SARL Immobilière : Est-ce viable ?

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La SARL, société à responsabilité limitée, est un des types d’entreprises les plus répandu. Ceci dit, elle est méconnue dans le domaine de l’immobilier. La société doit être composé de deux associés, si vous êtes seul, vous pouvez créer une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Dans le cas de la SARL de famille, celle-ci oblige la SARL a etre constituée des membres de la même famille en lien directe (enfants, parents, grands parents, frères et soeurs, conjoints, personnes liées par un Pacs ou mariage), et uniquement cela ! La création d’une SARL de famille avec sa nièce ou son oncle est impossible (par exemple). Dans ce cas il faudra se tourner vers la SCI (Société Civile Immobilière).

Avantages :

Devant la loi

La responsabilité des associés est limité en fonction de l’apport au capital de la société. Cependant, il sera difficile de contracter un emprunt immobilier avec un faible capital. Il sera alors nécessaire d’augmenter l’apport ou de se porter caution pour la SARL.

Flexibilité

Il existe trois grandes familles de SARL, la SARL “classique”, la SARL familiale, et si vous souhaitez vous lancer seul, la SARL Unipersonnelle (ou EURL). Pour cette dernière, vous pourrez à tout moment changer son statut dès l’entrée d’un nouvel associé.

Location meublée et cotisations sociales

La différence notable entre SARL familiale / EURL et SCI est qu’il est possible d’obtenir le régime loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il est alors possible d’être imposé sur le revenu. De plus, lorsque vous êtes seul, vous ne payerez pas de cotisations sociales si vos revenus sont égaux ou inférieurs à 23 000 Euros. Cependant, cela est apprécié par associé. Par exemple, si vous êtes quatre associés, ce seuil est augmenté à 92 000 Euros !

Les plus-values

Les plus values immobilières relèvent du régime des plus values professionnelles du fait que l’activité de la société est commerciale. Il est intéressant de relever que les plus-values immobilières à long terme bénéficient d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième. Autrement dit, les plus values sont totalement exonérées au bout de 15 ans (contre 22 ans pour les particuliers (ou SCI) et même 30 ans sur la partie prélèvements sociaux).

Transmission des parts

La SARL familiale permet le démembrement des parts sociales (possibilité de dissocier usufruit, et nue propriété). Si vous conservez l’usufruit (vous continuez à percevoir les loyers) et que vous transmettez à vos enfants la nue propriété, le montant des droits de succession sera généralement très peu élevé puisque calculé sur un montant forfaitaire en fonction de l’âge auquel vous procédez à la donation. On peut voir un certain avantage de transmettre ses parts lorsque la société est endettée.

Récupération de la TVA

Lorsqu’un investissement LMNP est soumis à la TVA (20%), il est possible de la récupérer 6 mois après l’acquisition de la propriété. Afin de disposer de cette récupération, il faut que votre bien soit dans une des catégories suivantes :

  • Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger

Il faut également offrir 3 de ces prestations, que cela soit de manière gratuite ou payante:

  • Le petit déjeuner
  • Le nettoyage quotidien des locaux
  • La fourniture de linge de maison
  • La réception de la clientèle

Il ne faudra pas revendre le bien avant 20 ans, sinon la TVA devra être remboursée à l’Etat au prorata. Si vous disposez d’un bail commercial, il sera alors nécessaire de vendre votre propriété avec ce dernier pour ne pas être redevable.

Désavantages :

Mise en place

Il faut rédiger les statuts avant de les déposer au greffe du Tribunal de Commerce et d’en faire la publicité dans des journaux d’annonces légales. Cela se chiffre entre 1000 € et 2000 €.

Direction

La société est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés parmi les associés ou en dehors d’eux. Il doit s’agir de personnes physiques. Le gérant dispose de pouvoirs qui sont définis dans les statuts de la SARL de famille. Les associés se réunissent au minimum une fois par an en assemblée générale ordinaire. Les décisions entraînant une modification des statuts se prennent en assemblée générale extraordinaire.

Changement de régime

Lorsque l’on choisit l’impôt sur la société, on ne peut plus revenir à l’imposition sur le revenu. Le changement est possible dans l’autre sens.

Si choix de l’impôt sur le revenu

La SARL, puisqu’elle réalise des opérations économiques à titre onéreux est redevable de la TVA. Lorsque vous récupérez la TVA sur le montant du bien, vous devrez reverser une TVA de 20% a l’état sur les loyers perçus pour le régime classique. Concernant des biens LMNP en résidence senior, étudiante, d’affaires ou de tourisme, c’est un taux de 10% qui s’applique. Pour finir, concernant les biens LMNP en résidence de type EHPAD c’est 5,5% de TVA.

