas et Boulevard Raspail et dans le 4ème rue Rue des Archives et Place des Vosges. Selon l’industrie, les ventes ont augmenté de 7% en seulement un an à Paris.

Et un marché parisien qui ne risque pas de s’essouffler

Paris va accueillir les Jeux olympiques de 2024 et le marché de l’immobilier s’en trouve d’autant plus “sécurisé”. De nombreux habitants ont des raisons d’être heureux, leur potentiel de revenus provenant de la location à court terme a monté en flèche. Une vague de tweets à la suite de l’annonce des prix prédit jusqu’à 20 fois les taux actuels: 5 000 € par semaine pour un appartement de 70 m2 dans la banlieue de Meudon, ou 10 000 € pour une place rue Saint Honoré dans le 1er arrondissement.

Qu’en est-il de l’investissement locatif en France ?

Certains investisseurs choisissent l’investissement le plus sûr afin de ne pas se retrouver sans locataires, d’autres visent la meilleure rentabilité possible malgré un risque plus élevé. Cependant, est-il possible d’optimiser encore plus les facteurs rentabilité et sécurité ? Et bien nous vous dirons OUI. Pour cela, il est nécessaire de répertorier les villes où l’on peut observer des pénuries de logements, mais aussi, être sûr que cette tendance ne risque pas de s’inverser dans les années à venir. Voici quelques indices pour aider à se décider :

Les 10 villes françaises avec les taux de vacance les plus faibles (selon Le Figaro)

Les Alpes … Est-ce vraiment une valeur sûre ?

Alors que de plus en plus de Français et de Suisses optent pour des investissements immobiliers de luxe dans une station de ski, les villages alpins, conscients des nouvelles exigences de ces nouveaux acheteurs, doivent redoubler d’efforts pour attirer une clientèle plus sélective. En effet, l’attrait des montagnes n’a jamais été aussi fort. Animé par la génération des “baby-boomers” passionnés de ski alpin, le goût des sommets plus élevés n’a cessé de croître avec les générations qui ont suivi, à tel point que le nombre de touristes et d’acheteurs potentiels s’est fortement accru depuis le début du mois. En constante augmentation depuis les années 2000, on semble avoir atteint l’apogée entre 2008 et 2009, avec pas moins de 80 millions de visiteurs enregistrés dans les Alpes françaises et suisses. Malgré cela, BFM nous expose une chute de 13% de la fréquentation des stations de ski depuis les 10 dernières années. La France manquerait de moyens pour financer ses stations, contrairement à l’Autriche qui lui vole la vedette en europe en injectant des sommes d’argent considérables afin de maintenir une surface skiable importante. Cependant, cela impact uniquement les classes moyennes, les personnes les plus fortunées ne subissent pas d’effet négatifs.

Des prix qui atteignent des sommets

Avec un prix moyen de 25 500 € / m², Courchevel 1850 affiche les prix les plus élevés du marché de l’immobilier de luxe alpin en France. Val d’Isère n’est pas loin avec un prix moyen au m² de 19 000 € tandis que Méribel, Courchevel 1550 et Courchevel 1650 ont enregistré des prix moyens équivalents au m² de 16 000 € / m2.

France et Suisse : qui est la grande gagnante ?

Proche de Genève, Megève est particulièrement appréciée des Suisses cherchant à acheter. L’introduction d’un quota de 20% sur les résidences secondaires a contribué au regain d’intérêt des stations françaises voisines comme Megève parmi les Suisses. Les prix à Val d’Isère et à Chamonix ont augmenté respectivement de 3% et de 2,3%. Dans l’ensemble, les prix des biens immobiliers suisses ont chuté, même si ceux qui étaient négatifs en 2017 comme Villars ont augmenté de + 6% en 2018. C’est notamment dû aux restrictions imposées aux acheteurs étrangers mais aussi par la rigidité des prix, qui contribue au ralentissement des ventes.

alpes
Pour la France, et bien…

Tous les voyants sont au vert ! Après une chute jusqu’en 2011 justifiée par une crise économique douloureuse, on découvre que la perte de confiance pour ce marché ne fut que brève et passagère. Du côté des investisseurs étrangers, ils sont toujours biens présents en France… cependant le trouble causé par les négociations à propos du Brexit bloque de façon conséquente les capitaux en provenance du Royaume-Uni, une population britannique première sur le podium des acheteurs non-résidents en immobilier. Du côté français, l’immobilier devrait continuer sa croissance en 2019 avec une fiscalité encore plus propice à l’investissement (diminution des taxes d’habitation prévue).


