Latest transaction: €359,800 Loan for a property close to Carcassonne.

Alaigne

Buying in: Alaigne, South of France.
Property price:
€514,000
Mortgage amount: €359,800
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 1.75% Fixed
Loan-to-value: 70%

 

The Background

One key element we keep referring to in the transaction of the month series is timing. Buyers tend to widely underestimate how long it takes to arrange a mortgage. If everything lines up, the offer can come in under a month but on average it takes about 3.

Although credit might be agreed quite quickly, it is only half the battle. Once the lender is happy with the borrowers profile, they still need to have all the guarantees in place and set up a life insurance cover if necessary before issuing an offer.

 

Our approach

For this young British couple living in Hong Kong, the risk committee gave its approval within 4 weeks. Then the clients instructed an expert to value the property in person and produce a report for the bank. At that point we are already 6 weeks into the process and still have to arrange a life insurance policy to cover the loan in the event of death. Fortunately, medical tests were not required so we got the agreement from the insurance company within 2 weeks. By the time the mortgage offer was received by the clients, the process had lasted about 10 weeks.

It is really important to stress to the vendors when signing the ‘compromis de vente’ that the process for non-residents takes longer than a normal transaction.


Financement : Propriété d’une valeur de 514 000 € à Alaigne.

Alaigne

Lieu d’achat : Alaigne.

Prix de la propriété : 514 000 €

Montant du prêt : 359 800 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 1,75% fixe

Quotité de financement : 70%

 

Le contexte:

Un élément clé auquel nous continuons de faire référence dans la majorité des études de cas est le délais. Les acheteurs ont tendance à sous-estimer le temps nécessaire pour obtenir un prêt immobilier. Si tout se met en place rapidement, l’offre peut prendre moins d’un mois, mais en moyenne… il vaut mieux en compter trois.

Bien que le crédit puisse être accepté assez rapidement, ce n’est que la moitié du processus. Une fois que le prêteur est satisfait du profil de l’emprunteur, il doit encore étudier toutes les garanties du côté du client puis mettre en place une assurance-vie si nécessaire avant de pouvoir émettre une offre.

 

Notre approche:

Pour ce jeune couple britannique vivant à Hong Kong, le comité des risques l’a approuvé dans un délai de 4 semaines. Ensuite, les clients ont demandé à un expert d’évaluer le bien en personne et de produire un rapport pour la banque. Nous en sommes déjà à six semaines et nous devons encore souscrire une police d’assurance-vie pour couvrir le prêt en cas de décès. Heureusement, aucun test médical n’a été requis ce qui fait que la compagnie d’assurance a donné son accord sous 15 jours. Lorsque le client a enfin reçu son offre de prêt, le process avait duré environ 10 semaines.

Il est très important d’insister dès le départ auprès des vendeurs lors de la signature du compromis de vente que le process pour les non-résidents dure plus longtemps que pour une transaction classique.


What are the current market conditions to obtain a mortgage in France?

Overview

1 – Overview of the situation

There has never been a better time to get a mortgage in France. Rates are currently just above their all-time lows, and this is for a number of reasons. The Tec 10 index, which gives a  view on how much the French government pays to borrow money over 10 years in France, fell this summer (2019) to its lowest ever level. As a result, French interest rates fell to their lowest ever levels, too.

For 2020, here at French private finance we are able to obtain rates starting at 1.30% fixed over 20 years for non-residents. 

 

2 – What’s happening in the French mortgage market and why is France a good investment destination?

France is one of the largest investment markets in continental Europe. Its stable economy and legal system, added to its history and culture, make France attractive to property investors.

Currently, France can show low interest rates and a rental sector with continual growth, especially in the main cities such as Paris, Lyon and Bordeaux. While this has attracted institutional investors interested in retail and tourism, personal investors looking for investment opportunities or second homes are also prominent.

There is no legal restriction on foreign ownership of French real estate. French law always applies except in succession matters where the law of the non-resident owner’s country applies. 

Securing your french mortgage now will give you two major advantages:

A – Offset weaker / unstable currencies (such as Sterling) in anticipation that they will improve against the Euro.

B – Secure a long term and fixed mortgage before the interest rates rise again.

 

3 – Why are French mortgage rates so low and fixed for so long?

As with many aspects of life, the French do things differently. Nowhere is this more evident than in the lending sector. Unlike british banks, who tend only to offer fixed terms of 10 years or less, French banks offer long term rates that are fixed for the entire term of the mortgage. This means the financial system and property market both benefit from stability and security over the long term. 

