The Mobility Lease or the Solution to rent his apartment from 1 to 10 months in all legality!

This article is presented to you by RentYourParis.com

Short term

When it was promulgated on November 2018, the ELAN law introduced a new type of lease to facilitate access for people on professional mobility: The Mobility Lease.

What are the specificities? How to set it up? We will explain everything to you.

The law defined the mobility lease as a short-term rental contract for a furnished rental granted to a lessee who, on the date the lease took effect, is in one of the following situations: to be in professional training, graduate studies, apprenticeship contract, internship, voluntary engagement in the context of a civic service, professional change or temporary assignment in the context of his professional activity.

What are the characteristics of the Mobility Lease?

Duration: It can be concluded for a duration between 1 to 10 months. It is non-renewable. It can be modified only once by an amendment only if the total duration of the rental is not more than 10 months.

Termination: The tenant can leave the accommodation prematurely by respecting one month’s notice. This is not the case for the owner who can not give leave to the tenant before the end of the contract.

Guarantee: No deposit can be requested from the tenant. The lessor is however entitled to apply for a guarantee.

Rent and Expenses: The rent provided in the lease can not be revised and rental charges must be fixed. They will be paid simultaneously to the rent and can not be the subject of regularization at the end of the contract.

As you may have guessed, one of the objectives of the mobility lease is to return rental housing formerly used for short term rentals that have remained vacant in major urban areas where regulations tend to tighten.

Indeed, since the contract does not fall into the category of tourist furnished rentals requiring to carry out lengthy and expensive formalities, the lessor owner enjoys various advantages such as to allow to rent to a customer of passage over periods of 1 or 2 months without having the obligation to make a change of use or to register with the Town Hall.

Attention, the law also provides that the mobility contract respects a certain formalism in its drafting (legal notice, reason justifying the benefit of the mobility lease to specify) and its implementation. We strongly advise you to obtain a certified lease model or to approach a property manager if you wish to implement it serenely.


Financement d’une propriété d’une valeur de 7 040 000€, Méribel.

Meribel 7,04M

Le profil

Lieu d’achat : Méribel, Alpes

Prix de la propriété : 7 040 000 €

Montant du prêt : 5 280 000 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 1,95% fixe

Quotité de financement : 75%

 

Le contexte

Le client souhaitait un emprunt le plus élevé possible afin d’optimiser ses impôts. Le tout, en maintenant un taux le plus bas possible et un remboursement mensuel fixe afin de planifier ses finances sur le long terme, ce qui signifiait qu’aucun taux variable n’était possible.

Notre approche

Le client souhaitait un emprunt le plus élevé possible afin d’optimiser ses impôts. Le tout, en maintenant un taux le plus bas possible et un remboursement mensuel fixe afin de planifier ses finances sur le long terme, ce qui signifiait qu’aucun taux variable n’était possible.


Latest transaction: €5,280,000 Loan for a property in French Alps.

Meribel 7,04M

The profile

Buying in: Meribel, Alps
Property price:
€7,040,000
Mortgage amount: €5,280,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 1.95% fixed
Loan-to-value: 75%

The background

The client wanted the highest mortgage possible to optimise his tax whilst keeping the rate as low as possible. He also wanted the same monthly repayments in order to plan his long-term finances. This meant that a variable rate was out of the question. 

Our approach

The challenge was to make sure that the Risk Committee at the bank would be willing to finance their biggest mortgage ever.

We built a very organised application and presented it in the way that Risk Committee prefers  – thanks to the help of our contact at the bank – in order to convince them that there was actually no risk for the bank. 

This ended up becoming the biggest mortgage of the year for French Private Finance and we managed to secure an excellent rate, fixed for the duration, with no collateral required by the bank and quite a high LTV (75%).


Louez légalement sur Airbnb à Paris: comment profiter du marché de la location à court terme?

short term rental

Avec environ 40 000 annonces publiées aujourd’hui sur Airbnb, Paris est la capitale mondiale de la location à courte durée de biens immobiliers de particuliers à particuliers. Paris est le marché numéro 1 pour Airbnb. Cette réputation est d’autant plus forte que beaucoup ont fait fortune en louant des logements sur la plateforme. Avec tous les problèmes liés à cette activité, les pouvoirs publics décident de limiter la location temporaire dans la capitale française.

