Les acheteurs non-résidents en France : qui sont-ils, où et qu’achètent-ils ?

En 2018, les non-résidents représentaient 5,9% des transactions immobilières de biens existants en France, mais achètent-ils tous au même endroit? Dans l’article d’aujourd’hui, nous examinerons le comportement des non-résidents en matière d’achat et découvrirons que leur nationalité influe fortement sur leurs transactions.

Sans surprise, les acheteurs britanniques représentent 27% des transactions immobilières sur le marché non résident suivies des Belges (19%). Mais qui complete la liste ?
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Pour la première fois, les Allemands prennent la troisième place devant les Suisses qui, comme les Italiens et les Néerlandais, tendent à représenter une part moins importante des non-résidents (pour les propriétés existantes). Il en va de même pour les Américains, même s’ils restent la première nationalité non européenne sur le marché français.

Les nationalités qui achètent de plus en plus sont les Luxembourgeois (+ 13%), les Espagnols (+ 18%) et plus particulièrement les Irlandais (+ 36%), les Portugais (+ 51%) et les Canadiens (+ 54%). Avec des budgets plus modérés, ils ont tendance à tirer le marché vers le bas ce qui peut être intéressant.

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Qui dépense le plus?

Les Scandinaves sont prêts à mettre le prix. Si les Scandinaves ne sont pas les plus nombreux, en revanche, ce sont eux qui possèdent les plus gros budgets. Les Norvégiens (612 000 €), les Suédois (501 000 €) et les Danois (479 000 €) constituent le top 3 des nationalités qui dépensent le plus, devant la Chine (453 000 €), les États-Unis (415 000 €) et les Russes (377 000 €). Pour la Suède, ce montant a augmenté de 15% en un an. Mais la progression la plus spectaculaire est celle des Néerlandais avec + 30% (298.000 €). Enfin, les Britanniques (-7%) et les Russes (-25%) sont les seules nationalités pour lesquelles ce montant moyen est en baisse.

Quel est le top 3 des zones géographiques pour un non-résident?

On pense tout d’abord à l’Ile-de-France et à Paris… mais ce n’est pas ce que les statistiques montrent.

Le sud de la France et les Alpes françaises enregistrent le plus grand nombre de transactions de non-résidents. La PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur) occupe la première place avec 20% du total des transactions, suivie de l’Occitanie (15%) et de la Nouvelle-Aquitaine (14,8%). L’Auvergne-Rhône-Alpes est très proche avec 14% des transactions … En comparaison, l’Ile-de-France ne représente que 8,6% du total des achats.

Quel type de propriété achètent-ils?

En ce qui concerne l’architecture elle-même, nous avons constaté un intérêt considérable pour les propriétés classées historiquement. C’est la raison pour laquelle la plupart des achats parisiens sont des appartements dans des immeubles haussmanniens. Dans le sud de la France, vous pouvez voir sur la photo ci-dessous, qui nous a été communiqué par Pléiades Estate, une propriété typique pour un non-résident :

Pléiades

Voici un bel appartement avec terrasse et vue sur la mer, situé dans un immeuble chargé d’histoire à Saint-Raphaël. C’est une restauration d’un ancien restaurant d’auberge, faite par «Histoire et patrimoine». Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à consulter leur site web!


Financement : propriété d’une valeur de 510 000€, Paris.

Paris 11

Le profil

Lieu d’achat : Paris 11

Prix de la propriété : 510 000€

Montant du prêt : 408 000€

Durée du prêt : 15 ans

Type de prêt : amortissable

Taux d’intérêt : 1,80% fixe

Quotité de financement : 80%

 

Le contexte

La cliente voulait obtenir la quotité de financement la plus élevée possible au meilleur taux possible du fait d’une contribution personnelle limitée. En effet, elle venait de rembourser son prêt immobilier sur une autre résidence secondaire.

La banque qui a été d’accord sur tout n’accepte toutefois pas de financer les honoraires des agents immobiliers. Ils doivent être payés grâce aux fonds personnels du client.

Notre approche

Afin de réduire le dépôt au maximum, nous avons demandé à l’agent immobilier et au vendeur si nous pouvions réécrire le contrat de vente afin d’ajouter les frais d’agence au prix d’achat. Bien que cela augmente un peu les frais de notaire / taxe hypothécaire et le montant des intérêts versés sur 15 ans (de quelques milliers), cela a permis à la cliente de conserver environ 20 000 € de ses fonds personnels au moment de l’achat, fonds qu’elle a pu allouer à la décoration de la propriété.