Si choix de l’impôt sur la société

Pour les sociétés dont le CA est inférieur à 7 630 000, l’imposition à l’IS est le suivant :

  • la tranche de bénéfice de 0 à 38 120 euros, le taux d’IS est de 15 %.
  • la tranche de bénéfice de 38 120 à 75 000 euros, le taux d’IS est de 28 %.
  • au-delà de 75 000 euros, le taux d’IS est de 33,33 %.

Pour les sociétés dont le CA est entre 7 630 000 et 50 000 000 €, l’impôt est le suivant :

  • la tranche de bénéfices de 0 à 75 000 euros, le taux d’IS est 28 % ;
  • au-delà de 75 000 euros, le taux d’IS est de 33,33 %.

Pour les sociétés dont le CA est supérieur à 50 000 000 euros, le taux d’IS est de 33,33 %.

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/imposition-des-resultats

La contribution économique territoriale

Comme toute personne physique ou morale qui exerce en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée, la SARL est redevable de la contribution économique territoriale (anciennement taxe professionnelle). Les entreprises nouvellement créées échappent à la taxe l’année civile de leur création.

Conclusion :

Une SARL immobiliere présente plus d’avantages pour moins d’inconvénients que la SCI. Cependant, il faudra faire très attention de respecter les exigences d’une SARL de famille si vous voulez profiter au maximum de la location meublée.


Why creating a SCI, and why not…

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An SCI, or “Société Civil Immobilière”, is a company that allows a number of individuals to share one or more real estate entities. The partners of the SCI can make contributions ‘in kind’; movable or immovable property that they already possess. These contributions, most often in kind or in cash, give entitlement to shares in the SCI  based on the total capital to partners share accordingly the profits and losses of the company. The SCI can be administered by one or more managers who are chosen by the partners. The managers may be physical or moral persons, for example, a company.

Pros of an SCI

Legal Protection

One of the advantages of an SCI is that it can protect the assets of the partners. Registered in the Trade and Companies Register, it has a legal personality and a heritage that differs from that of an individual. The SCI is the sole owner of the property. Therefore, in case of a dispute, creditors will first turn against the company. If their action proves to be unsuccessful, they can then bring an action against the partners. Only the shares can be seized by the creditors. In addition, it is difficult for creditors to sell the shares of another SCI associate or to know the extent of their wealth. In fact, the partners have an indefinite responsibility according to their participation in the share capital of the SCI, but not in solidarity. This implies that the creditors must act independently against each partner, to engage their responsibility.

Inheritance

SCI also gives parents the possibility to pass on their property to their children while maintaining the management of the property. They simply bring the property to the SCI and distribute the shares of the company to their children. They are the managers of SCI and thus retain control of the property. When parents and children of the same family are associated with an SCI, we are talking about creating a family SCI.

Taxation

The SCI makes it possible to have advantageous taxation. The transfer of a property is normally subject to capital gains tax, with a tax deduction depending on the length of ownership, and a total exemption from tax after 22 years. For the sale of the shares of SCI, the holding period is calculated from the date of subscription of the units and not from the date of entry of the property into the SCI. In addition, the transfer of shares is simpler than the sale of a building that must go through an authentic notarial act.

Investment

the SCI makes it possible to realize several real estate investments by gathering means, which can facilitate the obtaining of financing. It may indeed be intended, for example, to rent.

Business

if you are a business owner, you may also want to use the SCI to acquire the real estate necessary for your business. SCI will collect rents while deducting rental expenses. This arrangement also allows you to allocate shares of SCI to your children without being in your company. In addition, the creditors of your company will not be able to attack the SCI, so real estate is protected.

Cons of an SCI

Creation

The biggest disadvantage with the SCI is its creation. You must complete certain formalities to create it, in particular:

  • the drafting of the statutes,
  • registration of statutes in the tax department,
  • the publication of the constitution of the SCI in a Journal of Legal Announcements (JAL),
  • the registration of SCI with the Registry of the Commercial Court,
  • the declaration of the beneficial owners of the SCI.

These operations have a cost especially if you go through a lawyer to write the statutes. As for the legal announcement, it takes about 200 €.

Management

You must comply with the operating rules of the SCI such as holding an annual general meeting of partners or the keeping of accounts. Accounting is more rigorous if you have made the choice to submit the SCI corporation tax. The accounts should be handed over to the registry every year.

Engagement

You must also take into account the fact that as an associate of an SCI, you have an indefinite responsibility regarding the debts of this one. You commit your personal wealth in proportion to your shares in SCI.

Sell of shares

The sale of shares of an SCI can be complicated if a clause of approval is provided for in the statutes. Indeed, if you want to sell, it will require the agreement of other partners.