Paris, une capitale en manque de logements

L’année dernière, Paris a connu environ 47 millions de touristes. Ce flux couplé à une population déjà nombreuse facilite la compréhension du problème. Cette augmentation du tourisme a eu l’effet pervers de favoriser la prolifération des annonces sur Airbnb.

Des particuliers investissent dans l’achat d’immeubles et mettent en location des bâtiments entiers sur Airbnb. La location inappropriée a eu pour effet de réduire le stock  de biens locatif destiné aux habitants de la ville. Cela correspond à 20 000 à 30 000 propriétés principales. En mettant l’article L631-7 en vigeur, l’État a rendu très difficile la location d’un logement à Paris sur Airbnb.

Alors, comment peut-on louer légalement en courte durée ?

Une autorisation de la Ville de Paris est nécessaire pour louer votre bien sur Airbnb. Pour obtenir cette autorisation :

  • Vous devez soumettre une demande pour modifier l’utilisation de votre propriété afin qu’elle devienne administrativement un espace commercial.

Si vous ne pouvez pas acheter un bien commercial afin de louer à court terme, vous pouvez joindre à votre demande d’autorisation une cession de titre commercial afin de transformer des bureaux en logements par exemple. Notez cependant qu’une vente de titres est estimée entre 1 500 et 2 000 euros / m².


Rent legally on Airbnb in Paris: How can you take advantage of the short-term rental market?

short term rental

With more than 40,000 ads published to date on Airbnb, Paris is definitely the world capital of peer-to-peer rentals. Paris is ranked the #1 city on Airbnb. This is mainly because renting out Parisian property is very lucrative. With some landlords abusing the system, the public authorities have, for more than a year now, decided to put restrictions on how property is rented in the French capital. So, how do you go about renting your property via Airbnb in Paris now?

Paris, an alarming situation and a housing shortage

Last year Paris witnessed more than 47 million visitors. Its popularity with tourists coupled with the huge number of people living in the capital is creating a serious housing shortage.

Tourism had the perverse effect of increasing the number of listings of Paris rentals on Airbnb and other similar sites.  People would purchase entire buildings, renovate them and list them entirely on Airbnb. This reduces the rental stock for Parisians looking for a place to live in the city. To put this into perspective, since the beginning of 2019 Paris has lost between 20,000 and 30,000 properties from the ‘main residence’ market. By resurrecting the article L631-7 of the Construction and Housing Code, the government has made it difficult to rent accommodation in Paris on Airbnb. Properties can only be rented on a short-term basis is certain criteria are met.

How do you rent your property in Paris on Airbnb?

An authorisation from the City of Paris is necessary to rent your property on Airbnb. To obtain this authorisation, two conditions must be met:

  • You must submit an application to change the use of your home so that it becomes administratively a commercial space.
  • The French government has placed restrictions on how many commercial properties can be in one area in Paris. This can make it challenging for property owners wishing to change their residential building into a commercial one.

If you buy a residential property and you want to rent it out short-term, you can apply for a commercial title when you make your application. This will allow you to turn an office building into housing, for example. Do note that the sale of commercial titles is usually between €1,500 and €2,000 per square metre.


Financement : Propriété d’une valeur de 1 470 000€ dans les Alpes.

Megeve 940,800

Le profil

Lieu d’achat : Megève, Alpes

Prix de la propriété : 1 470 000 €

Montant du prêt : 940 800 €

Durée du prêt : 12 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,65% fixe

Quotité de financement : 64%

 

Le contexte

Un client, travaillant au cœur de la City, rêvait d’acquérir une propriété dans les Alpes. Il cherchait  depuis un moment et a finalement trouvé un appartement rénové de 4 chambres à Megève.

