Financement d’une petite propriété en Ardeche

Ardeches

Le profil

Lieu d’achat : Joannas, Ardeche 

Prix de la propriété : 188 500 €

Montant du prêt : 100 000 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2,40% fixe

Quotité de financement : 53%

 

Le contexte

Un petit entrepreneur britannique d’origine Israélienne recherche une propriété située dans les montagnes de l’Ardèche, permettant une retraite estivale pour lui et sa famille. Ils se sont rendus dans la région à plusieurs reprises et ont enfin trouvé la propriété idéale.

Ils étaient désireux d’acheter la propriété en passant par un prêt immobilier et pensaient à l’origine de se financer du côté de leur banque au Royaume-Uni. Cependant, ils étaient préoccupés par les avantages des taux de change français. Ils ont donc recherché des alternatives de financement en France.

Notre approche

Comme avec la plupart des entrepreneurs, les prêteurs français procéderont à des vérifications supplémentaires pour s’assurer que la société est en bonne santé. French Private Finance («FPF») doit donc veiller à ce que les comptes et les déclarations fiscales des trois dernières années génèrent un bon revenu.

Souvent, les propriétaires d’entreprise vont choisir de se verser un petit revenu mais un important dividende. Cela est souvent problématique, surtout si les dividendes fluctuent ou sont en baisse. La solution consiste à maintenir les dividendes stables ou à augmenter d’année en année.

En gardant cela à l’esprit, FPF était capable de montrer aux prêteurs que le client était finançable et que l’entreprise était en bonne santé.


Latest transaction: €188,500 property in Joannas, Ardeche

Ardeches

The profile

Buying in: Joannas, Ardeche
Property price:
€188,500
Mortgage amount: €100,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.40% fixed
Loan-to-value: 53%

The context

A small British business owner of Isreali descent was interested in acquiring a property in the Ardeche mountains as a summer retreat for him and his family. They’ve visited the area on a number of occasions and found the right property at last. 

They were keen to buy the property using a mortgage and originally considered borrowing money from the bank back in the UK. However, they were concerned about the poor exchange rates and looked for alternatives for finance in France. 

Our approach

French lenders will carry out some extra checks to make sure that the company is financially healthy. At French Private Finance (FPF), we take a look at the last 3 years of accounts and tax returns to ensure that the borrower can afford the mortgage.

Oftentimes, the business owners will pay themselves a small income and a large dividend. Sometimes this can be problematic, especially if the dividends are fluctuating or are decreasing each year. The key here is to keep the dividends steady or increasing year-on-year. 

With that in mind, FPF was capable to show the lenders that the client could afford the mortgage and prove that the company is financially healthy. 

“Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage”  

“French private Finance Ltd is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority”


Cannes : Prêt de €285,000 In Fine

Le profil

Lieu d’achat : Cannes

Prix de la propriété : 475 000 €

Montant du prêt : 285 600 €

Durée du prêt : 7 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,55% fixe

Quotité de financement : 60%

 

Le contexte

Cet investisseur de fonds privés, aujourd’hui retraité, était préoccupé par l’idée d’obtenir un emprunt immobilier auprès d’une banque française. Avec plusieurs sources de revenus, y compris la rémunération en tant que membre du conseil d’administration de 3 sociétés différentes, il avait entendu dire à quel point les banques françaises peuvent être très strictes pour les emprunteurs aux profils financiers complexes.

Notre approche

French Private Finance a montré une attention particulière au dossier afin de s’assurer que celui-ci soit présenté de la manière la plus simple et compréhensible possible. Cela a impliqué de nombreux échanges avec notre client afin de faciliter la communication entre les deux parties, le tout en deux langues différentes. Le représentant de la banque n’a posé aucune question sur l’application car tout était claire, un rêve devenu réalité pour un courtier travaillant dans le monde du risque financier en France. Le client lui était ravi de notre efficacité et de la rapidité avec laquelle nous avons traité et présenté son dossier.