Our Suggestions

Creating an SCI is a good option if you are planning to simplify transmission and protect real estate assets, it permits to be flexible in the choice of the tax system and it adds the possibility to sell shares easily with the agreement of the shareholders. But the procedure may seem complex, you must be rigorous regarding the law concerning the organization of the general assembly and the accounting.


SCI : Avantages et inconvénients

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La SCI, ou Société civile immobilière, est une entreprise qui permet à plusieurs personnes de s’unir dans l’achat d’un ou plusieurs biens. Les partenaires de SCI peuvent faire des contributions en nature, c’est-à-dire qu’ils réunissent des biens mobiliers ou des biens immobiliers dont ils sont propriétaires. Ces apports en nature ou en espèces, vous donnent droit à des parts de SC. Ainsi, les partenaires partagent les profits et les pertes. Les SCI peuvent être gérées par un ou plusieurs gestionnaires sélectionnés par les partenaires. Les gestionnaires peuvent être des personnes physiques ou morales, par exemple une entreprise.

Avantages

Devant la loi

Une SCI a l’avantage de protéger les actifs des partenaires. Inscrite au registre des commerces et des sociétés, elle possède une juridiction différente de celle des partenaires. Une SCI est l’unique propriétaire des biens immobiliers, par conséquent, en cas de difficulté financière, les prêteurs doivent d’abord contacter la SCI. Si leur action échoue, ils peuvent intenter une action en justice contre leurs partenaires. Seules les actions peuvent être saisies par les créanciers. De plus, il est difficile pour les créanciers de vendre les actions d’une SCI ou de connaître l’étendue de leur patrimoine. Les partenaires ont une responsabilité indéterminée en fonction de leur participation au capital social de la SCI, et non par solidarité. Cela implique que les prêteurs doivent agir indépendamment de chaque partenaire pour les obliger à assumer leurs responsabilités.

Succession

Une SCI donne également aux parents la possibilité de transférer progressivement leurs biens à leurs enfants, tout en maintenant la gestion des actifs. Ils apportent simplement des biens dans la SCI et distribuent des actions de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI et conservent ainsi le contrôle sur les propriétés. Lorsque les parents et les enfants d’une même famille sont liés à une SCI, nous parlons d’une SCI familiale.

Imposition

Une Sci rend possible une imposition avantageuse. En effet, la vente d’une propriété vous rend redevable de l’impôt sur la plus-value, cet impôt est exonéré après 22 ans de détention de la propriété. Dans le cas de la SCI, c’est la date de création de la SCI qui comptent. Même si vous achetez des biens immobiliers des années après le lancement de l’activité de la SCI, vous serez, de la même manière, exonérés de cet impôt après 22 ans suivant la création de la société. De plus, pas besoin de passer par un notaire lors de la vente de parts.

Investissement:

La SCI permet l’achat de plusieurs propriétés, de part, notamment, la capacité à posséder plusieurs associés, et donc plus de garanties auprès des banques. Cela permet donc de facilement se lancer dans la location (acheter plus de bien et faire grandir son capital bien plus vite).

Entreprise

En tant que chef d’entreprise, vous pouvez également utiliser une SCI pour acheter les biens immobiliers nécessaires à celle-ci. La SCI facturera le loyer en déduisant les frais de location. Cet arrangement vous permet également de distribuer des actions de SCI à vos enfants sans qu’ils soient dans votre entreprise. De plus, les créanciers de votre entreprise ne pourront pas attaquer la SCI, ce qui garantit la protection de l’immobilier.

Inconvénients:

Création

Le plus gros inconvénient de SCI est sa création. Pour sa création, il est nécessaire de remplir certaines formalités, notamment:

  • rédaction des statuts
  • enregistrement des statuts au service des impôts,
  • publication de la constitution de la SCI dans le Journal d’annonces légales (JAL),
  • l’enregistrement de SCI auprès du greffe du tribunal de commerce,
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.

Ces opérations ont un prix, surtout si vous vous adressez à un avocat pour rédiger les statuts. Quant à l’annonce légale, cela coûte environ 200 €.

Gestion

Vous devez vous conformer aux politiques de la SCI, telles que la tenue d’une assemblée générale annuelle ou la tenue de comptes. La comptabilité sera plus stricte si vous choisissez de déclarer la SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés. Les comptes doivent être transférés au registre chaque année.

Engagement

Vous devez également prendre en compte le fait qu’en tant que partenaire d’une SCI, vous avez une responsabilité indéterminée en ce qui concerne les dettes de la société, et ce, proportionnellement aux parts que vous détenez.

Vente de parts

Vendre des parts d’une SCI peut être difficile si la loi prévoit une clause d’approbation. Si vous voulez vendre, il faudra le consentement des autres partenaires.