Le client était intéressé principalement par des prêts In Fine, ce qui lui permettrait de limiter le montant des mensualités. Idéalement, le paiement à la fin de la période de 12 ans serait réalisé grâce en partie à la vente de ses actions ainsi qu’une partie de son capital retraite (exemptée d’impôt jusqu’à 25%) à l’âge de 55 ans.

Dans le même temps, le client souhaitait refinancer son prêt sur sa résidence principale en Royaume-Uni avec une banque britannique pour laquelle il disposait également d’un emprunt In Fine en prenant une avance supplémentaire. Cela augmentait cependant considérablement le taux d’endettement.

Notre approche

Nous avons étudié le dossier et déterminé que le client avait un très bon profil pour cette acquisition puisque le ratio d’endettement ne dépassait pas la limite de 40% et qu’il possédait une bonne combinaison d’actifs nets d’investissements et de biens tels que de l’art et du vin. Il est nécessaire de montrer avec quel capital et quelle stratégie le pret In Fine sera remboursé. Il est donc très important de présenter le dossier de la meilleure des manières dès le début afin que les préteurs le regardent sous le bon angle.

Si la quotité de financement ne dépasse pas 60% dans un prêt In Fine, il est également possible de ne pas souscrire à une assurance vie. Cependant, la limite de quotité de financement à l’époque était de 68%. Nous avons donc négocié pour que les deux parties se rencontrent à mi-chemin. La banque a accepté de renoncer à l’assurance vie pour une quotité de financement égale à 64%.

Enfin, le client souhaitant acheter la propriété par l’intermédiaire d’un fond commun de créances (FCC), nous l’avons présenté à un notaire pouvant l’aider à créer une SARL.


Latest transaction: €940,800 Loan for a property in French Alps.

Megeve 940,800

The profile

Buying in: Megève, Alps
Property price:
€1,470,000
Mortgage amount: €940,800
Mortgage type: Fixed Interest Only
Mortgage term: 12 years
Interest rate: 2.65% fixed
Loan-to-value: 64%

The context

This client, working in the heart of the City, dreamt of purchasing a property in the Alps. He has been looking for a while and finally found a refurbished four-bedroom apartment in Megève. 

He wanted an interest-only loan as this would allow him to keep the repayment costs down. He planned to make the payment at the end of the 12-year period using his workplace share incentive scheme and his 25% tax-free pension lump sum which he will receive when he turns 55.

At the same time, the client wanted to refinance his current main residence deal with a bank in the UK. He also had an interest-only mortgage on this property by taking a further advance on a very advantageous fixed deal which was increasing his debt ratio drastically.

Our approach

We studied his information and concluded that the client has a very good profile for the purchase as he would meet the 40% debt-ratio criteria and had a good mix of net assets which consisted of investments and goods, such as art and wine. This is essential to cover an interest-only loan. It is important to present the information like this right from the start so that the underwriters look at the file from the right angle. 

The usual threshold for waiving the insurance on interest-only terms is 60% and there are usually further conditions which need to be met. The LTV at the time was 68%. We managed to get both parties to meet half-way and reduce his LTV to 64% and waiver the life insurance. 

Finally, the client wanted to purchase the property through an SPV, so we introduced him to a notaire who can set up a SARL.


Financement d’une petite propriété en Ardeche

Ardeches

Le profil

Lieu d’achat : Joannas, Ardeche 

Prix de la propriété : 188 500 €

Montant du prêt : 100 000 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2,40% fixe

Quotité de financement : 53%

 

Le contexte

Un petit entrepreneur britannique d’origine Israélienne recherche une propriété située dans les montagnes de l’Ardèche, permettant une retraite estivale pour lui et sa famille. Ils se sont rendus dans la région à plusieurs reprises et ont enfin trouvé la propriété idéale.

Ils étaient désireux d’acheter la propriété en passant par un prêt immobilier et pensaient à l’origine de se financer du côté de leur banque au Royaume-Uni. Cependant, ils étaient préoccupés par les avantages des taux de change français. Ils ont donc recherché des alternatives de financement en France.

Notre approche

Comme avec la plupart des entrepreneurs, les prêteurs français procéderont à des vérifications supplémentaires pour s’assurer que la société est en bonne santé. French Private Finance («FPF») doit donc veiller à ce que les comptes et les déclarations fiscales des trois dernières années génèrent un bon revenu.