Both domestic and international buyers can secure low-rate, long-term fixed mortgages over 15-25 years. This means that they know exactly what their mortgage will cost, all the way until the mortgage is paid off. This offers the buyer peace of mind and considerable financial foresight – something equally true for the banks providing these products.

This is one of the reasons why the French property market wasn’t affected in the same way that the UK and Spanish markets were during the downturn. It is also why the country is attractive to investors as a stable destination to place money for long-term growth.

Since the Nineties, when interest rates were last extremely high, the French mortgage market has been based on long-term mortgage deals which offer a degree of protection for the borrower. It is quite common for a French resident to fix their mortgage payments for 20 years and to see that loan through to the end without ever remortgaging. As a result, non-residents are also utilising this great long-term value in French second home mortgages.

 

4 – What about the variable interest rates, loan-to-value and guarantee? 

Continuing with the theme of security, in France, a variable rate mortgage often offers the flexibility to increase the term/duration of the mortgage to bring down payments, with some banks also capping any increase in monthly payments to the rate of inflation.

Only in exceptional cases will French banks allow borrowers to take on a mortgage payment which would increase their total monthly commitments past 33% of gross income. By sticking to this formula, it leaves borrowers with sufficient income to live on, and the fact that mortgages are either capped or fixed means that the banks are confident borrowers will not default.

The stability that this responsible lending brings means that 85% loan-to-value is still achievable from a range of banks for both residents of France and European non-residents, though other lending criteria may apply (such as making loans only available to existing homeowners or those with a certain level of savings, with minimum income criteria also prevalent).

The bank will take a charge (basically a guarantee) on the prospective property – the details of which will be outlined in the loan offer. The loan will generally be what’s known as a recourse loan – meaning that in case of default the bank will take the property as security. In the case of negative equity through a forced sale, there is the possibility that the French bank may pursue the borrower’s assets in their home country.  The process of forcing a sale in France can take over two years and is time-consuming and expensive for the lender – this is one of the main reasons the banks are so strict when asking for evidence of income and assets.


Les conditions actuelles du marché du prêt immobilier

Overview

1 – Aperçu de la situation

Il n’y a jamais eu de meilleur moment pour obtenir un prêt immobilier en France. Les taux sont actuellement juste au-dessus de leurs plus bas historiques, et ce pour plusieurs raisons. L’indice Tec 10, qui donne un aperçu du montant que le gouvernement français paye pour emprunter de l’argent sur 10 ans en France, est tombé cet été (2019) à son plus bas niveau jamais atteint. En conséquence, les taux d’intérêt français sont également tombés à leur plus bas niveau.

Pour ce début d’année 2020, ici chez French Private Finance, nous pouvons obtenir des taux à partir de 1,30% fixes sur 20 ans pour les non-résidents.

 

2 – Que se passe-t-il sur le marché du prêt français et pourquoi la France est-elle une bonne destination d’investissement?

La France est l’un des plus grands marchés d’investissement d’Europe continentale. Son économie stable et son système juridique, en plus de son histoire et sa culture, rendent la France attractive pour les investisseurs immobiliers.

Actuellement, la France peut afficher des taux d’intérêt bas et un secteur locatif en croissance continue, notamment dans les principales villes comme Paris, Lyon et Bordeaux. Bien que cela ait attiré des investisseurs institutionnels intéressés par le commerce de détail et le tourisme, les investisseurs individuels à la recherche d’opportunités d’investissement ou de résidences secondaires sont également importants.

Il n’y a pas de restriction légale à l’acquisition d’une propriété par un étranger en France. La loi française s’applique toujours sauf en matière de succession où s’applique la loi du pays du propriétaire non résident.

La sécurisation d’un prêt français vous offre désormais deux avantages :

A – Compenser les devises plus faibles / instables (comme la livre sterling) en prévision d’une amélioration par rapport à l’euro.

B – Garantir un emprunt fixe et à long terme avant que les taux d’intérêt ne remontent.

 

3 – Pourquoi les taux hypothécaires français sont-ils si bas et fixes depuis si longtemps?

Comme pour de nombreux aspects de la vie, les Français font les choses différemment. Cela est d’autant plus évident dans le secteur bancaire. Contrairement aux banques britanniques, qui ont tendance à n’offrir que des durées fixes de 10 ans ou moins, les banques françaises proposent des taux à long terme qui sont fixes pour toute la durée de l’hypothèque. Cela signifie que le système financier et le marché immobilier bénéficient tous deux de la stabilité et de la sécurité à long terme.