De plus, l’agent immobilier qui accompagnait l’acquisition de notre client a été impressionné par notre qualité de service et par le fait que nous l’avons continuellement tenu informé de l’avancé du processus. Ainsi, il a aujourd’hui signé un accord de partenariat avec French Private Finance et nous recevons régulièrement les dossiers de ses clients internationaux.


Latest transaction: €285,000 Loan for a property in Cannes.

Cannes

The profile

Buying in: Cannes, Alpes-Maritimes
Property price:
€450,000
Mortgage amount: €285,000
Mortgage type: Fixed Interest Only
Mortgage term: 7 years
Interest rate: 2.55% fixed
Loan-to-value: 60%

The context

This retired private equity investor was concerned about his ability to secure a mortgage with a French bank. As he had multiple income streams, including remuneration as a board member of 3 different companies, he was concerned about how strict French banks can be on borrowers with complex financial affairs. 

Our approach

FPF went the extra mile to ensure the file was presented in the simplest manner to the lender. This meant a lot of back and forth with the client to ensure his financial situation was easy to understand for a foreign bank. The analyst had no questions on the applicationa dream come true for any broker in the world of French credit risk assessment. The client was delighted with the speed of the process once we had the application in order.

Furthermore, the property agent was impressed by our level of service as we kept him updated throughout. He went on to sign a partnership agreement with French Private Finance.


Acheter comptant : Est-ce toujours une bonne idée ?

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Dès le plus jeune âge, beaucoup d’entre nous ont appris qu’il fallait minimiser sa dette au maximum. Cependant, l’achat d’une propriété comptant est-il toujours la meilleure option ? Nous  examinerons les avantages et les inconvénients dans cet article.

Avantages d’acheter comptant

L’un des principaux avantages de l’achat d’une propriété comptant est que le processus de transaction est beaucoup plus rapide car il n’est pas nécessaire de demander un prêt ou une hypothèque. De plus, les coûts d’achat seront moins élevés car il n’y a pas à payer de frais de dossier ou d’intérêts. L’assurance-vie (qui assure l’emprunteur en cas de décès) n’est pas non plus requise.

Acheter comptant n’affecte pas votre capacité financière mensuelle et il n’existe également aucun risque de possession de votre propriété si vous rencontrez des problèmes de trésorerie à l’avenir (sauf pour les entrepreneurs qui ont un statuts ou les actifs personnels et le professionnels sont mélangés).

Avantages d’acheter via un prêt immobilier

L’inconvénient le plus évident de l’achat en espèces est la diminution importante des avoirs liquides. Si la libération de capital est une option dans d’autres parties du monde si vous devez améliorer votre trésorerie, il est très difficile de le faire en France. Le fait de contracter un prêt permet de garder de l’argent de côté pour les mauvais jours.

Contrairement à la croyance populaire, souscrire à un prêt immobilier peut également vous aider à économiser de l’argent. Par exemple, si la propriété est louée, il est possible de compenser les intérêts versés avec tout revenu de location. En outre, avec les banques privées proposant des prêts allant jusqu’à 100% de quotité de financement, vous pouvez également éviter de payer tout impôt sur le patrimoine immobilier si le montant de votre capital dans la propriété est inférieur à 1,3 M €.

Si l’un des principaux inconvénients d’un prêt immobilier est de payer des coûts supplémentaires (tels que les intérêts et les frais de dossier et d’hypotheque), les faibles taux d’intérêt en France permettent d’annuler ces coûts en investissant l’argent dans un portefeuille financier. En effet, de nombreux produits «sûrs» ont un rendement qui peut dépasser le coût du crédit. Lorsque vous investissez, demandez toujours conseil à un conseiller financier.

Le remboursement mensuel restera le même si vous choisissez un taux fixe. Cependant, l’inflation signifie que la valeur réelle du remboursement du prêt dans 10 ans sera inférieure à celle du début.