Souvent, les propriétaires d’entreprise vont choisir de se verser un petit revenu mais un important dividende. Cela est souvent problématique, surtout si les dividendes fluctuent ou sont en baisse. La solution consiste à maintenir les dividendes stables ou à augmenter d’année en année.

En gardant cela à l’esprit, FPF était capable de montrer aux prêteurs que le client était finançable et que l’entreprise était en bonne santé.


Latest transaction: €188,500 property in Joannas, Ardeche

Ardeches

The profile

Buying in: Joannas, Ardeche
Property price:
€188,500
Mortgage amount: €100,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.40% fixed
Loan-to-value: 53%

The context

A small British business owner of Isreali descent was interested in acquiring a property in the Ardeche mountains as a summer retreat for him and his family. They’ve visited the area on a number of occasions and found the right property at last. 

They were keen to buy the property using a mortgage and originally considered borrowing money from the bank back in the UK. However, they were concerned about the poor exchange rates and looked for alternatives for finance in France. 

Our approach

French lenders will carry out some extra checks to make sure that the company is financially healthy. At French Private Finance (FPF), we take a look at the last 3 years of accounts and tax returns to ensure that the borrower can afford the mortgage.

Oftentimes, the business owners will pay themselves a small income and a large dividend. Sometimes this can be problematic, especially if the dividends are fluctuating or are decreasing each year. The key here is to keep the dividends steady or increasing year-on-year. 

With that in mind, FPF was capable to show the lenders that the client could afford the mortgage and prove that the company is financially healthy. 

“Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage”  

“French private Finance Ltd is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority”


Cannes : Prêt de €285,000 In Fine

Le profil

Lieu d’achat : Cannes

Prix de la propriété : 475 000 €

Montant du prêt : 285 600 €

Durée du prêt : 7 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,55% fixe

Quotité de financement : 60%

 

Le contexte

Cet investisseur de fonds privés, aujourd’hui retraité, était préoccupé par l’idée d’obtenir un emprunt immobilier auprès d’une banque française. Avec plusieurs sources de revenus, y compris la rémunération en tant que membre du conseil d’administration de 3 sociétés différentes, il avait entendu dire à quel point les banques françaises peuvent être très strictes pour les emprunteurs aux profils financiers complexes.

Notre approche

French Private Finance a montré une attention particulière au dossier afin de s’assurer que celui-ci soit présenté de la manière la plus simple et compréhensible possible. Cela a impliqué de nombreux échanges avec notre client afin de faciliter la communication entre les deux parties, le tout en deux langues différentes. Le représentant de la banque n’a posé aucune question sur l’application car tout était claire, un rêve devenu réalité pour un courtier travaillant dans le monde du risque financier en France. Le client lui était ravi de notre efficacité et de la rapidité avec laquelle nous avons traité et présenté son dossier.

De plus, l’agent immobilier qui accompagnait l’acquisition de notre client a été impressionné par notre qualité de service et par le fait que nous l’avons continuellement tenu informé de l’avancé du processus. Ainsi, il a aujourd’hui signé un accord de partenariat avec French Private Finance et nous recevons régulièrement les dossiers de ses clients internationaux.


Latest transaction: €285,000 Loan for a property in Cannes.

Cannes

The profile

Buying in: Cannes, Alpes-Maritimes
Property price:
€450,000
Mortgage amount: €285,000
Mortgage type: Fixed Interest Only
Mortgage term: 7 years
Interest rate: 2.55% fixed
Loan-to-value: 60%

The context

This retired private equity investor was concerned about his ability to secure a mortgage with a French bank. As he had multiple income streams, including remuneration as a board member of 3 different companies, he was concerned about how strict French banks can be on borrowers with complex financial affairs. 

Our approach

FPF went the extra mile to ensure the file was presented in the simplest manner to the lender. This meant a lot of back and forth with the client to ensure his financial situation was easy to understand for a foreign bank. The analyst had no questions on the applicationa dream come true for any broker in the world of French credit risk assessment. The client was delighted with the speed of the process once we had the application in order.