Les acheteurs nationaux et internationaux peuvent obtenir des emprunts fixes à long terme et à faible taux sur 15 à 25 ans. Cela signifie qu’ils savent exactement ce que leur prêt hypothécaire coûtera, jusqu’à ce que le prêt soit remboursé. Cela offre à l’acheteur une tranquillité d’esprit et une prévoyance financière considérable – ce qui est également vrai pour les banques qui fournissent ces produits.

C’est l’une des raisons pour lesquelles le marché immobilier français n’a pas été affecté de la même manière que les marchés britannique et espagnol pendant la crise. C’est aussi pourquoi le pays est attrayant pour les investisseurs en tant que destination stable pour placer de l’argent pour une croissance à long terme.

Depuis les années quatre-vingt-dix, lorsque les taux d’intérêt étaient extrêmement élevés pour la dernière fois, le marché du prêt français s’est basé sur des transactions hypothécaires à long terme qui offrent une certaine protection à l’emprunteur. Il est assez courant pour un résident français de fixer ses versements mensuels pendant 20 ans et de rembourser ce prêt jusqu’à la dernière échéance sans renégocier son taux. 

 

4 – Qu’en est-il des taux d’intérêt variables, de la quotité de financement et de la garantie?

En poursuivant sur le thème de la sécurité, en France, un prêt à taux variable offre souvent la flexibilité d’augmenter la durée de l’emprunt pour réduire les versements, certaines banques plafonnant également toute augmentation des versements mensuels au taux d’inflation.

Ce n’est que dans des cas exceptionnels que les banques françaises permettent aux emprunteurs de contracter une hypothèque qui augmenterait leurs engagements mensuels totaux au-delà de 33% des revenus bruts. En s’en tenant à cette formule, elle laisse aux emprunteurs un revenu suffisant pour vivre, et le fait que les hypothèques soient plafonnées ou fixes signifie que les banques sont convaincues que les emprunteurs ne seront pas en défaut.

La stabilité que ce prêt apporte signifie que 85% de quotité de financement (voire 100%) est toujours réalisable pour les résidents de France et les non-résidents européens, bien que d’autres critères de prêt puissent s’appliquer (tels que la mise à disposition de prêts uniquement aux clients déjà propriétaires d’autres biens ou ceux qui ont un certain niveau d’épargne, avec des critères de revenu minimum qui prévalent également).

La banque prendra une charge (essentiellement une garantie) sur la propriété potentielle dont les détails seront décrits dans l’offre de prêt. Le prêt sera généralement ce que l’on appelle un prêt hypothécaire – ce qui signifie qu’en cas de défaut, la banque prendra la propriété en garantie. En cas de fonds propres négatifs par le biais d’une vente forcée, il est possible que la banque française récupère les actifs de l’emprunteur dans le pays d’origine de l’acheteur. Le processus de forçage d’une vente en France peut prendre plus de deux ans et est long et coûteux pour le prêteur – c’est l’une des principales raisons pour lesquelles les banques sont si strictes lorsqu’elles demandent des preuves de revenus et d’actifs.


Latest transaction: €2,800,000 property in Méribel.

méribel

Buying in: Méribel, French Alps.
Property price:
€2,800,000
Mortgage amount: €1,400,000
Mortgage type: Interest Only
Mortgage term: 14 years
Interest rate: 2.20% variable
Loan-to-value: 52%

 

The Background

This borrower’s main requirement was the ability to pay off the mortgage in chunks without penalty. As a business owner, he also liked the idea of an interest only mortgage which gave him more freedom on his company drawings to lower his tax.

 

Our approach

We targeted a variable rate on an interest only mortgage to waive the early repayment charge and benefit from the lower variable rates (they are not always offered by the banks though as considered a liability compared to the security of the still-low fixed rate). 

Lastly, we were able to waive the life insurance thanks to the new policy from the bank where it is not a requisite anymore.


Financement : Propriété d’une valeur de 2 800 000€ dans les alpes.

méribel

Lieu d’achat : Méribel, Alpes.

Prix de la propriété : 2 800 000 €

Montant du prêt : 1 400 000 €

Durée du prêt : 14 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,20% variable

Quotité de financement : 52%

 

Le contexte:

Cette exigence principale de l’emprunteur était la capacité de rembourser son emprunt immobilier sans pénalités. En tant que propriétaire d’une entreprise, il appréciait également l’idée d’un prêt In Fine, ce qui lui permettait de réduire le montant de ses mensualités.