Pour résumer

Créer une SCI est une bonne alternative si vous envisagez de simplifier la transmission et de protéger les actifs immobiliers, cela vous permet de faire preuve de souplesse dans le choix du système d’imposition et d’ajouter la possibilité de vendre facilement des parts avec l’accord des actionnaires. Mais la procédure peut sembler complexe, vous devez être rigoureux en ce qui concerne l’organisation de l’assemblée générale et la comptabilité.


How to Finance: €1,950,000 property in Grimaud

South of France

The Profile

Buying in: Grimaud, South of France
Property price:
€1,950,000
Mortgage amount: €1,365,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 1.70% fixed for the duration
Loan-to-value: 66%

The context

The client was buying in the south of France the house next to his family house. His profile was outstanding and his professional situation excellent. All the lights were green for an 80% Loan to value.

But there it is. It is not called loan to value for no reason. The survey from the bank came back lower than the purchase price for 2 reasons:

  • French banks are very conservative and risk averse. Should there be a default in the mortgage payment, the bank seizes the property and has to sell it to repay the mortgage. However, they take into account the location and the possible demand there would be and what price would allow a quick sale (within a month) which means the price would need to be dropped.
  • The renovation works to be made in the house were not adding as much in value as they were costing as they were mainly decoration work.

Overall, the bank decided to reduce their loan to value to 70% to limit their exposure based on the value that came back from their expert.

Our approach

Obviously, it came back as a shock to both us and the client. As mentioned above, the financial situation of the client was great so adding more deposit was officially not an issue. However it meant liquidating some assets and it created a bit of disbelief between the client and the bank.

In order to still provide the best possible deal for the client, we lifted our shirt sleeves and got to work. We managed to reduce the bank fees by 3 times and lower the rate of the mortgage from 2% to 1.7% on 20 years. For a mortgage of 1.365,000 €, that is a save of about 10,000 € on the bank fees and 46,000 € on the interest .


From London to France – The Brexit Effect on Paris Real Estate

Paris streets

A new month, another new high for Paris property price records. London, on the other hand, is experiencing the effects of Brexit and all the uncertainty that comes with the constant delays and lack of clarity which has impacted the London residential property market negatively from a price perspective.

The numbers speak for themselves

In the French capital, we are close to reaching the 10,000 €/per square metre mark after continuous price rises over the last 4 years. This is not the same for all the European capitals, especially if we are looking across the English Channel.

The London market prices reached extreme levels pre-2016, especially in Zone 1 and 2 where some flats are on the market at around 16,000 and 17,000 €/per square meters on average, and sometimes more than 25,000 €/m2 for premium addresses. This is still 70% more than in Paris but in the last 2 years, average prices have begun to fall, which is not the case for the French capital, quite the contrary.

The latest publication from LonRes, a leading data source and network centre for property professionals in London, reveals that the situation is similar to a mini crash. In Q1 2019 properties valued under 2 million pounds in London (around 2.3 millions €) suffered the worst decrease for the last 10 years; a stunning -10% in 1 year only.

This is mainly due to the months of political instability and the probability of  a No Deal Brexit growing in the mind of investors and corporates. According to Marcus Dixon, lead researcher at LonRes, Property owners have started to become more inclined to accept offers lower than what their property was previously valued for because of the unpredictability of the political events and the risk for even further decrease in value.

French Private Finance views

The market is showing an interesting dynamic. The extremely hot UK market is cooling off and the Paris property market is booming due to the Parisian returners and the wider interest in the Grand Paris project, which is rejuvenating and improving many areas. The French mortgage rates available in Paris are some of the lowest in France. This is due to the high liquidity of the market, which means that banks can be confident the property will sell quickly, which leads to lower mortgage rates to buy property in Paris.


The Grand Paris, or how to make the capital more attractive!

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The project Grand Paris should take about 20 years to complete. It aims to create a united cluster seven times bigger than the current city of Paris, with a population 3.5 times bigger. The challenge consists of transforming a region that has been up to now characterized by its star shape into a more homogeneous territory.

What is the current size of Paris?

Paris “intra-muros”, meaning the part of the city located inside the ancient walls (now disappeared) is a very compact area of 100 square kilometers and 2,2 millions habitants. Its image of a closed city has been reinforced by the ‘Great Boulevards” built along the paths of the ancient fortifications, the ring road and the new circular tramway.

A large-scale project

The Grand Paris will include the City of Paris, the Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine and the Val-de-Marne suburbs and several other neighborhoods situated on the outskirts.