La cliente était très satisfaite de la solution en répondant à son problème sur le court terme. Le problème de l’intérêt supplémentaire payé pourra être résolu en remboursant l’emprunt plus tôt.


Latest transaction: €408,000 Loan for a property in Paris.

Paris 11

The profile

Buying in: Paris 11th
Property price:
€510,000
Mortgage amount: €408,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 15 years
Interest rate: 1,80% fixed
Loan-to-value: 80%

The background

The client wanted the highest LTV available at the best possible rate as her personal contribution was limited because she had just paid off the mortgage on another second home.      

However, the bank that was ticking all those boxes would not finance the estate agent fees and insisted that they must be paid by the client.

Our approach

In order to reduce the upfront costs as much as possible, we asked the estate agent and the vendor if we could re-write the compromis de vente and add the estate agent fees to the purchase price. Though it slightly increased the notary fee, mortgage tax and the amount of interest paid over 15 years (by a few thousands), it allowed the client to reduce her upfront costs by €20,000. She could then use this sum to decorate the property.

The client was very pleased with the solution as we fixed her short-term issue. The extra interest could also be resolved by repaying the mortgage early.


The main types of leases in France for real estate rentals

leases

The empty rental lease

A property is considered empty when it is not sufficiently equipped “to allow the tenant to sleep, eat and live properly in the light of the demands of everyday life.” This essentially means that the property is unfurnished. 

The rental period of an unfurnished property is set six years. However, when the owner is an individual or a family SCI, the lease term is three years. The lease may be shorter (minimum 12 months) in the following instances: 

  • The tenant is a student
  • The tenant has temporarily relocated due to work changes
  • The tenant has retired
  • The tenant is scheduled to depart

The security deposit protects the owner against any damage to the property caused by the tenant and the amount should not exceed one months’ rent (excluding charges). The deposit must be returned to the tenant within a month of them leaving the property if the inventory is in order or within two months if there are any inconsistencies.

The furnished rental lease

As explained above, in the eyes of the law, a furnished apartment is a dwelling that is sufficiently equipped “to allow the tenant to sleep, eat and live properly in the light of the requirements of everyday life”.

The lease term of a furnished apartment must be included in the contract and these properties have a lower minimum rental term of one year. However, if the tenant is a student, the term can be reduced to nine months. 

The deposit for a furnished apartment cannot exceed the value of two months’ rent (excluding charges). Aside from these key difference, a furnished rental lease works the same way as an empty rental lease (see above).

The seasonal rental lease

The seasonal rental of a furnished property, villa, house or apartment, is a short-term rental not exceeding 6 months. The legislation surrounding a furnished vacation rental is significantly more flexible than the laws regarding main residences.

The key difference is that the amount of rent and its terms of payment can be decided freely by both parties. For seasonal rentals, the rent may vary depending on the rental period (high or low tourist season), days of occupation (week or weekend), the duration of the rental and number of tenants.

The owner can request the tenant to pay a deposit (usually 20% of the rent) to cover their losses if the tenant damages the property or does not comply. 

The mobility lease

New for 2019, this type of lease was designed for people looking for temporary accommodation. This might be for a number of reasons such as a change of profession, graduate studies or beginning an internship.It is a good compromise for places where obtaining a seasonal lease is difficult (Paris comes to mind…). For this occasion, we have created a mobility lease blog post in partnership with RentYourParis.com.


Les principaux types de baux pour la location immobilière en France

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Le bail de location vide

Une propriété est considérée comme vide lorsqu’elle n’est pas suffisamment équipée « pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». En d’autres termes… elle n’est pas meublée.

La durée de location d’une propriété non meublée est de 6 ans. le propriétaire peut être un particulier ou une SCI familiale, la durée du bail est de 3 ans et peut être plus courte (minimum 12 mois) dans les cas suivants: locataire étudiant, mutation professionnelle, départ à la retraite, départ prévu.

Le dépôt de garantie protège le propriétaire contre tout dommage causé à l’hébergement par le locataire. Il équivaut à un mois de loyer (hors charges) maximum avec un retour sous 1 mois maximum si l’inventaire de sortie est conforme et à 2 mois si l’inventaire de sortie ne l’est pas.

 

Le bail de location meublé

Aux yeux de la loi, un appartement meublé est un logement suffisamment équipé pour « pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La durée du bail d’un appartement meublé doit être incluse dans le contrat. Une durée d’un an minimum (contre 3 pour un logement vide). Cependant, si le locataire est étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois.