Furthermore, the property agent was impressed by our level of service as we kept him updated throughout. He went on to sign a partnership agreement with French Private Finance.


Acheter comptant : Est-ce toujours une bonne idée ?

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Dès le plus jeune âge, beaucoup d’entre nous ont appris qu’il fallait minimiser sa dette au maximum. Cependant, l’achat d’une propriété comptant est-il toujours la meilleure option ? Nous  examinerons les avantages et les inconvénients dans cet article.

Avantages d’acheter comptant

L’un des principaux avantages de l’achat d’une propriété comptant est que le processus de transaction est beaucoup plus rapide car il n’est pas nécessaire de demander un prêt ou une hypothèque. De plus, les coûts d’achat seront moins élevés car il n’y a pas à payer de frais de dossier ou d’intérêts. L’assurance-vie (qui assure l’emprunteur en cas de décès) n’est pas non plus requise.

Acheter comptant n’affecte pas votre capacité financière mensuelle et il n’existe également aucun risque de possession de votre propriété si vous rencontrez des problèmes de trésorerie à l’avenir (sauf pour les entrepreneurs qui ont un statuts ou les actifs personnels et le professionnels sont mélangés).

Avantages d’acheter via un prêt immobilier

L’inconvénient le plus évident de l’achat en espèces est la diminution importante des avoirs liquides. Si la libération de capital est une option dans d’autres parties du monde si vous devez améliorer votre trésorerie, il est très difficile de le faire en France. Le fait de contracter un prêt permet de garder de l’argent de côté pour les mauvais jours.

Contrairement à la croyance populaire, souscrire à un prêt immobilier peut également vous aider à économiser de l’argent. Par exemple, si la propriété est louée, il est possible de compenser les intérêts versés avec tout revenu de location. En outre, avec les banques privées proposant des prêts allant jusqu’à 100% de quotité de financement, vous pouvez également éviter de payer tout impôt sur le patrimoine immobilier si le montant de votre capital dans la propriété est inférieur à 1,3 M €.

Si l’un des principaux inconvénients d’un prêt immobilier est de payer des coûts supplémentaires (tels que les intérêts et les frais de dossier et d’hypotheque), les faibles taux d’intérêt en France permettent d’annuler ces coûts en investissant l’argent dans un portefeuille financier. En effet, de nombreux produits «sûrs» ont un rendement qui peut dépasser le coût du crédit. Lorsque vous investissez, demandez toujours conseil à un conseiller financier.

Le remboursement mensuel restera le même si vous choisissez un taux fixe. Cependant, l’inflation signifie que la valeur réelle du remboursement du prêt dans 10 ans sera inférieure à celle du début.


Financement d’une propriété à Salies de Bearn, Pyrénées-Atlantiques

salies

Le profil

Lieu d’achat : Salies de Bearn, Pyrénées-Atlantiques

Prix de la propriété : 204 785 €

Montant du prêt : 164 800 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2,00% fixe

Quotité de financement : 80%

 

Le contexte

Un couple hispano-britannique souhaitait acheter une maison de vacances proche de Biarritz et de la frontière espagnole. Les clients avaient du mal à obtenir un prêt immobilier car ils résident actuellement aux États-Unis. Même s’ils étaient sous contrat d’expatrié temporaire, le “US Revenue and Customs” leur a demandé de remplir des formulaires fiscaux sur leurs actifs globaux.

Cela crée un certain nombre de problèmes de reporting pour les prêteurs européens, les obligeant à fournir un certain nombre de documents. En conséquence, nous avons pu proposer un nombre très limité de banques.

Notre approche

French Private Finance («FPF») était tenue de fournir des déclarations fiscales britanniques et américaines, cela était beaucoup plus familier aux pour les résidents britaniques. La banque était consciente de la complexité du système fiscal et fédéral des États-Unis. Ensemble, elles ont pu collecter les éléments clés afin de soumettre la demande au département de la conformité.