 

Notre approche:

Nous avons opté pour un taux variable sur un prêt In Fine pour éviter les frais de remboursement anticipé et bénéficier des taux variables plus faibles que les taux fixes (les taux variables ne sont pas toujours proposés par les banques car ils sont considérés comme un risque, surtout quand les taux fixes sont si bas).

Enfin, nous avons pu éviter de souscrire à une assurance vie grâce au changement de politique de la banque ou ce n’est plus une condition préalable.


Who is involved in your real estate purchase?

The seller

A seller has a good to sell at a price determined by the market and a buyer who seeks a good to buy according to price and criteria. But how do you choose a selling price?

Purchasing through a mortgage, banks will check the real value of the property by ordering a valuation (sometimes to be paid by the buyer). The loan to value will be based on the valuation price rather than the purchase price so it will directly affect the mortgage amount sought after by the buyer.

If the difference between the selling price and the valuation is too important, the buyer will certainly lose his trust in the seller and the transaction could be cancelled.

Another duty of the seller is having the Energy Performance Diagnostics run. The law enforces any owner to carry out real estate diagnostics before any transaction and publicity. They are here to protect the people, property and the environment.

The controls and measurements of the diagnostics check the presence of asbestos, lead, anti-parasite…

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Real estate agents

The real estate agent is a licensed professional who realizes real estate transactions as an intermediary between two or more parties during a purchase: the buyer (his actual client), the seller and the solicitor.

After visiting the property, occasionally negotiating and closing the sale, the real estate agent accompanies the buyers in every administrative steps to finalize the real estate transaction. Know that between the promise of sale and the final delivery of the keys of your property, it can take up to 4 months. The real estate agent often introduce the client to a mortgage broker to manage the financial plan.

How much does it cost you?

In France, the estate agent commission may be paid by either the buyer or the seller: it’s something to establish as early as possible in a negotiation. It could vary from around 5% to 10% of the purchase price, and most probably decrease on higher-value properties.

The notary

The notaire is not only a key player in the transaction process, they are a legal requirement. As a representative of the state, they are unbiased and their duty is to the transaction. Think of them as the referee. They are simply there to make sure that the transaction complies with French property law and ensure that any taxes are collected. 

In France, the sales contract is signed at the beginning of the process once an offer has been accepted by the seller. Technically, you do not need to have a notaire at this stage, but it is a good idea to have one as they can help with legal and financial matters such as mortgage clauses.

Between signing the sales contract and final deed, the notaire will carry out carrying out conveyancing  which can take up to three months. 

The money from the mortgage and any personal funds never enter the notaire’s hands, they are sent to an escrow account instead. The money will be transferred to the seller after the deed (called an “acte de vente’’) is signed. Once this is completed, the notaire will give the buyer a certificate of ownership.

How much does it cost?

Notary fees do not depend on the notaire you choose, but rather on the value and the condition of the property (newbuild or existing). For a new-build property, the fees are around 2-3% of the property price whilst existing properties have a higher rate of higher fee of 7-8%.

Though they are called “notary fees’’, 85% is paid to the state and the notaire receives the remaining 15% as payment.

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Mortgage brokers (that’s us!)

The choice of whether or not to go through a broker depends primarily on the client’s profile. If the client does not have the option to go around the banks to find the best deal (which is generally the case for most of non-residents), using a broker will certainly be worth it!

  • A broker can find better deals by using his negotiation power. The business volumes of a broker can give key account status with many lenders, with preferred rates and conditions as well as access to Senior management when the need arises.
  • Just like the real estate agent in regards to the property, the mortgage broker will bring his expertise to ensure the success of your application. Not every file is straightforward with banks.
  • Broker fees can be reduced regarding the relation of the broker with the lender. At French Private Finance, we don’t charge a fee if the application falls through.

Insurance brokers

Life insurance cover for the mortgage, building and content insurance for the property are mandatories (life insurance can be waived with particular lenders but this is very rare). 

The lender generally offer a deal for the various insurance covers but going to an insurance broker can often get you better premiums. Just like a mortgage broker, they have access to a whole of market options.

For Off-Plan properties, the content and building insurance covers are not required during the construction but are necessary to exchange the keys. 

For existing properties, the content and building insurance covers must be set up before the signature of deed of sale with the notary in order to get the keys.

