Quelles informations les prêteurs français utilisent-ils pour traiter votre demande de prêt immobilier ?

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1 – De la situation matrimoniale à l’âge … Les prêteurs veulent tout savoir.

Le premier objectif de la banque est de déterminer si vous répondez aux exigences de votre projet immobilier. Les prêteurs voudront en savoir plus sur votre situation personnelle (état civil, âge, santé…) et sur la propriété que vous souhaitez acquérir (prix, plan…).

Même si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier seul, la plupart des banques en France exigent les mêmes détails concernant votre conjoint (si applicable). Les prêteurs prendront en compte les revenus et les dettes du foyer fiscal pour trouver un montant d’emprunt maximum.

L’âge et l’état de santé sont également des facteurs très importants, plus le demandeur est jeune et en bonne santé, meilleur est le taux d’assurance décès. Habituellement, les banques locales feront en sorte que le remboursement du prêt dans sa totalité interviendra avant votre 70e anniversaire (sauf pour la banque privée). Pour les rares prêteurs qui pourraient accepter, le taux d’assurance décès souvent élevé a de bonnes chances de vous en dissuader.

 

2 – Ils examineront de très près votre situation financière

Les banques vous demanderont de ne pas franchir un taux d’endettement de 33%

Pour donner un exemple, si vous avez un revenu total de 3000 € par mois, votre mensualité de prêt ne doit pas dépasser 1000 € par mois et c’est en supposant que vous n’avez pas de dettes au préalable (prêts auto, conso, etc…).

Peut on dépasser cette limite de 33%?

Certaines banques peuvent pousser la limite à 40% si elles décident que le demandeur a un «reste-à-vivre» suffisant. Il est beaucoup plus facile pour une personne gagnant 10 000 € de revenu par mois de vivre avec un endettement de 40% par rapport à une personne gagnant 3 000 €.

Les actifs

Certaines banques examinent les actifs qu’un client détient avant de décider d’offrir un prêt, et un bon nombre d’entre elles appliquent des critères d’actif net en fonction des quotités de financement et produits. Un bon exemple de ceci est le prêt In Fine (le capital emprunté est remboursé à la fin du prêt en une fois), pour lequel certaines banques peuvent demander de posséder 120% du montant du prêt en actifs.

L’actif net est déterminé en prenant la valeur des actifs existants tels que les biens immobiliers, les portefeuilles d’actions ou d’obligations et l’argent dans des comptes d’épargne autres que de retraite et en déduisant toutes les dettes en cours. Si le montant final est supérieur à 120% du montant du prêt souhaité, la banque française ne devrait avoir aucun problème à consentir le prêt – bien que des critères de revenu s’appliquent toujours.

Cependant, d’autres banques peuvent exiger que vous soyez propriétaire d’une maison ou que vous déteniez 30% du prix d’achat en espèces avant de vous accepter en tant que client.

Dans tous les cas, vous devez avoir suffisamment d’épargne pour le dépôt ainsi que les différents frais (notaire, hypothèque, banque, courtage) et prouver qu’il vous reste suffisamment d’argent après l’achat pour les possibles mauvais jours.

 

3 – Et si le bien est connecté à une activité commerciale? 

Nous avons reçu de nombreux appels de personnes souhaitant acheter un immeuble commercial en France. Les gîtes et les lacs de pêche sont particulièrement appréciés. Malheureusement, ces types de propriétés ne sont pas finançables par un prêteur classique, car elles sont considérées comme une activité commerciale et nécessitent donc un prêt professionnel pour les entreprises.

 

4 – Quelle est l’approche des banques françaises et quel est notre rôle?

Il est un peu difficile de toutes les regrouper bien qu’il existe certaines généralités. Que nous ayons affaire à une banque nationale ou à prêteur local, ils seront extrêmement exigeants. Il est inhabituel de pouvoir sauter une partie du processus ou de remplacer l’un des documents dont ils ont besoin par un autre. Leur attitude générale est qu’ils ont suffisamment de clients et cherchent des clients sur le long terme. 

Alors pourquoi perdre du temps si vous ne savez pas par où commencer ? En utilisant un courtier, vous pouvez acquérir leur précieuse expérience et une présentation des demandes aux prêteurs d’une manière qui leur sera plus acceptable, donc notre recommandation pour les demandes de prêt en France (et même ailleurs) est de toujours utiliser un courtier.