French property transactions stabilise near record highs with outlook bright for 2019

Property Prices

Overview

2017 saw a record number of transactions in France at 960,000. This number has dropped only slightly to 957,000 in 2018. The forecast for 2019 would seem to be continued volume at these levels as the main conditions are all set to stay the same; ultra low interest rates, slow price rises and high turnover of property.

Slow Price rises

The average price increase across France in 2018 was 2.9%, which is a relatively slow and stable growth rate which we have been accustomed to over the past 20 years. Of course, there are always local variations and in recent times a lot of the stronger growth has been coming from Bordeaux and Lyon. Last year was no exception with Bordeaux registering growth of 9% and Lyons 6%. Paris and the other big brand name ski stations kept pace with the average whilst growth was more anemic along the Cote d’Azur.

Ultra low rates

The main driver of this continued growth across the majority of the country is of course the low interest rate offering which saw the average effective mortgage rate in France drop to its lowest ever rate of 1.5% in November. At the same time, the amount of outstanding loans in France has reached an all time high of just over 1,000 billion euros. At the time the rate of inflation in France was 1.9% meaning that the real cost of borrowing was below inflation which is a rare event in a rising market. Since then, inflation has fallen to 1.2% in January yet the 1.5% fixes available for 20 years at a net 70% Loan To Value still looks incredibly attractive.

High turnover of property

Paris is the standout example where demand is extremely high currently. In central Paris, agents have approximately 20 clients for the most common property search enquiry, such as a 3 bed property at €3M or a 2 bed at €1.8M. There is a lack of stock which is affecting buyers and agents alike with properties not staying on the market for very long, sometimes only long enough for a visit of the apartment by video link at which point an offer is made. The same is true for well priced, well located in many other regions where the Brits like to buy.

British buyers still number 1

Of the 957,000 transactions over 55,000 were made by foreign buyers, up to 5.9% from 5.7% the previous year. Whilst the number of Brits buying as a proportion of it is down from 33% in 2016, British buyers still account for 25% and, as they have been for the last 10 years, remain the largest group of international buyers in France representing close to 14,000 transactions each year. The reduction has most likely been the result of the EU Referendum but we can still see large strength from British based buyers with 65% of British buyers not resident in France at the time of purchase.

For more insights about the real estate climate in France and to receive advice on cross-border transactions and finance, don’t hesitate to get in touch.


Èze / South of France: €900,000 Mortgage, 100% LTV, Mixed Interest Only and Repayment, 2.3% fixed and 1.16% variable, 9 years

Eze Village

The Profile

Buying in: Èze, South of France
Property price: €900,000
Loan amount 1 interest only: €750,000
Loan amount 2 repayment : €150,000
Type: Part Interest only & Part repayment
Rate: 2.3% Fixed + 1.16% variable
Loan To Value: 100%
Term: 2 year interest only + 7 years repayment with 2 years on low start repayments

The Context

The client was a retired Doctor who has some property investments in both the UK and France. He was eager to buy a new villa in a small village called Èze near Nice. He already had a mortgage-free property in the same town, but had decided to upgrade. He did not want to sell the existing property immediately as the rental of the property was going well.

Having discussed the options with the client’s existing bank, we confirmed that the bank could not offer an interest-only product as in their view the net assets in his portfolio were not sufficient to match their strict criteria. Furthermore, they refused to consider a mortgage on a 20 years on repayment basis as the client would be over 80 years old at the end of the term – the maximum repayment age. We tried decreasing the duration of the mortgage, however, it was not possible due to the affordability ratio.The shorter the duration, the more the monthly repayments. As a result, the criteria of below 40% debt ratio was not met to support the new mortgage.