Financement d’une propriété à Salies de Bearn, Pyrénées-Atlantiques

salies

Le profil

Lieu d’achat : Salies de Bearn, Pyrénées-Atlantiques

Prix de la propriété : 204 785 €

Montant du prêt : 164 800 €

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2,00% fixe

Quotité de financement : 80%

 

Le contexte

Un couple hispano-britannique souhaitait acheter une maison de vacances proche de Biarritz et de la frontière espagnole. Les clients avaient du mal à obtenir un prêt immobilier car ils résident actuellement aux États-Unis. Même s’ils étaient sous contrat d’expatrié temporaire, le “US Revenue and Customs” leur a demandé de remplir des formulaires fiscaux sur leurs actifs globaux.

Cela crée un certain nombre de problèmes de reporting pour les prêteurs européens, les obligeant à fournir un certain nombre de documents. En conséquence, nous avons pu proposer un nombre très limité de banques.

Notre approche

French Private Finance («FPF») était tenue de fournir des déclarations fiscales britanniques et américaines, cela était beaucoup plus familier aux pour les résidents britaniques. La banque était consciente de la complexité du système fiscal et fédéral des États-Unis. Ensemble, elles ont pu collecter les éléments clés afin de soumettre la demande au département de la conformité.

À la réception du compromis de vente signé, il était certain que la propriété nécessitait des travaux mineurs mais urgents. Le prêteur a accepté de financer la partie “travaux”, cependant, ils ont demandé un devis à un entrepreneur local. Pour ce faire, French Private Finance a collaboré avec les fournisseurs en utilisant leurs compétences pour obtenir quelques devis satisfaisants pour le prêteur.

Enfin, les clients devaient souscrire une assurance-vie obligatoire. La FPF a eu recours à un courtier d’assurance français, car toutes les sociétés d’assurance en France ne peuvent assurer les résidents américains. 


Financement d’une propriété à Cotignac, dans le Var.

cotignac-image

Le profil

Lieu d’achat : Cotignac, Var 

Prix de la propriété : 390 000€

Montant du prêt : 331 500€

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : Amortissable

Taux d’intérêt : 2,40% fixe

Quotité de financement : 85%

 

Le contexte

Un couple de Londres cherchait à acheter une propriété dans le sud de la France afin de se réunir en famille durant les vacances. Ils avaient déjà manqué quelques propriétés car ils n’étaient pas en mesure d’obtenir l’emprunt immobilier assez rapidement ou étaient défavorisés par rapport aux acheteurs comptant.

Ils ont enfin trouvé une propriété dans un petit village de Cotignac. Bien qu’ils se soient éloignés de la mer comme ils le voulaient au départ, la propriété est toujours à une heure de route de l’aéroport de Marseille ainsi que des plages de Sainte Maxime et de Saint Tropez.

Notre approche

Les clients cherchaient une option de financement avec une contribution personnelle la plus petite possible. Ils voulaient être sûrs que leur prêt immobilier serait remboursé d’ici la fin du terme. Ils souhaitaient obtenir le prêt avant les vacances scolaires.

French Private Finance («FPF») a tout d’abord étudié la possibilité d’un emprunt à amortissement constant sur 25 ans. Cependant, après avoir analysé le dossier, FPF a recommandé au client de réduire la durée à 20 ans. Bien que les mensualités aient augmenté, les clients économisent une quantité considérable d’intérêts sur la durée de l’emprunt.

French Private Finance a rendu possible l’ouverture d’un compte bancaire français sans qu’il ne soit nécessaire de se rendre en France. De plus, la plupart des banques françaises demandent que les clients souscrivent une assurance-vie distincte en cas de décès. Dans ce cas, FPF a pu faire appel à un courtier d’assurance établi au Royaume-Uni sans devoir procéder à des examens médicaux satisfaisant le prêteur. La prime d’assurance britannique est également généralement inférieure à celle de la contrepartie française.