À la réception du compromis de vente signé, il était certain que la propriété nécessitait des travaux mineurs mais urgents. Le prêteur a accepté de financer la partie “travaux”, cependant, ils ont demandé un devis à un entrepreneur local. Pour ce faire, French Private Finance a collaboré avec les fournisseurs en utilisant leurs compétences pour obtenir quelques devis satisfaisants pour le prêteur.

Enfin, les clients devaient souscrire une assurance-vie obligatoire. La FPF a eu recours à un courtier d’assurance français, car toutes les sociétés d’assurance en France ne peuvent assurer les résidents américains. 


Financement d’une propriété à Cotignac, dans le Var.

cotignac-image

Le profil

Lieu d’achat : Cotignac, Var 

Prix de la propriété : 390 000€

Montant du prêt : 331 500€

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2,40% fixe

Quotité de financement : 85%

 

Le contexte

Un couple de Londres cherchait à acheter une propriété dans le sud de la France afin de se réunir en famille durant les vacances. Ils avaient déjà manqué quelques propriétés car ils n’étaient pas en mesure d’obtenir l’emprunt immobilier assez rapidement ou étaient défavorisés par rapport aux acheteurs comptant.

Ils ont enfin trouvé une propriété dans un petit village de Cotignac. Bien qu’ils se soient éloignés de la mer comme ils le voulaient au départ, la propriété est toujours à une heure de route de l’aéroport de Marseille ainsi que des plages de Sainte Maxime et de Saint Tropez.

Notre approche

Les clients cherchaient une option de financement avec une contribution personnelle la plus petite possible. Ils voulaient être sûrs que leur prêt immobilier serait remboursé d’ici la fin du terme. Ils souhaitaient obtenir le prêt avant les vacances scolaires.

French Private Finance («FPF») a tout d’abord étudié la possibilité d’un emprunt à amortissement constant sur 25 ans. Cependant, après avoir analysé le dossier, FPF a recommandé au client de réduire la durée à 20 ans. Bien que les mensualités aient augmenté, les clients économisent une quantité considérable d’intérêts sur la durée de l’emprunt.

French Private Finance a rendu possible l’ouverture d’un compte bancaire français sans qu’il ne soit nécessaire de se rendre en France. De plus, la plupart des banques françaises demandent que les clients souscrivent une assurance-vie distincte en cas de décès. Dans ce cas, FPF a pu faire appel à un courtier d’assurance établi au Royaume-Uni sans devoir procéder à des examens médicaux satisfaisant le prêteur. La prime d’assurance britannique est également généralement inférieure à celle de la contrepartie française.


Latest transaction: €164,800 Loan for a property in Salies de Bearn.

salies

The profile

Buying in: Salies de Bearn, Pyrénées-Atlantiques
Property price:
€204,785
Mortgage amount: €164,800
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.00% fixed
Loan-to-value: 80%

The context

A Spanish-British couple wanted to purchase a holiday home close to the popular and historic 

seaside resort of Biarritz in the SW of France, a few miles from the Spanish border. They had struggled to obtain a mortgage because they were currently living in the USA where, despite being on temporary expat contracts, the US Revenue and Customs required them to fill in tax forms on their global assets. This created a number of reporting issues for several European lenders that they applied to, and the couple were soon snowed under with paperwork. Because of these complications, the number of banks left that the couple could still try and get a mortgage from was greatly reduced. 

Our approach

French Private Finance (FPF) was required to provide both UK and US tax returns to the lender – US tax returns being a lot more comprehensive than their UK counterparts. The bank was aware of the complex US Federal and State tax system, and were able to pick up the key elements in order to put the application through the bank’s compliance department.

Upon receiving the signed compromis de vente, it transpired that the property needed some small but urgent works. The lender agreed to finance these; however, they asked for a quote from a local contractor. In order to facilitate this, French Private Finance used their local knowledge to source several quotes, which proved satisfactory to the lender. 

Lastly, the clients needed to take out a life insurance policy, which is a requirement for most banks in France when taking out a mortgage. FPF used a specialist French insurance broker for this, because not all insurance companies in France are able to insure US residents. 

“Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage”  

“French private Finance Ltd is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority”