Lorsqu’un contexte international préoccupant crée de nouvelles opportunités pour les investisseurs en Europe.

Comment des mauvaises nouvelles peuvent-elles créer de bonnes nouvelles?

La guerre commerciale entre les Etats-Unis et la Chine, les tensions géopolitiques entre l’Amérique et l’Iran, la faible croissance en Europe ou le nouveau Premier ministre britannique en faveur du Brexit … Tous ces événements peuvent sembler être un problème majeur pour les investisseurs actuels. QUe se passe-t’il réellement pour eux?

 

En effet, alors que les investisseurs recherchent des solutions d’investissement sûres, nous avons constaté une croissance des achats d’obligations d’État en Europe, en particulier dans des pays comme la France, en qui ils ont confiance. Pour chaque monnaie, les obligations d’État constituent le marché central des taux d’intérêt à moyen et long terme. Ce marché détermine la hausse ou la baisse des rendements des obligations. Les OAT (Obligations Assimilable du Trésor) sur 10 ans sont tombées à un niveau historiquement bas à -0,41% au mois d’Août. Elles ont depuis legerement augmente jusqu’à -0.05% à la fin du mois de Novembre mais le taux est toujours négatif.

 

Alors … comment profitent les investisseurs?

L’impact direct d’un tel comportement réduira probablement le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires, une opportunité pour un futur projet immobilier lorsque les taux ne devraient pas augmenter avant l’été 2020! Il est même possible de faire fructifier votre patrimoine avec un prêt lorsque les taux d’intérêt peuvent être inférieurs à l’inflation elle-même.

 

TEC10 – Bons Assimilables du Trésor BTAN en France (Tec10) 


Latest transaction: €401,250 Loan for a property in south of France

grau-du-roi

Buying in: Le-Grau-du-Roi
Property price:
€535,000
Mortgage amount: €401,250
Mortgage type: Interest Only
Mortgage term: 14 years
Interest rate: 2.05% variable
Loan-to-value: 75%

 

The Background

The couple already owned a few buy-to-let properties in the UK which they rent out. They were also accustomed to working with international agents and brokers as they own a couple of properties overseas. However, this was their first purchase in France and the clients were not aware of the mortgage process. The clients were looking to purchase a property near the National Park of Camargue right by the mediterranean sea. They’ve negotiated the price down from €595,000 ask to €535,000.

 

Our approach

Originally, clients were looking for 100% financing as they wanted to use their own funds to carry out some work on the property. Moreover, they were looking for an interest only mortgage, a product that they are used to have with their properties in the UK. 

However, we have explained that 100% financing no longer exists in France unless you put down a collateral with the lender. Furthermore, lenders offering interest only products are hard to come by in France. Usually reserved for high net worth individuals, the clients had to prove that they have enough net assets that equal to the loan amount so that they can be used to pay it off. Selling the property is what the lenders would not consider as a feasible repayment strategy (even though it is allowed in the UK). However, this can be the net value of their buy-to-let properties, savings, pensions, etc. The net equity of main residence cannot be taken into the account. 

By assessing their file, we were able to justify enough net equity position and we advised the clients to go ahead with the 75% LTV interest only option. We have helped the client gather the necessary documents including title deeds of their properties outside of the UK which had to be translated into English. We also assisted the clients with opening a French bank account as well as organising a life insurance which is required by most lenders in France. In this case, it was possible to use a UK based life insurance broker which in turn meant we could keep the premiums costs down to a minimum.


Financement : propriété d’une valeur de 535 000€, Le Grau-du-Roi, Sud de la France.

grau-du-roi

Lieu d’achat : Le Grau-du-Roi

Prix de la propriété : 535 000 €

Montant du prêt : 401 250 €

Durée du prêt : 14 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,05% variable

Quotité de financement : 75%

 

Le contexte:

Le couple possédait déjà au Royaume-Uni quelques propriétés en location qu’ils louaient. Ils étaient également habitués à travailler avec des agents et des courtiers internationaux puisqu’ils possèdent quelques propriétés à l’étranger. Cependant, il s’agissait de leur premier achat en France et les clients ne connaissaient pas le processus d’obtention de prêt immobilier. Les clients cherchaient à acquérir un bien immobilier près du parc national de Camargue, au bord de la mer Méditerranée. Ils ont négocié le prix, passant de 595 000 € à 535 000 €.

 

Notre approche:

À l’origine, les clients recherchaient un financement à 100%, car ils souhaitaient utiliser leurs propres fonds pour effectuer des travaux sur la propriété. En outre, ils cherchaient un emprunt In fine, un produit qu’ils avaient l’habitude d’avoir avec leurs propriétés au Royaume-Uni.

Cependant, un financement à 100% n’existe plus en France à moins de déposer des actifs à la banque. De plus, il est difficile de trouver des prêteurs proposant uniquement des produits In Fine en France. Habituellement réservés aux particuliers très fortunés, les clients devaient prouver qu’ils disposaient d’actifs nets suffisants pour égaler le montant du prêt, de sorte qu’ils puissent être utilisés pour le rembourser. La vente de la propriété principale n’est pas considérée par les prêteurs comme une stratégie de remboursement possible (même si cela est autorisé au Royaume-Uni). Toutefois, il peut s’agir de la valeur nette de leurs propriétés locatives, épargne, retraite, etc.

En évaluant leur dossier, nous avons pu justifier une situation favorable et nous avons conseillé aux clients de choisir l’option avec une quotité de financement de 75%. Nous avons aidé le client à rassembler les documents nécessaires, y compris les titres de leurs propriétés situées en dehors du Royaume-Uni, qui ont dû être traduits en anglais. Nous avons également aidé les clients à ouvrir un compte bancaire français et une assurance-vie requise par la plupart des prêteurs en France. Dans ce cas, il était possible de faire appel à un courtier en assurance vie basé au Royaume-Uni, ce qui nous a permis de réduire les coûts des commissions au minimum.


Mortgage: 5 tips to obtain it!

Target mortgage
1: Have a bank-friendly profile

Banks are always interested in borrowers who know how to manage their wealth. They enjoy people who tick all the boxes for a straightforward application. So, what are these ‘’boxes’’?

  • A low debt-to-income ratio. Banks generally tolerate a ratio of up to 33%
  • A good professional situation, permanent position and preferably employed
  • The last three statements for every account, showing no incidents of missed payments, overdrafts, etc…
  • Highest personal contribution possible (see below)
2: A mortgage application without savings is not in your favour

For French residents, banks usually ask for 10% as a deposit but some may offer up to 100% LTV.

For non-residents, lenders will ask for at least 15-20% of the property price as a deposit. However, if you want to access the best rates, it is better to increase your deposit to 30%. 

Some private banks offer mortgages with 0% deposit and 30% minimum collateral (AUM). The minimum purchase price is set at €1m.

Do keep in mind that banks are traders: they offer you a good mortgage rate in order to secure some of your assets in exchange (possibly invested in the bank’s own investment portfolios). The more a client engages in a relationship with the bank, the better the rate offered tends to be.

3: Show your ability to save money

Lenders will look at your previous bank statements, they will study closely your ability to put some money aside. Being able to demonstrate your ability to save money shows the bank that the debt is not at risk or, at least, it is a low-level risk.

4: Use the competition

They are a number of different lenders in France, and plenty of different rates and advantages. Why should you stick with only one bank? Negotiating with a bank with an offer from another is always a strength. But the margin of negotiation is still narrow.

5: Use a mortgage broker

This process can be time-consuming. Plus, non-resident borrowers will have to reach particular departments within the banks themselves. In real estate markets such as Paris or South of France, time is a very valuable resource. In such markets, a prime property can be sold within days! Contacting a mortgage broker during this situation is always preferable. French Private Finance is here to help you avoid missing out on a sale!


Prêt immobilier : 5 astuces pour l’obtenir !

Target mortgage

1: Afficher un profil de banque idéal

Les banques sont toujours intéressées par des profils qui savent gérer leurs finances

  • Un faible taux d’endettement. Les banques tolèrent généralement un taux allant jusqu’à 33%
  • Une bonne situation professionnelle, poste permanent, employé de préférence …
  • Les trois derniers relevés pour chaque compte, n’indiquant aucun incident de paiement, découvert, etc…
  • Une capacité d’épargne importante pour un apport plus important si possible

 

2: Une demande de prêt sans épargne n’est pas en votre faveur

Pour les résidents français, les banques demandent généralement 10% du dépôt mais peuvent aller jusqu’à 100%.

Pour les non-résidents, les prêteurs demanderont au moins 15 à 20% d’apport, mais pour bénéficier des meilleurs taux, il est préférable de l’augmenter à 30%.

Certaines banques privées proposent des prêts hypothécaires avec un apport à 0% mais un collatéral minimum de 30% (épargne gérée par la banque). Le prix d’achat minimum doit être d’environ 1 M €.

N’oubliez pas que les banques sont des traders, elles vous offrent un taux d’intérêt bas pour pouvoir sécuriser une partie de vos actifs en échange (éventuellement investis dans leurs propres portefeuilles d’investissement). Plus un client s’engage dans une relation avec la banque, meilleur est le taux.

 

3: Montrez votre capacité à économiser de l’argent

Les banque examineront vos relevés bancaires précédents et étudieront avec précision votre capacité à mettre de l’argent de côté. Cela montre à la banque que la dette n’est pas à risque ou du moins que le risque est beaucoup plus faible.

 

4: Utilisez la concurrence

Il existe de nombreux prêteurs en France avec de nombreux avantages différents alors pourquoi rester avec une seule banque? Négocier avec une banque avec une offre d’une autre est toujours un atout bien que la marge de négociation soit toujours faible.

 

5: Faites appel à un courtier en prêt immobilier

Ce processus peut vraiment prendre beaucoup de temps. De plus, pour les profils de non-résidents, vous devrez vous adresser à certains services au sein même des banques. Sur les marchés immobiliers comme Paris, les Alpes ou le sud de la France, le temps est une ressource très précieuse. Dans ces marchés, une belle propriété peut être vendue en quelques jours! Contacter un courtier en prêt immobilier pendant cette situation est toujours préférable. French Private Finance est là pour vous éviter de perdre la transaction!


Latest transaction: €945,000 Loan for a property in Meribel.

Meribel 1,89M

The profile

Buying in: Meribel, Alps
Property price:
€1,890,000
Mortgage amount: €945,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 15 years
Interest rate: 1.95% fixed
Loan-to-value: 50%

The background

For all purchases valued over €1.3m in France, you may be liable for the wealth tax as, since 2017, this tax is now based on the property value only rather than your total assets based in France since the changes in legislation in 2017. 

The calculation for how much you will pay in tax is based on your equity in the property. Hence, potential cash buyers may consider taking a loan out against the property to reduce the equity in the property. Whilst a loan is usually more expensive than the cost of the wealth tax, there are additional benefits to taking out the loan particularly for a currency hedge or if the property is to be rented out, the interest only the loan is usually tax deductible. 

More in depth information on the Impot sur la fortune immobilière can be found here. https://www.frenchprivatefinance.com/news-item/ifi-new-french-wealth-tax/

Our client choose both a mortgage and an SARL de famille for the acquisition. His intention was to have his children has shareholders so that he has a tax efficient way to transmit the property to his children in the future. However, children can only own a very small percentage of the company and must be able to afford their share of the loan if they are adults. 

Our approach

Therefore, after discussions with an accountant the client decided to buy as a joint shareholder with his wife for the purpose of the mortgage application. The clients always have the option to transfer shares to their children later on at a small cost, particularly as the equity transfer is low while the mortgage is in place.

The mortgage we put in place was a long term fixed rate to keep the risks and interest costs down, with a low level of loan to value which meant the rental income would come close to paying the mortgage costs.

FPF work very closely with a notary in the French Alps who can assist you in setting up a company, opening a French bank account and arrange a power of attorney to sign on your behalf as well as accountants and tax advisers to help optimise your purchase in France


Financement : propriété d’une valeur de 1 890 000€, Meribel.

Meribel 1,89M

Le profil

Lieu d’achat : Meribel, Alpes

Prix de la propriété : 1 890 000€

Montant du prêt : 945 000 €

Durée du prêt : 15 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 1,95% fixe

Quotité de financement : 50%

 

Le contexte

Pour tous les achats d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros en France, vous pouvez être redevable de l’impôt sur la fortune, qui repose désormais uniquement sur la valeur de la propriété plutôt que sur le total de vos actifs basés en France depuis les modifications apportées à la législation en 2017.

Le calcul du montant de vos impôts dépend de votre participation dans la propriété. Par conséquent, les acheteurs potentiels peuvent envisager de contracter un emprunt sur la propriété afin de réduire les capitaux propres de celle-ci. Si un prêt est généralement plus coûteux que le coût de l’impôt sur la fortune, le fait de contracter un emprunt présente des avantages supplémentaires, en particulier pour une couverture du risque de change ou si le bien doit être loué, mais seul l’intérêt du prêt est déductible des impôts.

Des informations plus détaillées sur l’Impôt sur la fortune pour l’immobilier peuvent être trouvées ici. https://www.frenchprivatefinance.com/news-item/ifi-new-french-wealth-tax/

Notre client choisit à la fois un emprunt immobilier et une SARL de famille pour l’acquisition du bien. Son intention était de faire en sorte que ses enfants soient des actionnaires afin qu’il dispose d’un moyen fiscalement avantageux de transmettre la propriété à ses enfants à l’avenir. Cependant, les enfants ne peuvent posséder qu’un très petit pourcentage de l’entreprise et doivent pouvoir payer leur part du prêt s’ils sont adultes.

Notre approche

Par conséquent, après s’être entretenu avec un comptable, le client a décidé d’acheter en tant que co-actionnaire avec son épouse aux fins de la demande de prêt immobilier. Les clients ont toujours la possibilité de transférer ultérieurement des actions à leurs enfants à un coût dérisoire, tout cela parce que le transfert d’actions est faible tant que le prêt est actif.

L’emprunt que nous avons mise en place avait un taux fixe à long terme avec une quotité de financement faible afin de réduire les risques et les coûts d’intérêt, ce qui signifiait que les revenus locatifs seraient proches du paiement des coûts de l’hypothèque.

FPF travaille en étroite collaboration avec un notaire des Alpes françaises qui peut vous aider à créer une entreprise, à ouvrir un compte bancaire français et à organiser une procuration à signer en votre nom, ainsi que des comptables et des conseillers fiscaux pour optimiser votre achat en France.


Les banques sont overbookées ! Le succès des prêts immobiliers français.

High mortgage demand

Les banques françaises vivent un moment de rush ou les dossiers sont désormais acceptés sous 4 moins au lieu des 3 mois habituels. Cela semble être une mauvaise nouvelle pour votre patience, mais cela représente en fait une excellente nouvelle pour votre portefeuille.

Sur le marché des non-résidents, le taux d’intérêt moyen d’un prêt a diminué, pour atteindre un taux de 1,80% fixe sur 20 ans. Mais avec un très bon profil, il est possible de le diminuer encore, pour atteindre environ 1,25% à 1,50% fixe sur 15 à 20 ans.

Cela ne devrait pas changer avant août 2020, a déclaré Mario Draghi, ex-président de la Banque centrale européenne. C’est le moment d’investir dans l’immobilier français!

Important : avec les fêtes de fin d’année, les banques françaises ont tendance à prioriser les dossiers résidents et les financements pour des propriétés existantes au détriment des constructions sur plan afin de boucler leurs objectifs.


Banks are busy! The success of French mortgages.

High mortgage demand

French banks are experiencing a very busy moment with mortgage offers being issued within 4 months, a jump from 3 months as usual. It looks like bad news for your patience but is, in fact, great news for your wallet.

On the non-resident market, the average interest rate for a mortgage is lowering more and more, reaching 1.80% fixed on 20 years. But with a very good profile, it is possible to decrease even further, to reach between 1.25% to 1.50% fixed on 15-20 years.

This is not expected to change until august 2020 says Mario Draghi, ex-president of the European Central Bank. It is the time to invest in French real estate!

Important note: with the holiday season coming, French banks also tend to prioritise applications for existing properties over off plan properties and will push for resident files as well in order to close their objectives.


Latest transaction: €700,000 Loan for a property in Sainte-Maxime.

saint maxime 1,25

The profile

Buying in: Sainte-Maxime, South of France
Property price:
€1,250,000
Mortgage amount: €700,000
Mortgage type: Interest Only
Mortgage term: 7 years
Interest rate: 2,45% fixed
Loan-to-value: 56%

The background

The client was buying a fabulous property in the south of France, near Sainte-Maxime. He had a few requests and FPF delivered on all of them:

  • Interest only: check
  • Fixed rate for security: check
  • No life insurance: check (which is amazing on an interest-only mortgage as the bank’s risk does not decrease over time)
  • Quick process: check

Our approach

From the first call to receiving the mortgage offer, it took only 23 days which is FPF’s absolute record  (the average is about 100 days). The client was brilliant, the bank was efficient and everyone pitched in and did the work!


Financement : propriété d’une valeur de 1 250 000€, Sainte-Maxime.

saint maxime 1,25

Le profil

Lieu d’achat : Sainte-Maxime, PACA

Prix de la propriété : 1 250 000€

Montant du prêt : 700 000€

Durée du prêt : 7 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,45% fixe

Quotité de financement : 56%

 

Le contexte

Le client désirait acheter une fabuleuse propriété dans le sud de la France, à Saint Maxime, à quelques kilomètres de Saint Tropez. Il avait quelques requêtes au sujet du financement de son bien et French Private Finance a pu l’assister dans chacunes d’entres elles. 

  • Tout d’abord il cherchait à sécuriser un prêt In Fine, permettant à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité. 
  • De plus, FPF lui a trouvé un taux d’intérêt fixe
  • Enfin, l’obligation de souscrire à une assurance décès a été levée alors qu’elle est normalement sollicitée par la banque surtout pour les prêts In Fine.

Notre approche

Ce fut une application extrêmement rapide et de ce fait le record chez French Private Finance: seulement 23 jours entre le premier contact et l’obtention du prêt immobilier avec la banque alors que généralement la moyenne est de 100 jours.


Non-resident buyers in France: who are they, where and what do they buy?

In 2018, non-resident buyers represented 5.9% of real estate transactions for existing properties in France, but do they all buy in the same place? In today’s article, we will put international buyers under the microscope and examine where they come from and what they buy.

Unsurprisingly, British buyers account for 27% of all non-resident real estate transactions, followed by Belgian buyers who make up 19% of transactions. But who comes next?
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For the first time, the Germans take third place in front of the Swiss, who, like the Italians and the Dutch, tend to represent a smaller fraction of international buyers. Whilst Americans make up a small amount of, though they still remain the first non-European nationality on the French market.

From the 8th place on the list, the most progressing nationalities are Luxembourgers (+ 13%), Spaniards (+ 18%), and especially Irish (+ 36%), Portuguese (+ 51%) and Canadians (+ 54%). With more moderate budgets, they tend to pull the market down which can be a good thing.

Evolution foreign buyers
Who spends the most? 

Though not as numerous, Scandinavians have the biggest budgets. Norwegians (€612,000), Swedes (€501,000) and Danes (€479,000) are the top three biggest spenders. Plus, the number of Swedish buyers has increased by 15% in just one year.

The top three are closely followed by China (€453,000), the United States (€415,000) and Russia (€377,000). Interestingly, Dutch residents are spending 30% more with an average spend of €298,000. On the other hand, Brits (-7%) and Russians (-25%) are the only nationalities for which the average spend is decreasing.

Where in France do international buyers purchase property?

Though the first place that comes to mind is Ile-de-France and Paris, that is not even close to what the statistics are showing.

South of France and the French Alps are experiencing the most purchases from international buyers. PACA (Provence-Alpes-côte d’Azur) scoops first place, accounting for 20% of total transactions and is followed by Occitanie (15%) and Nouvelle-Aquitaine (14.8%). Auvergne-Rhône-Alpes is very close accounting for 14% of transactions. 

Surprisingly, Ile-de-France represents only 8.6% of total purchases.

What is the type of property they buy?

When it comes to the architecture itself, we have experienced a huge interest in historically classified properties. This is a reason why most of the Parisian purchases are apartments in Haussmannian buildings. Below is an example of a typical property purchased by international buyers in the south of France:

Pléiades

Image courtesy of Pléiades Estate.

This is a beautiful apartment with terrace and sea view garden, located in a historic building in Saint Raphael. This is a restoration of an old inn, made by “History and Heritage” and if you want to know more, do not hesitate to have a look at their website!


Les acheteurs non-résidents en France : qui sont-ils, où et qu’achètent-ils ?

En 2018, les non-résidents représentaient 5,9% des transactions immobilières de biens existants en France, mais achètent-ils tous au même endroit? Dans l’article d’aujourd’hui, nous examinerons le comportement des non-résidents en matière d’achat et découvrirons que leur nationalité influe fortement sur leurs transactions.

Sans surprise, les acheteurs britanniques représentent 27% des transactions immobilières sur le marché non résident suivies des Belges (19%). Mais qui complete la liste ?
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Pour la première fois, les Allemands prennent la troisième place devant les Suisses qui, comme les Italiens et les Néerlandais, tendent à représenter une part moins importante des non-résidents (pour les propriétés existantes). Il en va de même pour les Américains, même s’ils restent la première nationalité non européenne sur le marché français.

Les nationalités qui achètent de plus en plus sont les Luxembourgeois (+ 13%), les Espagnols (+ 18%) et plus particulièrement les Irlandais (+ 36%), les Portugais (+ 51%) et les Canadiens (+ 54%). Avec des budgets plus modérés, ils ont tendance à tirer le marché vers le bas ce qui peut être intéressant.

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Qui dépense le plus?

Les Scandinaves sont prêts à mettre le prix. Si les Scandinaves ne sont pas les plus nombreux, en revanche, ce sont eux qui possèdent les plus gros budgets. Les Norvégiens (612 000 €), les Suédois (501 000 €) et les Danois (479 000 €) constituent le top 3 des nationalités qui dépensent le plus, devant la Chine (453 000 €), les États-Unis (415 000 €) et les Russes (377 000 €). Pour la Suède, ce montant a augmenté de 15% en un an. Mais la progression la plus spectaculaire est celle des Néerlandais avec + 30% (298.000 €). Enfin, les Britanniques (-7%) et les Russes (-25%) sont les seules nationalités pour lesquelles ce montant moyen est en baisse.

Quel est le top 3 des zones géographiques pour un non-résident?

On pense tout d’abord à l’Ile-de-France et à Paris… mais ce n’est pas ce que les statistiques montrent.

Le sud de la France et les Alpes françaises enregistrent le plus grand nombre de transactions de non-résidents. La PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur) occupe la première place avec 20% du total des transactions, suivie de l’Occitanie (15%) et de la Nouvelle-Aquitaine (14,8%). L’Auvergne-Rhône-Alpes est très proche avec 14% des transactions … En comparaison, l’Ile-de-France ne représente que 8,6% du total des achats.

Quel type de propriété achètent-ils?

En ce qui concerne l’architecture elle-même, nous avons constaté un intérêt considérable pour les propriétés classées historiquement. C’est la raison pour laquelle la plupart des achats parisiens sont des appartements dans des immeubles haussmanniens. Dans le sud de la France, vous pouvez voir sur la photo ci-dessous, qui nous a été communiqué par Pléiades Estate, une propriété typique pour un non-résident :

Pléiades

Voici un bel appartement avec terrasse et vue sur la mer, situé dans un immeuble chargé d’histoire à Saint-Raphaël. C’est une restauration d’un ancien restaurant d’auberge, faite par «Histoire et patrimoine». Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à consulter leur site web!


Financement : propriété d’une valeur de 510 000€, Paris.

Paris 11

Le profil

Lieu d’achat : Paris 11

Prix de la propriété : 510 000€

Montant du prêt : 408 000€

Durée du prêt : 15 ans

Type de prêt : amortissable

Taux d’intérêt : 1,80% fixe

Quotité de financement : 80%

 

Le contexte

La cliente voulait obtenir la quotité de financement la plus élevée possible au meilleur taux possible du fait d’une contribution personnelle limitée. En effet, elle venait de rembourser son prêt immobilier sur une autre résidence secondaire.

La banque qui a été d’accord sur tout n’accepte toutefois pas de financer les honoraires des agents immobiliers. Ils doivent être payés grâce aux fonds personnels du client.

Notre approche

Afin de réduire le dépôt au maximum, nous avons demandé à l’agent immobilier et au vendeur si nous pouvions réécrire le contrat de vente afin d’ajouter les frais d’agence au prix d’achat. Bien que cela augmente un peu les frais de notaire / taxe hypothécaire et le montant des intérêts versés sur 15 ans (de quelques milliers), cela a permis à la cliente de conserver environ 20 000 € de ses fonds personnels au moment de l’achat, fonds qu’elle a pu allouer à la décoration de la propriété.

La cliente était très satisfaite de la solution en répondant à son problème sur le court terme. Le problème de l’intérêt supplémentaire payé pourra être résolu en remboursant l’emprunt plus tôt.


Latest transaction: €408,000 Loan for a property in Paris.

Paris 11

The profile

Buying in: Paris 11th
Property price:
€510,000
Mortgage amount: €408,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 15 years
Interest rate: 1,80% fixed
Loan-to-value: 80%

The background

The client wanted the highest LTV available at the best possible rate as her personal contribution was limited because she had just paid off the mortgage on another second home.      

However, the bank that was ticking all those boxes would not finance the estate agent fees and insisted that they must be paid by the client.

Our approach

In order to reduce the upfront costs as much as possible, we asked the estate agent and the vendor if we could re-write the compromis de vente and add the estate agent fees to the purchase price. Though it slightly increased the notary fee, mortgage tax and the amount of interest paid over 15 years (by a few thousands), it allowed the client to reduce her upfront costs by €20,000. She could then use this sum to decorate the property.

The client was very pleased with the solution as we fixed her short-term issue. The extra interest could also be resolved by repaying the mortgage early.