Regarding the Life insurance cover, it must be set up in order to have the mortgage offer so much earlier in the process. Depending on the medical questionnaire’s answers or the mortgage amount, medical tests can be required. 


Qui est impliqué dans votre achat immobilier ?

Le vendeur 

Un vendeur a un bien à vendre à un prix déterminé par le marché et un acheteur qui cherche un bien à acheter selon le prix et bien sur d’autres critères. Mais comment choisir son prix de vente ?

En achetant avec un prêt immobilier, les banques vérifieront forcement la valeur réelle du bien en commandant une expertise immobilière (parfois à la charge de l’acheteur). La quotité de financement du prêt sera basé sur le prix d’expertise plutôt que le prix d’achat, ce qui affectera directement le montant du prêt recherché par l’acheteur. 

Si la différence entre le prix de vente et d’expertise est trop importante, l’acheteur perdra certainement sa confiance dans le vendeur et la transaction pourrait être annulée.

Un autre devoir du vendeur concerne les Diagnostic de Performance Energétique – DPE. La loi oblige tout propriétaire à effectuer des diagnostics immobiliers avant toute transaction et publicité. Ces diagnostics contribuent à protéger les personnes, les biens et l’environnement.

Les contrôles et mesures du diagnostic recherchent la présence d’amiante, de plomb, d’antiparasitaire …

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Agents immobiliers

L’agent immobilier est un professionnel agréé qui réalise des transactions immobilières en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties lors d’un achat: l’acheteur (son client réel), le vendeur et l’avocat.

Après avoir visité la propriété, occasionnellement négocié et signé la promesse de vente, l’agent immobilier accompagne les acheteurs dans toutes les démarches administratives pour finaliser la transaction immobilière. Sachez qu’entre la promesse de vente et la remise finale des clés de votre bien, cela peut prendre jusqu’à 4 mois. L’agent immobilier présente souvent au client un courtier en prêt immobilier pour gérer le plan financier.

Combien cela vous coûte-t-il?

En France, la commission d’agent immobilier peut être payée soit par l’acheteur soit par le vendeur: c’est quelque chose à établir le plus tôt possible dans une négociation. La commission peut varier entre 5% à 10% du prix de vente, et probablement diminuer sur des propriétés de plus grande valeur.

Le notaire

Le notaire n’est pas seulement un acteur clé dans le processus de transaction, c’est une obligation légale. En tant que représentant de l’État, il est impartial et son devoir est envers la transaction. Considérez-le comme l’arbitre de jeu. Il est simplement là pour s’assurer que la transaction est conforme au droit immobilier français et pour s’assurer que les taxes sont perçues.

En France, le contrat de vente est signé en début de processus dès qu’une offre a été acceptée par le vendeur. Techniquement, vous n’avez pas besoin d’avoir un notaire à ce stade, mais c’est une bonne idée d’en avoir un car ils peuvent vous aider pour les questions juridiques et financières telles que les clauses liées au prêt immobilier.

Entre la signature du contrat de vente et l’acte définitif, le notaire effectuera la réalisation du transfert en plus des autres recherches légales concernant le terrain et la propriété, ce qui peut prendre jusqu’à trois mois.

L’argent de l’hypothèque et les fonds personnels ne sont jamais entre les mains du notaire, ils sont plutôt envoyés sur un compte séquestre. L’argent sera transféré au vendeur après la signature de l’acte (appelé «acte de vente»). Une fois cette opération effectuée, le notaire remettra à l’acheteur un certificat de propriété.

Combien ça coûte?

Les frais de notaire ne dépendent pas du notaire que vous choisissez, mais plutôt de la valeur et de l’état de la propriété (nouvelle construction ou existante). Pour une propriété nouvelle (1er propriétaire ou VEFA), les frais sont d’environ 2 à 3% du prix de la propriété tandis que les propriétés existantes ont un taux plus élevé de 7 à 8%.

Bien qu’ils soient appelés «frais de notaire», 85% sont payés à l’État et le notaire reçoit les 15% restants en paiement.

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Courtier en prêt immobilier (c’est nous !) 

Le choix de passer ou non par un courtier immobilier dépend principalement du profil du client. Si le client n’a pas la possibilité de faire le tour des banques pour trouver les meilleures conditions (ce qui est généralement le cas pour la plupart des non-résidents), faire appel à un courtier en vaudra certainement la peine!