Source : www.parisdigest.com  

Together, they’ll create an area seven times bigger than the historical Paris. Once the metropolis expansion is completed, Paris will house 7,5 millions inhabitants, more than half of the population of the ‘Ile de France’ department, representing 25% of the country’s wealth. The project aims to confirm the status of Paris as a world economic power and an example for sustainable development. The successful bid of the city for the Olympic Games in 2024 and its desire to build the reputation of a European financial center after Brexit is one of the steps the city is taking to detach itself from the touristic image it has. Another objective of the project is to improve the quality of life in the suburbs, mainly by improving and introducing new housing and transportation solutions.

A new transport network

The Grand Paris Express, as an automated transit network, will be the new metro of the capital city region. The Grand Paris Express will consist of a circular ring around Paris (line 15) and lines connecting developing areas (lines 16, 17 and 18). The Grand Paris Express will also involve the extension of existing metro lines. These new lines will surround the capital and provide links with the 3 airports, the business district and research centers. It will serve more than 165,000 businesses.

The Grand Paris Express in numbers
  • 4 additional lines
  • 200 km of new railway lines
  • 68 new interconnected stations
  • 2 million passengers a day
  • a train every 2 to 3 minutes
  • a 100% automatic metro system
  • 90% of the lines will be built underground
  • It will only take 34 minutes – instead of 53! – to go from Roissy Charles-de-Gaulle Airport to La Défense
  • It will only take 15 minutes – instead of 1 hour and 6 minutes! – to go from Orly airport to Paris Saclay University campus
A positive conclusion for all investors:

The ongoing project of The Grand Paris will have a positive impact on urban planning, housing, businesses and environmental protection. It offers a unique opportunity for all stakeholders, including developers, transport operators, public and private investors, construction companies, architects, urban planners and the population of Greater Paris.


Paris : Financement à hauteur de 2 861 600 €

Le profil

Lieu d’achat : Paris 8ème

Prix de la propriété : 3 557 000 €

Montant du prêt : 2 861 600 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : amortissable

Taux d’intérêt : 2,54% fixe

Quotité de financement : 80%

 

Le contexte

Le profil du client était idéal. Cependant, cela n’a pas été simple car il avait retiré moins de fonds de son “auto-entreprise” que les années précédentes.

Les prêts immobiliers français sont calculées à partir d’un taux d’endettement qui ne peut généralement pas dépasser 30 à 33%. Cela signifie que le total des remboursements mensuels (prêts perso, prêts auto, prêts étudiants, prêts immobiliers ou loyers) ne peut dépasser 30 à 33% du revenu mensuel. Le taux d’endettement de notre client avait donc atteint 40%.


Notre approche

Grâce à notre panel de banques, nous avons réussi à obtenir LA banque française qui permettrait le dépassement des 33% d’endettement et d’atteindre 45% pour ce client, le tout sans nécessiter d’actifs sous gestion (ou de garanties). Le client s’est retrouvé avec un prêt immobilier à hauteur de 80% de la valeur totale du bien (2 861 600 €) à un taux fixe de 2,54% sur une durée de 20 ans.

Cerise sur le gâteau, nous avons négocié les frais bancaires à… 0 €!


Le projet Grand Paris, ou comment rendre une capitale plus attractive !

paris

Le projet du Grand Paris, qui devrait s’étendre sur deux décennies, vise à créer une conurbation unifiée sept fois plus grande que l’actuelle ville de Paris, avec une population 3,5 fois plus importante. Le défi consistera à transformer une région jusque-là caractérisée par un développement en étoile, avec des lignes de chemin de fer et des routes partant du centre, en un territoire homogène.

Paris intra-muros

C’est-à-dire la partie de la ville située à l’intérieur des murs aujourd’hui disparus qui attirent les touristes du monde entier, est une zone extrêmement compacte de 100 kilomètres carrés, avec une population d’un peu plus de 2,2 millions d’habitants. Son image de ville fermée est accentuée par les grands boulevards construits le long des sentiers des anciennes fortifications, du boulevard périphérique et du nouveau tramway circulaire.

Projet Grand Projet
Un projet d’une ampleur immense

Le Grand Paris comprendra la Ville de Paris, les trois départements de la banlieue de Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne et plusieurs quartiers situés plus à la périphérie.

Map Grand Paris

Ensemble, ils créeront un territoire sept fois plus grand que le Paris historique. La région métropolitaine de Paris, une fois élargie, aura une population de 7,5 millions d’habitants, soit plus de la moitié de la population de la région Île-de-France, et représentera 25% de la richesse du pays. Le projet vise à confirmer le statut de Paris en tant que métropole économique mondiale et vitrine du développement urbain durable. La candidature de la ville aux Jeux olympiques de 2024, couronnée de succès, et sa volonté de bâtir sa réputation de centre financier européen après le Brexit ont renforcé sa détermination à se défaire de son image de musée vivant. Un autre objectif du projet est d’améliorer la qualité de la vie en banlieue, principalement en améliorant les solutions de logement et de transport.

Un nouveau réseau de transport

Le Grand Paris Express, en tant que réseau de transport en commun automatisé, est le nouveau métro de la région de la capitale. Le Grand Paris Express consiste en un anneau circulaire autour de Paris (ligne 15) et en des lignes reliant les quartiers en développement (lignes 16, 17 et 18). De plus, le Grand Paris Express implique également l’extension des lignes de métro existantes. Ses nouvelles lignes entourent la capitale et assurent la liaison avec les 3 aéroports, quartiers d’affaires et pôles de recherche de Paris. Elle desservira 165 000 entreprises.

Grand Paris Express en chiffres
  • 4 lignes supplémentaires
  • 200 km de nouvelles lignes de chemin de fer
  • 68 nouvelles stations interconnectées
  • 2 millions de passagers par jour
  • un train toutes les 2 à 3 minutes
  • un système de métro 100% automatique
  • 90% des lignes seront construites sous terre
  • Cela ne prendra que 34 minutes – au lieu de 53! – pour aller de l’aéroport Roissy Charles-de-Gaulle à La Défense
  • Cela ne prendra que 15 minutes – au lieu de 1 heure et 6 minutes! – pour se rendre de l’aéroport d’Orly au campus de l’université Paris Saclay
Une conclusion positive pour tous les investisseurs:

Le projet en cours au Grand Paris Express aura un impact positif sur l’urbanisme, le logement, les entreprises et la protection de l’environnement. Il offre une opportunité unique à toutes les parties prenantes, y compris les promoteurs, les opérateurs de transport, les investisseurs publics et privés, les entreprises de construction, les architectes, les urbanistes et la population du Grand Paris.


Taxe sur la plus-value : Mettre ses clients sur la bonne route

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Le taux normal de l’impôt français sur les plus-values ​​immobilières est de 19% mais il existe aussi des surtaxes pour les plus-values ​​élevées… Et ce n’est pas tout ! il est également nécessaire de payer des charges sociales en supplément. Cependant, il existe divers exemptions et abattements qui permettent de bénéficier d’économies non-négligeables…

Que dit la fiscalité française par rapport à cela?

Le taux d’imposition actuel est fixé à 19% pour les résidents d’un pays de l’UE. Mais si ceux-ci possèdent leurs propriétés depuis plus de 5 ans, un allégement dégressif de l’impôt sur les plus-values ​​est accordé sur une période de 22 ans comme suit:

Durée de détention de la propriétéAbattement (en %)
1 à 5 ans0
6 ans6
7 ans12
8 ans18
9 ans24
10 ans30
11 ans36
12 ans42
13 ans48
14 ans54
15 ans60
16 ans66
17 ans72
18 ans78
19 ans84
20 ans90
21 ans96
22 ans100
Qu’en est-il des prélèvements sociaux ?

La plus-value net est sujette aux prélèvement sociaux. L’application d’abattements est moins régulier que pour l’impôt sur la plus-value, et, de plus, ceux-ci s’effectuent sur 30 ans et non 22. Le “journal du net” nous offre une très bonne représentation.

Durée de détention de la propriétéAbattement (en %)
1 á 5 ans0
6 ans1,66
7 ans3,30
8 ans4,95
9 ans6,60
10 ans8,25
11 ans9,90
12 ans11,55
13 ans13,20
14 ans14,85
15 ans16,50
16 ans18,15
17 ans19,80
18 ans21,45
19 ans23,10
20 ans24,75
21 ans26,40
22 ans28
23 ans37
24 ans46
25 ans55
26 ans64
27 ans73
28 ans82
29 ans91
30 ans100
Encore un autre impôt ?

Outre les taux de base de l’impôt sur les plus-values, un taux d’imposition supplémentaire est également exigé depuis le 1er janvier 2013 pour les gains supérieurs à 50 000 €. Pour un bénéfice inférieur à 100 000 €, le prélèvement est de 2%. Au-delà de ce montant, le taux augmente progressivement jusqu’à un maximum de 6% pour un bénéfice supérieur à 250 000 €.

Exonération et allégements… ce qu’il faut (absolument) savoir

Jusqu’en 2015, les non-résidents en France étaient tenus de nommer un représentant fiscal chargé de régler correctement la vente. Sous la pression européenne, la France a supprimé cette obligation pour toutes les opérations de vente intervenant à compter du 1er janvier 2015. Il s’agit d’une aubaine financière pour les vendeurs: les honoraires à payer pour les services du représentant fiscal se situaient souvent autour de 1% du montant total du prix de vente de la propriété! Concernant la possibilité d’être exonéré, tous les cas figure listés ci-dessous peuvent le permettre:

  • Exonération de la plus-value résultant de la cession de la résidence principale
  • Exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés
  • Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale
  • Exonération résultant de la cession d’un droit de surélévation sous condition que le cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition
  • Exonération résultant de la cession d’un logement situé en France par des contribuables non résidents
  • Exonérations liées à la nature des opérations réalisées
  • Exonération liée au montant de la cession (moins de 15 000€)
  • Exonération liée à la qualité du cédant (titulaires de cartes pensions vieillesse, invalidité…)
  • Exonérations en faveur des cessions réalisées directement ou indirectement au profit d’organismes en charge du logement social

How to Finance: €2,861,600 mortgage in Paris

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The Profile

Buying in: Paris 8ème
Property price:
 €3,557,000
Mortgage amount: €2,861,600
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.54% fixed
Loan-to-value: 80%

The Context

Our client had a very good profile. However it was a bit difficult because he had withdrawn less funds from his Self-Employed activity than he had the previous years.

French mortgages are calculated on a DEBT TO INCOME ratio which generally cannot exceed 30-33%. That means that the total of your monthly commitments (personal loans, car loans, student loans, mortgages or rent) cannot exceed more than 30-33% of your monthly income.

Our client’s debt ratio actually reached 40%.

Our Approach

Thanks to our panel of banks, we managed to get THE French bank that would allow a debt ratio to exceed the 33% limit and go up to 45% depending on the profile, all this without requiring Assets Under Management (or collateral). The client ended up with a 80% loan to value mortgage (2,861,600 €) for a fixed rate of 2.54% on a repayment basis over 20 years.

Cerise sur le gâteau, we negotiated the bank fees to… 0€!


Luxury real estate: has Brexit increased property prices in Paris?

Paris

Summary of an interview with Nicolas Pettex, general manager of the Féau and Belles Demeures de France groups.

According to Nicolas Pettex, the Parisian luxury market is seeing new buyers coming from the United Kingdom. These buyers fall into two main camps. From British residents, usually residing in London, who are facing a move to Paris due to company relocation and from the French population living in London showing Brexit uncertainty. For those French residents living in London, concerns over the future value of sterling and preparing a possible return to Paris are the two main motivations for the current increase in interest  in the acquisition of an apartment in Paris. This aims to both strengthen “the share of euros in their assets” and provide a foothold in the Parisien property market.

Where are they buying?

These London based buyers, according to Nicolas, behave in the same way as the French, attracted to neighbourhoods such as the Marais, the 9th or the 11th for example. Nicolas also explains that the 16th is “back” on the market. It is attracting younger buyers, or families sensitive to the quality of schools. We can, to a lesser extent, apply this phenomenon to eastern Paris in its entirety.

What are the prospects for 2019

What Nicholas has under offer or under contract is the same in terms of volume and amount as the record levels seen in 2018. A trend he expects to continue in 2019. He believes the fact that what can be found on offer in the Féau group is a good representation of “the state of health of the real estate market” given its size and market share. Nicolas reassured us that there is no “yellow-jacket effect”, and, he expects a record number of visits to their website at this time when Parisians return from the ski slopes to begin looking for property again.

Do “very wealthy” young people behave differently in terms of preferred area?

According to Nicolas Pettex, there has been an increase in extremely wealthy young people seeking to buy a property in Paris. Like the other high end property buyers, they are aware that buying in one of the most beautiful cities in the world is to purchase something extremely rare. Unlike other major cities which see large scale new build developments, central Paris remains in a frozen state due to strict building regulations. These investors are not very sensitive to the price of the apartments and behave in the same way as people buying a piece of art.


How to Finance: €659,400 mortgage in Courchevel

Courchevel

The Profile

Buying in: Courchevel, French Alps
Property price:
 €952,000
Mortgage amount: €659,400
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.15% fixed
Loan-to-value: 70%

The Context

Our client was a non-French resident living in London and buying a Residence de Tourisme in Courchevel.

Financing a residence de Tourisme can be harder than a normal freehold property with some banks refusing to finance this type of property because of the obligation to rent your property out a few weeks a year for many years (depending on the contract).

The client originally wanted an interest only mortgage so the rent could cover the mortgage repayment. However, Interest Only mortgages are not always available for the Residence de Tourisme developments, which was the case here. In addition, the client wanted to buy the property through a company to maximise his tax efficiency.

Our Approach

The client had to choose between a LTV of 70% over 20 years or 80% over 15 years. As he originally wanted a small repayment so that the rent could cover the payments,  it was a no brainer to pick the deal at 70% over 20 years (the rates were identical).


Courchevel : Financement à hauteur de 659,400€

Le profil

Lieu d’achat : Courchevel

Prix de la propriété :952 000 €

Montant du prêt : 659 400 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : amortissable

Taux d’intérêt : 2,15% fixe

Quotité de financement : 70%

 

Le contexte

Notre client résidant à Londres a décidé d’acheter une résidence de tourisme à Courchevel.
Financer une résidence de tourisme peut s’avérer plus difficile qu’une propriété classique. En effet, certaines banques refusent catégoriquement de financer ce type de bien en raison de l’obligation de location imposée quelques semaines par an, sur une durée s’étalant sur plusieurs années (en fonction du contrat).
Le client souhaitait à l’origine un prêt “In Fine” afin que les loyers couvre les versements d’intérêts mensuels. Cependant, les prêts immobilier de cette catégorie ne sont pas toujours possible pour les développements de la Résidence de Tourisme, et ce fut le cas ici. Également, le client souhaitait acheter la propriété par l’intermédiaire de son entreprise afin d’optimiser fiscalement l’opération.

Notre approche

Le client pouvait choisir entre une quotité de financement de 70% sur 20 ans ou de 80% sur 15 ans. Comme il souhaitait à l’origine un remboursement faible pour que le loyer puisse couvrir les paiements, il lui semblait évident de choisir l’accord à 70% sur 20 ans (taux identiques).


How to Finance: €510,000 property in Paris

paris

The Profile

Buying in: paris 11ème
Property price:
€510,000
Mortgage amount: €408,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 15 years
Interest rate: 1.80% fixed for the duration
Loan-to-value: 80%

The Context

The client wanted the highest LTV possible at the best possible rate as she was limited with her personal contribution since she had just paid off the mortgage on another secondary residence.      

The bank accepted to tick all of her boxes,  however it did  not accept to finance the real estate agents fees. These must be paid from the client’s personal funds.     

Our Approach

In order to reduce the deposit at its maximum, we asked the real estate agent and the vendor if we could re-write the compromis de vente and add the real estate agent fees to the purchase price. Though it increases a little bit the notary fees / mortgage tax and the amount of interest paid over 15 years (by a few thousands), it allowed the client to keep about 20,000 € of her personal funds at the moment of the purchase, funds she could allocate to actually decorate the property.

The client was very pleased by the solution as we answered her short term issue. The extra interest paid could be solved by repaying the mortgage early later on.


Èze : Un crédit mixte de 900 000 € !

Le profil

Lieu d’achat : Eze

Prix de la propriété : 900 000 €

Montant du prêt : 750 000 € + 150 000 €

Durée du prêt : 2 + 7 ans

Type de prêt : In fine + amortissable

Taux d’intérêt : 2,30% fixe + 1.16% variable

Quotité de financement : 100%

 

Le contexte

Notre client était un médecin anglais à la retraite cherchant à acheter une nouvelle villa dans le petit village de Èze proche de Nice. Il possédait déjà une propriété dans le même village mais ne souhaitait attendre quelque temps avant de la vendre car la location apportait de bon résultats.

Après avoir discuté de plusieurs options avec la banque existante du client, nous avons confirmé que celle-ci ne pourrait pas offrir un prêt immobilier uniquement In Fine car selon eux, l’actif net de son portefeuille n’était pas suffisant pour répondre à leurs critères de crédit. Ils ont aussi refusé de prendre en considération un prêt sur une période de remboursement sur plusieurs années, le client était âgé de plus de 80 ans, c’est l’âge de remboursement maximal que quiconque peut obtenir. De plus, notre client courait le risque de perdre son offre d’achat sur la propriété et par conséquent, la rapidité avec laquelle une banque pouvait accepter son application était essentielle.

Notre approche

Nous avons fait appel aux services d’une banque privée à Monaco. Celle-ci n’a pas de limite d’âge, ses conditions sont plus souples et elle requiert beaucoup moins de documents, accélérant ainsi le processus. Il faut cependant que le client finance en parallèle 30% du montant total du prêt, cela se justifie comme une sécurité supplémentaire pour la banque.

La banque était optimiste à l’idée de prêter en In Fine. En effet, en raison de la promesse de vente, elle était convaincue que cette partie serait payée par le client lors de la vente sa propriété. Cela a été prévu pour 2 ans avec une possibilité de prolongation de 2 ans si les critères sont remplis.

Pour la banque, l’idée principale fut que de montrer au client de quelle façon celle-ci puisse augmenter son capital d’investissement. En effet, les banques privées recherchent principalement une relation à long terme avec leurs clients en faisant en sorte de les impressionner avec une gestion efficace de leur portefeuille.

En fin de compte, nous avons réussi à obtenir auprès de la banque un prêt immobilier en deux temps. La majeure partie du prêt est In Fine dans le cadre d’un contrat renouvelable de deux ans, puis un remboursement plus classique dans un second temps.