Latest transaction: €164,800 Loan for a property in Salies de Bearn.

salies

The profile

Buying in: Salies de Bearn, Pyrénées-Atlantiques
Property price:
€204,785
Mortgage amount: €164,800
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.00% fixed
Loan-to-value: 80%

The context

A Spanish-British couple wanted to purchase a holiday home close to the popular and historic 

seaside resort of Biarritz in the SW of France, a few miles from the Spanish border. They had struggled to obtain a mortgage because they were currently living in the USA where, despite being on temporary expat contracts, the US Revenue and Customs required them to fill in tax forms on their global assets. This created a number of reporting issues for several European lenders that they applied to, and the couple were soon snowed under with paperwork. Because of these complications, the number of banks left that the couple could still try and get a mortgage from was greatly reduced. 

Our approach

French Private Finance (FPF) was required to provide both UK and US tax returns to the lender – US tax returns being a lot more comprehensive than their UK counterparts. The bank was aware of the complex US Federal and State tax system, and were able to pick up the key elements in order to put the application through the bank’s compliance department.

Upon receiving the signed compromis de vente, it transpired that the property needed some small but urgent works. The lender agreed to finance these; however, they asked for a quote from a local contractor. In order to facilitate this, French Private Finance used their local knowledge to source several quotes, which proved satisfactory to the lender. 

Lastly, the clients needed to take out a life insurance policy, which is a requirement for most banks in France when taking out a mortgage. FPF used a specialist French insurance broker for this, because not all insurance companies in France are able to insure US residents. 

“Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage”  

“French private Finance Ltd is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority”


Latest transaction: €390,000 property in the Var

cotignac-image

The profile

Buying in: Cotignac, Var
Property price:
€390,000
Mortgage amount: €331,500
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.40% fixed
Loan-to-value: 85%

The context

A couple from London was looking to buy a property in the South of France as a holiday retreat for the whole family. They had previously missed out on several properties as they were not able to secure a mortgage quickly enough, or they had lost out to cash buyers.

Eventually, they found a property in the small village of Cotignac. Although it was a little further away from the sea than they had originally anticipated, the property was still within an hour’s drive of the international airport at Marseille – as well as the beaches of Sainte Maxime and Saint Tropez. 

Our approach

The clients wanted to put down the smallest deposit they could, and also wanted to be sure that the mortgage would be fully paid off by the end of the term. They were keen on securing a mortgage as fast as possible – ideally before the school holidays. 

French Private Finance (FPF) initially investigated the possibility of a 25-year repayment mortgage. However, upon analysing the couple’s situation more closely, FPF recommended that the client reduce the duration to 20 years. Although the monthly instalments increased, the clients would ultimately save a considerable amount of interest over the duration of the mortgage. 

French Private Finance were able to do several things to ease the couple through the purchase, including helping them open a French bank account without them having to fly over to France. FPF were also able to help them find an alternative to the traditional way that French lenders operate. The banks usually require separate life insurance cover to be taken out with them or an approved partner, but in this case FPF used a UK-based insurance broker – and without the need for the couple to have to undergo medical examinations, a solution that was accepted by the lender. Another plus: UK insurance premiums are generally lower than in France.  

“Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage”  

“French private Finance Ltd is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority”


Buying a property: cash vs. mortgage

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From a young age, many of us are taught that debt is something to be avoided.  However, is purchasing a property in cash always a better option than borrowing the money from a bank? We take a look at the pros and cons of each in our latest blog post.

Pros for buying in cash

One of the biggest advantages of buying a property in cash is that the transaction process is much faster as there is no need to apply for a loan or mortgage. In addition, the purchase costs will be lower as you will not need to pay arrangement fees or mortgage registration tax.

Buying in cash doesn’t affect your monthly affordability and there is no risk of your property being repossessed if you run into cash flow problems down the line.