Un courtier peut trouver de meilleures offres en utilisant son pouvoir de négociation. Les apporteurs d’affaires, grâce au volume apporté, peuvent accéder à certaines conditions commerciales et bénéficier de faveurs lorsque le besoin s’en fait sentir.

 

Tout comme l’agent immobilier en ce qui concerne la propriété, le courtier apportera son expertise pour assurer le succès de votre demande. Toutes les applications ne sont pas simples ou ne rentrent pas dans les cases des banques donc l’expérience du courtier est nécessaire pour construire le meilleur dossier possible.

Les frais de courtier peuvent être réduits en fonction de la relation du courtier avec le prêteur. A French Private Finance, nous ne facturons pas de frais si la vente ne se concrétise pas. 

Courtier en assurance

L’assurance-vie pour le prêt immobilier et l’assurance habitation pour la propriété sont obligatoires (l’assurance-vie peut être annulée avec certains prêteurs, mais c’est très rare).

Le prêteur propose généralement une offre pour les différentes couvertures d’assurance, mais aller chez un courtier en assurance peut souvent vous procurer de meilleures conditions. Tout comme un courtier en prêt immobilier, ils ont accès à de nombreuses options sur le marché.

Pour les propriétés sur plan, l’assurance habitation n’est pas requise pendant la construction car elle est la responsabilité du promoteur. Elle est nécessaire cependant pour échanger les clés.

Pour les biens existants, l’assurance habitation doit être mise en place avant la signature de l’acte de vente chez le notaire afin d’obtenir les clés.

Concernant l’assurance vie, elle doit être mise en place beaucoup plus tôt dans le processus afin d’avoir l’offre de prêt de la banque. Selon les réponses au questionnaire médical ou le montant du prêt, des tests médicaux peuvent être requis.


The tax on your overall wealth (ISF) in France is now part of history. Please welcome the tax on real estate wealth (IFI). Is it more profitable for investors?

IFI

IFI? What is it?

Since January 1st 2018, the Solidarity Wealth Tax (ISF) has been abolished and a new tax, the Property Wealth Tax (IFI), has been created. The IFI concerns persons holding a net property portfolio of more than €1.3m.

 

Who has to pay?

In 2018, 132,722 taxpayers had to pay the IFI tax against 358,000 for the last year the ISF was in use. 46% of the revenue from the IFI tax come from the top 10% of taxpayers. In other words, 10% of the IFI taxpayers provide 46% of the revenue. On the other hand, taxpayers whose wealth is less than €1.6m represent only 7% of the revenue. This divide makes sense given that this tax is aimed at the wealthiest people in France. 

 

A more fair tax?

We also discovered that people who are paying IFI have a higher income than those who paid the former ISF. Those who earn €234,000 or more a year will need to pay IFI which is significantly lower than the ISF which had to be paid by those earning €165,000 or more a year. This shows that bigger investors are targeted by this new tax.

 

To conclude:

The IFI does seem to be fulfilling its assigned role by limiting tax cuts for SMEs and reducing the impact of donations on tax cuts while bringing significant capital to the state. However, could this tax encourage the wealthiest of France to flee?


Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Est-ce plus rentable que son ancêtre l’ISF ?

IFI

L’IFI, qu’est ce que c’est ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé et un nouvel impôt, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé. L’IFI concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros.

 

La part de la population redevable :
En 2018, c’est 132 722 contribuables qui ont dû régler cet impôt contre 358 000 contribuables pour la dernière année où l’ISF était de rigueur. 46% des revenus de l’état dus à cette taxe proviennent des 10% des contribuables les plus riches. Autrement dit, 10% des contribuables a l’IFI financent 46% des recettes. D’un autre côté, les contribuables dont le patrimoine est de moins de 1,6M d’euros ne représentent que 7% des recettes. On y retrouve bien une certaine logique pour un impôt destiné à être progressif.

 

Un impôt plus équitable ?

On découvre également que les personnes redevables à l’IFI gagnent mieux leur vie que les redevables à l’ancien ISF. Le revenu fiscal de référence se situe autour de 234 000€ par an actuellement contre 165 000€ la dernière année, de quoi ravire les plus petits investisseurs.

 

Bilan

L’IFI a bel et bien l’air de remplir le rôle qui lui a été attribué, en limitant les réductions d’impôts du côté des PME ou en diminuant l’impact des dons concernant les réductions d’impôts, le tout, permettant d’apporter des capitaux importants à l’état. Cependant, cet impôt ne risque t’il pas de faire “fuire” les plus grosses fortunes de France ?