Le montant de la caution ne peut excéder deux mois de loyer pour un appartement meublé. Pour le reste, cela fonctionne de la même manière qu’un bail de location vide (voir ci-dessus).

 

Le bail de location saisonnière

La location saisonnière d’un bien meublé, villa, maison ou appartement, est une location à court terme ne dépassant pas 6 mois. La législation en vigueur pour une location de vacances meublée est plus souple que pour une location en résidence principale.

Le montant du loyer et ses modalités de paiement peuvent être décidés librement par les deux parties. Dans le cas d’une location saisonnière, le loyer peut varier en fonction de la période de location (haute ou basse saison touristique), des jours d’occupation du logement (semaine ou week-end), de la durée de la location et du nombre de locataires.

Le propriétaire peut demander le versement d’une garantie, afin de se protéger en cas de détérioration des lieux ou de non-respect de ses obligations par les locataires. Le montant de cette garantie représente généralement 20% du loyer.

 

Le bail de mobilité

Tout nouveau, ce type de location a été conçu pour les personnes à la recherche d’un logement temporaire, qu’il s’agisse d’une mission professionnelle, d’une formation, d’études supérieures, d’un contrat d’apprentissage, de stage ou d’une fonction publique… Il est en vigueur depuis le 01/01/2019. C’est un bon compromis pour les lieux où le bail saisonnier est difficile (on pense à Paris…). A cette occasion, nous avons spécialement créé un article en partenariat avec RentYourParis.com que vous trouverez ici: Le Bail mobilité ou la solution pour louer son appartement de 1 à 10 mois en toute légalité!


Financement d’une propriété d’une valeur de 942 500€, Courchevel.

courchevel 942,000

Le profil

Lieu d’achat : Courchevel, Alpes

Prix de la propriété : 942 500€

Montant du prêt : 659 400 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 1,80% fixe

Quotité de financement : 70%

 

Le contexte

Notre client résidant à Londres a décidé d’acheter une résidence de tourisme à Courchevel.

Financer une résidence de tourisme peut s’avérer plus difficile qu’une propriété classique. En effet, certaines banques refusent catégoriquement de financer ce type de bien en raison de l’obligation de location imposée quelques semaines par an, sur une durée s’étalant sur plusieurs années (en fonction du contrat).

Le client souhaitait à l’origine un prêt “In Fine” afin que les loyers couvre les versements d’intérêts mensuels. Cependant, les prêts immobilier de cette catégorie ne sont pas toujours possible pour les développements de la Résidence de Tourisme, et ce fut le cas ici. Également, le client souhaitait acheter la propriété par l’intermédiaire de son entreprise afin d’optimiser fiscalement l’opération.

Notre approche

Le client pouvait choisir entre une quotité de financement de 70% sur 20 ans ou de 80% sur 15 ans. Comme il souhaitait à l’origine un remboursement faible pour que le loyer puisse couvrir les paiements, il lui semblait évident de choisir l’accord à 70% sur 20 ans (taux identiques).


Latest transaction: €659,400 Loan for a property in Courchevel.

courchevel 942,000

The profile

Buying in: Courchevel, Alps
Property price:
€942,500
Mortgage amount: €659,400
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 1.80% fixed
Loan-to-value: 70%

The background

This client wanted to buy a new-build property in Courchevel which was part of a Residence de Tourisme development. Financing a Residence de Tourisme can be harder than a normal freehold property as some banks refuse to finance this type of property due to the enforced rental obligation.

The client originally wanted an interest-only mortgage so the rent could cover the mortgage repayment. However, interest-only mortgages are not always available for Residence de Tourisme developments, which was the case here. In addition, the client wanted to buy the property through a company to maximise his tax efficiency.

Our approach

The client had to choose between an LTV of 70% over 20 years or 80% over 15 years. As he originally wanted as small a cost a month so the rent could cover the payments and the interest rates were identical, it was a no-brainer to pick the 70% LTV over 20 years option.


Le bail mobilité ou la solution pour louer son appartement de 1 à 10 mois en toute légalité!

Cet article est présenté par RentYourParis.com

Short term

Lors de sa promulgation en novembre 2018, la loi ELAN a introduit un nouveau type de contrat de location destiné à faciliter l’accès des personnes en mobilité professionnelle : le bail mobilité.

Quelles sont les spécificités? Comment le mettre en place? Nous allons tout vous expliquer.