Pros for paying with a mortgage:

The most obvious disadvantage of buying in cash is that it leaves you with a massive hole in your pocket. This can affect your liquidity as a sizeable chunk of your savings will be locked up in brick and mortar. While equity release is an option in other parts of the world if you need to improve your cash flow, it’s very difficult to release equity in France. Taking out a mortgage will allow you to keep some money aside for rainy days and emergencies.

Contrary to popular belief, taking out a mortgage can also help you save money. For example, if the property is rented out, it is possible to offset the interest paid against any rental income. In addition, with private banks offering mortgages of up to 100% LTV, you may also be able to completely avoid paying any property wealth tax if the amount of money you personally put forward is less than 1.3m.

While one of the biggest drawbacks of a mortgage is that you will have to pay additional costs on top of the value of the property (like interest and arrangement fees), low interest rates in France mean that these costs can often be cancelled out by investing money into a financial portfolio. Indeed, many ‘safe’ products have a return which can beat the cost of the mortgage. When investing, always seek advice from a Financial Adviser.

The monthly mortgage repayment will stay the same if you choose a fixed rate. However, inflation means the real value of the mortgage repayment in 10 years will be lower than was at the start. 

Finally, a mortgage allows you to put some money aside for rainy days! 


Everything you need to know about “notaires”

notary

Without a true UK equivalent, it can be difficult to understand the role of the notaire. In our latest blog post, we take a look at what they do and demystify the costs involved.

What is a notaire and do I really need one?

When selling or buying property in France there needs to be an intermediary present who authenticates the transfer of ownership and reports it to the state. This is where the notaire steps in.

The notaire is not only a key player in the transaction process, they are a legal requirement. As a representative of the state, they are non-bias and their duty is to the transaction. Think of them as the referee. They are simply there to make sure that the transaction complies with French property law and ensure that any taxes are collected.

Notaires aren’t strictly limited to French property law, they are also necessary for a number of other transactions in France such as donations and inheritance.

The role of the notaire

Signature of the “Compromis de Vente’’ (the sales contract)

In France, the sales contract is signed at the beginning of the process once an offer has been accepted by the seller. Technically, you do not need to have a notaire at this stage, but it is a good idea to have one as they can help with legal and financial matters such as mortgage clauses.

During the sales process

Before the signature of the deed happens, the notaire will have to collect the seller’s “Titre de propriété”, a legal document proving that he owns the property. Then, he will ask for 5% to 10% of the property price as a warranty (called “depot de garantie’’ in Moliere’s language).

Between signing the sales contract and final deed, the notaire will carry out a number of searches which can take up to three months. 

This includes, but is not limited to the following:

– Identifying the buyer and seller by checking birth and marriage certificates

– Checking that the mortgage is not higher than the value of the property

– Verifying that the property is usable

In order to complete these checks, the notaire may ask you for further documents.

Completion

If there is a mortgage, the notaire will ask the bank to release the money a few days before the deed is signed.

The money from the mortgage and any personal funds never enter the notaire’s hands, they are sent to an escrow account instead. So there is no need to worry about the notaire running off with the money! The money will be transferred to the seller after the deed (called an “acte de vente’’) is signed. Once this is completed, the notaire will give the buyer a certificate of ownership.

Cost

Notary fees do not depend on the notaire you choose, but rather on the value and the condition of the property (newbuild or existing). For a new-build property, the fees are around 2-3% of the property price whilst existing properties have a higher rate of a higher fee of 7-8%.

Though they are called “notary fees’’, 85% is paid to the state and the notaire receives the remaining 15% as payment.

Table (guideline):
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Sainte Maxime : financement d’une propriété d’une valeur de 1,25 million €

guillaume-baudusseau-399124-unsplash

Le profil

Lieu d’achat : Sainte Maxime

Prix de la propriété : 1 250 000 €

Montant du prêt : 700 000 €

Durée du prêt : 7 ans

Type de prêt : In Fine

Taux d’intérêt : 2,45% fixe pour la durée

Quotité de financement : 56%

 

Le contexte

Le client désirait acheter une fabuleuse propriété dans le sud de la France, à Sainte Maxime, à quelques kilomètres de Saint Tropez. Il avait quelques requêtes au sujet du financement de son bien et French Private Finance a pu l’assister dans chacunes d’entres elles.