Latest transaction: €1,018,500 Loan for a property in the Alps.

property trois vallées

Buying in: Les 3 Vallées, French Alps.
Property price:
€1,455,000
Mortgage amount: €1,018,500
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 15 years
Interest rate: 1.55% fixed
Loan-to-value: 70%

 

The Background

The client heads a division of a major investment bank in London. The couple are British citizens and British residents. 

The clients were looking to invest in a holiday family house outside of the UK. They have been to the French Alps on number of occasions, in particular the Three Valleys. They have decided to invest in an off-plan, second residence/investment property. Investing in new built attracts an important discount in taxes most notably stamp duty.

The clients have also decided to structure the purchase by using a special purpose vehicle (SPV) for inheritance planning. In this case, we decided to purchase in an SARL de Famille. This has also benefits when one plans to capitalise on the location of the property. They will be using it a few weeks a year for family gatherings and the rest of times it will be rented out to other mountain enthusiasts bringing in a good source of revenue helping to cover the mortgage payments.

They decided to purchase a property in the very popular resort of Courchevel – La Tania. With access to over 650km of pistes, Courchevel is an ideal place for skiers and non-skiers alike. There are plenty of things to do and see. 

 

Our approach

Clients have had a flexibility on the down payment and were looking to optimise their cash. One way to do this is by reducing the interest payments over the duration of the loan. We have decided to apply with a French lender who offered a 70% loan-to-value (LTV) without placing savings with the bank as collateral. With a very comfortable debt-to-income ratio (DTI), significantly below the 33% required by the bank, the clients were able to afford a 15-year repayment mortgage.

We were able to secure an advantageous rate of 1.55% (the rate is slightly increased as the purchase is through a company) thanks to the shorter term. Despite the fact that the monthly repayments would be over €1,000 more than on a 20 year mortgage, a result, we will save the client over €80,000 in interest payments by optimising their borrowing.


Financement : Propriété d’une valeur de 1 455 000€ dans les alpes françaises.

property trois vallées

Lieu d’achat : Les 3 Vallées, Alpes.

Prix de la propriété : 1 455 000 €

Montant du prêt : 1 018 500 €

Durée du prêt : 15 ans

Type de prêt : Remboursement

Taux d’intérêt : 1,55% fixe

Quotité de financement : 70%

 

Le contexte:

Le client dirige une division d’une grande banque d’investissement à Londres. Le couple est britannique et réside en Grande-Bretagne..

Les clients cherchaient à investir dans une maison familiale en dehors du Royaume-Uni. Ils se sont rendus à plusieurs reprises dans les Alpes françaises, notamment dans les Trois Vallées et ont décidé d’investir dans une résidence secondaire en VEFA. Investir dans du neuf entraîne une importante réduction de taxes, comme par exemple les frais de notaire.

Les clients ont également décidé de structurer l’achat en achetant par le biais d’une SARL de famille. Cela présente également un atout lorsque l’on envisage de tirer un avantage financier de la propriété (location). Les clients comptent utiliser la propriété quelques semaines par an pour les réunions de famille et le reste du temps, le bien sera loué à d’autres passionnés de la montagne, ce qui apportera une bonne source de revenus permettant de couvrir les remboursements mensuels liés à l’emprunt.

Ils ont décidé d’acheter une propriété dans la très populaire station balnéaire de Courchevel – La Tania. Avec un accès à plus de 650km de pistes, Courchevel est un lieu idéal pour les skieurs et les non-skieurs. Il y a beaucoup d’activités à faire et de choses à voir.

 

Notre approche:

Les clients ont eu une certaine flexibilité sur le versement initial et cherchaient à optimiser leur trésorerie. Une façon de faire est de réduire les paiements d’intérêts sur la durée du prêt. Nous avons décidé de faire une demande auprès d’un des principaux prêteurs français qui offrait une quotité de financement (LTV) de 70% sans placer d’épargne avec la banque comme collatéral. Avec un taux d’endettement très confortable, nettement inférieur aux 33% requis par la banque, les clients ont pu se permettre un prêt immobilier amortissable sur 15 ans.

French Private Finance a pu obtenir un taux avantageux de 1,55% (le taux est légèrement plus élevé car l’achat est avec une SARL) grâce à la durée plus courte. Bien que les remboursements mensuels sont de plus de 1 000 € plus élevés que sur un prêt sur 20 ans, le client économise un peu plus de 80 000 € de paiements d’intérêts sur la durée du prêt en optimisant leur emprunt.