La loi définit le bail de mobilité comme un contrat de location à court terme pour une location meublée accordée à un locataire qui, à la date de prise d’effet du bail, se trouve dans l’une des situations suivantes: être en formation professionnelle, aux études supérieures, à un contrat d’apprentissage , stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, mutation professionnelle ou affectation temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Quelles sont les caractéristiques du bail de mobilité ? 

Durée: Il peut être conclu pour une durée de 1 à 10 mois. C’est non renouvelable. Il ne peut être modifié qu’une seule fois par un amendement si la durée totale de la location ne dépasse pas 10 mois.

Résiliation: le locataire peut quitter le logement prématurément en respectant un préavis d’un mois. Ce n’est pas le cas pour le propriétaire qui ne peut donner congé au locataire avant la fin du contrat.

Garantie: Aucun dépôt ne peut être demandé au locataire. Le bailleur a toutefois le droit de demander une garantie.

Loyer et frais: le loyer prévu au bail ne peut être révisé et les frais de location doivent être fixés. Ils seront payés simultanément au loyer et ne pourront faire l’objet d’une régularisation en fin de contrat.

Comme vous l’avez peut-être deviné, l’un des objectifs du bail de mobilité est de restituer les logements locatifs précédemment utilisés pour des locations à court terme et qui sont restés vacants dans les grandes zones urbaines où la réglementation a tendance à se resserrer.

En effet, le contrat ne rentrant pas dans la catégorie des locations touristiques meublées nécessitant des formalités longues et onéreuses, le bailleur bénéficie de divers avantages tels que permettre de louer à un client de passage sur des périodes de 1 ou 2 mois sans avoir l’obligation de changer d’utilisation ou de s’inscrire auprès de la mairie.

Attention, la loi prévoit également que le contrat de mobilité respecte un certain formalisme dans sa rédaction (notice légale, motif justifiant le bénéfice du bail à mobilité à préciser) et dans sa mise en œuvre. Nous vous conseillons vivement d’obtenir un modèle de bail certifié ou de vous adresser à un administrateur de biens si vous souhaitez le mettre en œuvre sereinement.


The Mobility Lease or the Solution to rent his apartment from 1 to 10 months in all legality!

This article is presented by RentYourParis.com

Short term

When it was promulgated on November 2018, the ELAN law introduced a new type of lease to facilitate access for people on professional mobility: The Mobility Lease.

What are the specificities? How to set it up? We will explain everything to you.

The law defined the mobility lease as a short-term rental contract for a furnished rental granted to a lessee who, on the date the lease took effect, is in one of the following situations: to be in professional training, graduate studies, apprenticeship contract, internship, voluntary engagement in the context of a civic service, professional change or temporary assignment in the context of his professional activity.

What are the characteristics of the Mobility Lease?

Duration: It can be concluded for a duration between 1 to 10 months. It is non-renewable. It can be modified only once by an amendment only if the total duration of the rental is not more than 10 months.

Termination: The tenant can leave the accommodation prematurely by respecting one month’s notice. This is not the case for the owner who can not give leave to the tenant before the end of the contract.

Guarantee: No deposit can be requested from the tenant. The lessor is however entitled to apply for a guarantee.

Rent and Expenses: The rent provided in the lease can not be revised and rental charges must be fixed. They will be paid simultaneously to the rent and can not be the subject of regularization at the end of the contract.

As you may have guessed, one of the objectives of the mobility lease is to return rental housing formerly used for short term rentals that have remained vacant in major urban areas where regulations tend to tighten.

Indeed, since the contract does not fall into the category of tourist furnished rentals requiring to carry out lengthy and expensive formalities, the lessor owner enjoys various advantages such as to allow to rent to a customer of passage over periods of 1 or 2 months without having the obligation to make a change of use or to register with the Town Hall.

Attention, the law also provides that the mobility contract respects a certain formalism in its drafting (legal notice, reason justifying the benefit of the mobility lease to specify) and its implementation. We strongly advise you to obtain a certified lease model or to approach a property manager if you wish to implement it serenely.


Financement d’une propriété d’une valeur de 7 040 000€, Méribel.

Meribel 7,04M

Le profil

Lieu d’achat : Méribel, Alpes

Prix de la propriété : 7 040 000 €

Montant du prêt : 5 280 000 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 1,95% fixe

Quotité de financement : 75%

 

Le contexte

Le client souhaitait un emprunt le plus élevé possible afin d’optimiser ses impôts. Le tout, en maintenant un taux le plus bas possible et un remboursement mensuel fixe afin de planifier ses finances sur le long terme, ce qui signifiait qu’aucun taux variable n’était possible.