  • Tout d’abord il cherchait à sécuriser un prêt In Fine, permettant à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité.
  • De plus, FPF lui a trouvé un taux d’intérêt fixe
  • Enfin, l’obligation de souscrire à une assurance décès a été levée alors qu’elle est normalement sollicitée par la banque surtout pour les prêts In Fine.

Notre approche

Ce fut une application extrêmement rapide et de ce fait le record chez French Private Finance: seulement 23 jours entre le premier contact et l’obtention du prêt immobilier avec la banque alors que généralement la moyenne est de 100 jours.


Mougins : Obtention d’un prêt de 556 000€

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Le profil

Lieu d’achat : Mougins

Prix de la propriété : 695 000 €

Montant du prêt : 556 000€

Durée du prêt : 20 ans

Type de prêt : amortissable

Taux d’intérêt : 2,45% fixe

Quotité de financement : 80%

 

Le contexte

Les résidents de Singapour peuvent généralement obtenir une quotité de financement de 60% maximum. Cependant, pour ce client, partenaire d’un cabinet d’avocats prestigieux, nous avons réussi à augmenter cette quotité en présentant son expérience en tant qu’expatrié d’une société en nom collectif à responsabilité limitée britannique.

Notre approche

L’achat d’une propriété depuis l’étranger peut être un processus long et fastidieux, en particulier pour des professionnels très occupés. Grâce à son réseau, French Private Finance facilite considérablement la tâche de ses clients. Il est en effet possible de tout organiser à distance, depuis la demande d’emprunt jusqu’à la création d’un compte bancaire et la mise en place d’une assurance vie (avec tests médicaux à Singapour). French Private Finance s’occupe de tout.

Le client fut ravi de la facilité avec laquelle nous avons présenté son dossier et obtenu l’emprunt avec la banque. De ce fait, il nous a recommandé à plusieurs de ses amis et collègues que nous accompagnons aujourd’hui dans leur achat immobilier.


How to Finance: €1.25 Million property in Sainte Maxime

guillaume-baudusseau-399124-unsplash

The profile

Buying in: Sainte Maxime
Property price:
€1,250,000
Mortgage amount: €700,000
Mortgage type: Interest Only
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.45% fixed for the duration
Loan-to-value: 56%

The context

The client was buying a fabulous property in the south of France, near Ste Maxime. He had a few requests and FPF delivered:

  • Interest Only: check
  • Fixed rate for security: check
  • No life insurance: check (which is amazing on an interest only mortgage as the bank’s risk does not decrease over time)
  • Quick process: check

Our approach

From the first call to receiving the mortgage offer, it took only 23 days which is FPF’s absolute record (the average is about 100 days). The client was brilliant, the bank was efficient, and everyone pitched in and did the work!


How to Finance: €556,000 Mortgage in Mougins

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The profile

Buying in: Mougins
Property price:
€695,000
Amount: €556,000
Mortgage type: Repayment
Mortgage term: 20 years
Interest rate: 2.45% fixed
Loan-to-value: 80%

The context

Singapore residents can generally obtain a max LTV of 60%. For this Partner of a top tier law firm, we increased the debt to purchase price ratio by showcasing his track record as an expat of a bespoke UK based LLP.

Our approach

Buying a property from abroad can seem lengthy and tiresome, particularly for busy professionals holding high level positions. However, our network can make it easy for you. It’s possible to do everything remotely, from applying for a loan to setting up a bank account and arranging a life insurance policy; FPF looks after everything until completion.

The client was very pleased with the ease of the process and introduced several friends and colleagues to FPF for advice.