Our Approach

At that moment, we decided to apply for a mortgage with a private bank in Monaco. The private bank in question has no limit on age criteria and they are more relaxed about a clients debt to income ratio. Here, the bank looks at all the committed expenditure vs income too, however, when the ‘rest-a-vivre’ is more than a couple of thousand pounds a month, the bank will be satisfied that the client has enough money left over.

The private bank we’ve worked with offered up to 100% LTV with a side investment of 30% to be deposited with the bank. We could also look at a short-term interest-only bridging loan, as the client is intending to sell his other apartment in the same village. Because of the so called ‘promesse de vente’, the bank was happy to lend on an interest-only basis as they were satisfied that this part would be paid off by the client when selling the property. This has been provisioned for 2 years with a possibility of extending for another 2 years if the criteria were met.

The charge that is put against the property to be purchased as well as up to 30% LTV of the loan amount is asked in cash collateral. This acts as an additional security, but the idea is that the bank can show the client how they can grow the invested capital with the bank. Private banks look for the longer term relationship with their client’s and want to impress the client with how they manage their portfolio.

In the end, we’ve managed to place the mortgage with the private lender on split basis where the majority of the loan was put on to a interest-only part on a two-year renewable deal. As long as there is a secondary property to be sold in the near future, the bank is happy to renew the deal at their discretion. The 7 year repayment had a low-start initial period of 2 years – essentially an interest-only period before the mortgage switches to repayment. After that the month payments were increased.


How low can we go? Interest rates overview by Romeo Belli from French Private Finance

Interest Rates

Interest Rates Overview

Since the financial crisis of 2008, Central banks in the US and EU have maintained extremely low interest rates in an attempt to stimulate growth. Central banks fear that this is not sustainable and have been waiting to raise interest rates ever since. Overall, the banking sector remains weak with 30% of too-big-to-fail banks at risk of not meeting the stress test of the Financial Stability Board. This is evidenced by the low share prices of many banks and the existence of more debt in the balance sheets than 10 years ago.

However, last year, the US market showed some strength with strong economic figures such as unemployment. This enabled the FED to raise interest rates on two occasions. In both instances, global indices fell sharply leading investors to question whether we may have reached yet another top in the economic cycle.

We do not seem to be quite there in Europe where GDP growth rates are half of our American counterparts. The uncertainty around Brexit certainly has had its impact on the economic outlook of the EU. Furthermore, Mario Draghi probably won’t end his term on an unpopular note. Hence, we are unlikely to see an increase in rates in the near future. In fact, our main mortgage partners recently lowered their rates by a few basis points.

So, how low can we go?

Well, buying a property is definitely a long term play for most. Our recommendation is generally to fix the rate while you can. In an interconnected world where things move at lightning speed, it is difficult to forecast where we will be 2 years from now. Your parents may have experienced 15% + interest rates while they bought their first home and there is no guarantee we won’t get there again in the next 20 years which is the standard duration for a French mortgage fixed rate.


Cannes / Côte d’Azur: Prêt €285,000, 60% , In Fine, 2.55% fixe, 7 ans

Le contexte

Cet investisseur de fonds privés, aujourd’hui retraité, était préoccupé par l’idée d’obtenir un emprunt immobilier auprès d’une banque française. Avec plusieurs sources de revenus, y compris la rémunération en tant que membre du conseil d’administration de 3 sociétés différentes, il avait entendu dire à quel point les banques françaises peuvent être très strictes pour les emprunteurs aux profils financiers complexes.

Notre approche

French Private Finance a montré une attention particulière au dossier afin de s’assurer que celui-ci soit présenté de la manière la plus simple et compréhensible possible. Cela a impliqué de nombreux échanges avec notre client afin de faciliter la communication entre les deux parties, le tout en deux langues différentes. Le représentant de la banque n’a posé aucune question sur l’application car tout était claire, un rêve devenu réalité pour un courtier travaillant dans le monde du risque financier en France. Le client lui était ravi de notre efficacité et de la rapidité avec laquelle nous avons traité et présenté son dossier.

De plus, l’agent immobilier qui accompagnait l’acquisition de notre client était impressionné par notre qualité de service et par le fait que nous l’avons continuellement tenu informé de l’avancé du processus. Ainsi, il a aujourd’hui signé un accord de partenariat avec French Private Finance et nous recevons régulièrement le dossier de ses clients internationaux.