Notre approche

Le client souhaitait un emprunt le plus élevé possible afin d’optimiser ses impôts. Le tout, en maintenant un taux le plus bas possible et un remboursement mensuel fixe afin de planifier ses finances sur le long terme, ce qui signifiait qu’aucun taux variable n’était possible.


Latest transaction: €5,280,000 Loan for a property in French Alps.

Meribel 7,04M

The profile

Buying in: Meribel, Alps
Property price:
€7,040,000
Mortgage amount: €5,280,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 1.95% fixed
Loan-to-value: 75%

The background

The client wanted the highest mortgage possible to optimise his tax whilst keeping the rate as low as possible. He also wanted the same monthly repayments in order to plan his long-term finances. This meant that a variable rate was out of the question. 

Our approach

The challenge was to make sure that the Risk Committee at the bank would be willing to finance their biggest mortgage ever.

We built a very organised application and presented it in the way that Risk Committee prefers  – thanks to the help of our contact at the bank – in order to convince them that there was actually no risk for the bank. 

This ended up becoming the biggest mortgage of the year for French Private Finance and we managed to secure an excellent rate, fixed for the duration, with no collateral required by the bank and quite a high LTV (75%).


Louez légalement sur Airbnb à Paris: comment profiter du marché de la location à court terme?

short term rental

Avec environ 40 000 annonces publiées aujourd’hui sur Airbnb, Paris est la capitale mondiale de la location à courte durée de biens immobiliers de particuliers à particuliers. Paris est le marché numéro 1 pour Airbnb. Cette réputation est d’autant plus forte que beaucoup ont fait fortune en louant des logements sur la plateforme. Avec tous les problèmes liés à cette activité, les pouvoirs publics décident de limiter la location temporaire dans la capitale française.

Paris, une capitale en manque de logements

L’année dernière, Paris a connu environ 47 millions de touristes. Ce flux couplé à une population déjà nombreuse facilite la compréhension du problème. Cette augmentation du tourisme a eu l’effet pervers de favoriser la prolifération des annonces sur Airbnb.

Des particuliers investissent dans l’achat d’immeubles et mettent en location des bâtiments entiers sur Airbnb. La location inappropriée a eu pour effet de réduire le stock  de biens locatif destiné aux habitants de la ville. Cela correspond à 20 000 à 30 000 propriétés principales. En mettant l’article L631-7 en vigeur, l’État a rendu très difficile la location d’un logement à Paris sur Airbnb.

Alors, comment peut-on louer légalement en courte durée ?

Une autorisation de la Ville de Paris est nécessaire pour louer votre bien sur Airbnb. Pour obtenir cette autorisation :

  • Vous devez soumettre une demande pour modifier l’utilisation de votre propriété afin qu’elle devienne administrativement un espace commercial.

Si vous ne pouvez pas acheter un bien commercial afin de louer à court terme, vous pouvez joindre à votre demande d’autorisation une cession de titre commercial afin de transformer des bureaux en logements par exemple. Notez cependant qu’une vente de titres est estimée entre 1 500 et 2 000 euros / m².


Rent legally on Airbnb in Paris: How can you take advantage of the short-term rental market?

short term rental

With more than 40,000 ads published to date on Airbnb, Paris is definitely the world capital of peer-to-peer rentals. Paris is ranked the #1 city on Airbnb. This is mainly because renting out Parisian property is very lucrative. With some landlords abusing the system, the public authorities have, for more than a year now, decided to put restrictions on how property is rented in the French capital. So, how do you go about renting your property via Airbnb in Paris now?

Paris, an alarming situation and a housing shortage

Last year Paris witnessed more than 47 million visitors. Its popularity with tourists coupled with the huge number of people living in the capital is creating a serious housing shortage.

Tourism had the perverse effect of increasing the number of listings of Paris rentals on Airbnb and other similar sites.  People would purchase entire buildings, renovate them and list them entirely on Airbnb. This reduces the rental stock for Parisians looking for a place to live in the city. To put this into perspective, since the beginning of 2019 Paris has lost between 20,000 and 30,000 properties from the ‘main residence’ market. By resurrecting the article L631-7 of the Construction and Housing Code, the government has made it difficult to rent accommodation in Paris on Airbnb. Properties can only be rented on a short-term basis is certain criteria are met.