When a worrying international context creates new opportunities for investors in Europe.

How can bad news create great news?

The trade war between the United States and China, the geopolitical tensions between America and Iran, the sluggish growth in Europe or the new UK Prime Minister in favour of Brexit… All those events may look like a big issue for investors. How will this news affect them?

In fact, as investors are looking for safe investment solutions, more and more investors are choosing to purchase government bonds, especially in stable, growing countries like France. For each currency, government bonds are the central market for medium and long-term interest rates. They determine the rise or fall of bond yields. OATs (Obligations Assimilables du Tresor, the French equivalent of the UK Gilts) on 10 years fell to a historic low – 0.41% last August. It has since increased a bit to reach -0.05% at the end of November but the rate is still negative.

So… how are investors benefiting? 

The direct impact of such behaviour will likely reduce the interest rate on mortgages, this presents an exciting opportunity for real estate investors as prices are not expected to rise until summer 2020! It is even possible to grow your wealth with a loan when interest rates can be undercut the rate of inflation.


Lorsqu’un contexte international préoccupant crée de nouvelles opportunités pour les investisseurs en Europe.

Comment des mauvaises nouvelles peuvent-elles créer de bonnes nouvelles?

La guerre commerciale entre les Etats-Unis et la Chine, les tensions géopolitiques entre l’Amérique et l’Iran, la faible croissance en Europe ou le nouveau Premier ministre britannique en faveur du Brexit … Tous ces événements peuvent sembler être un problème majeur pour les investisseurs actuels. QUe se passe-t’il réellement pour eux?

 

En effet, alors que les investisseurs recherchent des solutions d’investissement sûres, nous avons constaté une croissance des achats d’obligations d’État en Europe, en particulier dans des pays comme la France, en qui ils ont confiance. Pour chaque monnaie, les obligations d’État constituent le marché central des taux d’intérêt à moyen et long terme. Ce marché détermine la hausse ou la baisse des rendements des obligations. Les OAT (Obligations Assimilable du Trésor) sur 10 ans sont tombées à un niveau historiquement bas à -0,41% au mois d’Août. Elles ont depuis legerement augmente jusqu’à -0.05% à la fin du mois de Novembre mais le taux est toujours négatif.

 

Alors … comment profitent les investisseurs?

L’impact direct d’un tel comportement réduira probablement le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires, une opportunité pour un futur projet immobilier lorsque les taux ne devraient pas augmenter avant l’été 2020! Il est même possible de faire fructifier votre patrimoine avec un prêt lorsque les taux d’intérêt peuvent être inférieurs à l’inflation elle-même.

 

TEC10 – Bons Assimilables du Trésor BTAN en France (Tec10) 


Latest transaction: €401,250 Loan for a property in south of France

grau-du-roi

Buying in: Le-Grau-du-Roi
Property price:
€535,000
Mortgage amount: €401,250
Mortgage type: Interest Only
Mortgage term: 14 years
Interest rate: 2.05% variable
Loan-to-value: 75%

 

The Background

The couple already owned a few buy-to-let properties in the UK which they rent out. They were also accustomed to working with international agents and brokers as they own a couple of properties overseas. However, this was their first purchase in France and the clients were not aware of the mortgage process. The clients were looking to purchase a property near the National Park of Camargue right by the mediterranean sea. They’ve negotiated the price down from €595,000 ask to €535,000.

 

Our approach

Originally, clients were looking for 100% financing as they wanted to use their own funds to carry out some work on the property. Moreover, they were looking for an interest only mortgage, a product that they are used to have with their properties in the UK. 

However, we have explained that 100% financing no longer exists in France unless you put down a collateral with the lender. Furthermore, lenders offering interest only products are hard to come by in France. Usually reserved for high net worth individuals, the clients had to prove that they have enough net assets that equal to the loan amount so that they can be used to pay it off. Selling the property is what the lenders would not consider as a feasible repayment strategy (even though it is allowed in the UK). However, this can be the net value of their buy-to-let properties, savings, pensions, etc. The net equity of main residence cannot be taken into the account. 

By assessing their file, we were able to justify enough net equity position and we advised the clients to go ahead with the 75% LTV interest only option. We have helped the client gather the necessary documents including title deeds of their properties outside of the UK which had to be translated into English. We also assisted the clients with opening a French bank account as well as organising a life insurance which is required by most lenders in France. In this case, it was possible to use a UK based life insurance broker which in turn meant we could keep the premiums costs down to a minimum.