How do you rent your property in Paris on Airbnb?

An authorisation from the City of Paris is necessary to rent your property on Airbnb. To obtain this authorisation, two conditions must be met:

  • You must submit an application to change the use of your home so that it becomes administratively a commercial space.
  • The French government has placed restrictions on how many commercial properties can be in one area in Paris. This can make it challenging for property owners wishing to change their residential building into a commercial one.

If you buy a residential property and you want to rent it out short-term, you can apply for a commercial title when you make your application. This will allow you to turn an office building into housing, for example. Do note that the sale of commercial titles is usually between €1,500 and €2,000 per square metre.


Financement : Propriété d’une valeur de 1 470 000€ dans les Alpes.

Megeve 940,800

Le profil

Lieu d’achat : Megève, Alpes

Prix de la propriété : 1 470 000 €

Montant du prêt : 940 800 €

Durée du prêt : 12 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,65% fixe

Quotité de financement : 64%

 

Le contexte

Un client, travaillant au cœur de la City, rêvait d’acquérir une propriété dans les Alpes. Il cherchait  depuis un moment et a finalement trouvé un appartement rénové de 4 chambres à Megève.

Le client était intéressé principalement par des prêts In Fine, ce qui lui permettrait de limiter le montant des mensualités. Idéalement, le paiement à la fin de la période de 12 ans serait réalisé grâce en partie à la vente de ses actions ainsi qu’une partie de son capital retraite (exemptée d’impôt jusqu’à 25%) à l’âge de 55 ans.

Dans le même temps, le client souhaitait refinancer son prêt sur sa résidence principale en Royaume-Uni avec une banque britannique pour laquelle il disposait également d’un emprunt In Fine en prenant une avance supplémentaire. Cela augmentait cependant considérablement le taux d’endettement.

Notre approche

Nous avons étudié le dossier et déterminé que le client avait un très bon profil pour cette acquisition puisque le ratio d’endettement ne dépassait pas la limite de 40% et qu’il possédait une bonne combinaison d’actifs nets d’investissements et de biens tels que de l’art et du vin. Il est nécessaire de montrer avec quel capital et quelle stratégie le pret In Fine sera remboursé. Il est donc très important de présenter le dossier de la meilleure des manières dès le début afin que les préteurs le regardent sous le bon angle.

Si la quotité de financement ne dépasse pas 60% dans un prêt In Fine, il est également possible de ne pas souscrire à une assurance vie. Cependant, la limite de quotité de financement à l’époque était de 68%. Nous avons donc négocié pour que les deux parties se rencontrent à mi-chemin. La banque a accepté de renoncer à l’assurance vie pour une quotité de financement égale à 64%.

Enfin, le client souhaitant acheter la propriété par l’intermédiaire d’un fond commun de créances (FCC), nous l’avons présenté à un notaire pouvant l’aider à créer une SARL.


Latest transaction: €940,800 Loan for a property in French Alps.

Megeve 940,800

The profile

Buying in: Megève, Alps
Property price:
€1,470,000
Mortgage amount: €940,800
Mortgage type: Fixed Interest Only
Mortgage term: 12 years
Interest rate: 2.65% fixed
Loan-to-value: 64%

The context

This client, working in the heart of the City, dreamt of purchasing a property in the Alps. He has been looking for a while and finally found a refurbished four-bedroom apartment in Megève. 

He wanted an interest-only loan as this would allow him to keep the repayment costs down. He planned to make the payment at the end of the 12-year period using his workplace share incentive scheme and his 25% tax-free pension lump sum which he will receive when he turns 55.

At the same time, the client wanted to refinance his current main residence deal with a bank in the UK. He also had an interest-only mortgage on this property by taking a further advance on a very advantageous fixed deal which was increasing his debt ratio drastically.

Our approach

We studied his information and concluded that the client has a very good profile for the purchase as he would meet the 40% debt-ratio criteria and had a good mix of net assets which consisted of investments and goods, such as art and wine. This is essential to cover an interest-only loan. It is important to present the information like this right from the start so that the underwriters look at the file from the right angle. 

The usual threshold for waiving the insurance on interest-only terms is 60% and there are usually further conditions which need to be met. The LTV at the time was 68%. We managed to get both parties to meet half-way and reduce his LTV to 64% and waiver the life insurance. 

Finally, the client wanted to purchase the property through an SPV, so we introduced him to a notaire who can set up a SARL.