SARL Immobilière : Est-ce viable ?

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La SARL, société à responsabilité limitée, est un des types d’entreprises les plus répandu. Ceci dit, elle est méconnue dans le domaine de l’immobilier. La société doit être composé de deux associés, si vous êtes seul, vous pouvez créer une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Dans le cas de la SARL de famille, celle-ci oblige la SARL a etre constituée des membres de la même famille en lien directe (enfants, parents, grands parents, frères et soeurs, conjoints, personnes liées par un Pacs ou mariage), et uniquement cela ! La création d’une SARL de famille avec sa nièce ou son oncle est impossible (par exemple). Dans ce cas il faudra se tourner vers la SCI (Société Civile Immobilière).

Avantages :

Devant la loi

La responsabilité des associés est limité en fonction de l’apport au capital de la société. Cependant, il sera difficile de contracter un emprunt immobilier avec un faible capital. Il sera alors nécessaire d’augmenter l’apport ou de se porter caution pour la SARL.

Flexibilité

Il existe trois grandes familles de SARL, la SARL “classique”, la SARL familiale, et si vous souhaitez vous lancer seul, la SARL Unipersonnelle (ou EURL). Pour cette dernière, vous pourrez à tout moment changer son statut dès l’entrée d’un nouvel associé.

Location meublée et cotisations sociales

La différence notable entre SARL familiale / EURL et SCI est qu’il est possible d’obtenir le régime loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il est alors possible d’être imposé sur le revenu. De plus, lorsque vous êtes seul, vous ne payerez pas de cotisations sociales si vos revenus sont égaux ou inférieurs à 23 000 Euros. Cependant, cela est apprécié par associé. Par exemple, si vous êtes quatre associés, ce seuil est augmenté à 92 000 Euros !

Les plus-values

Les plus values immobilières relèvent du régime des plus values professionnelles du fait que l’activité de la société est commerciale. Il est intéressant de relever que les plus-values immobilières à long terme bénéficient d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième. Autrement dit, les plus values sont totalement exonérées au bout de 15 ans (contre 22 ans pour les particuliers (ou SCI) et même 30 ans sur la partie prélèvements sociaux).

Transmission des parts

La SARL familiale permet le démembrement des parts sociales (possibilité de dissocier usufruit, et nue propriété). Si vous conservez l’usufruit (vous continuez à percevoir les loyers) et que vous transmettez à vos enfants la nue propriété, le montant des droits de succession sera généralement très peu élevé puisque calculé sur un montant forfaitaire en fonction de l’âge auquel vous procédez à la donation. On peut voir un certain avantage de transmettre ses parts lorsque la société est endettée.

Récupération de la TVA

Lorsqu’un investissement LMNP est soumis à la TVA (20%), il est possible de la récupérer 6 mois après l’acquisition de la propriété. Afin de disposer de cette récupération, il faut que votre bien soit dans une des catégories suivantes :

  • Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger

Il faut également offrir 3 de ces prestations, que cela soit de manière gratuite ou payante:

  • Le petit déjeuner
  • Le nettoyage quotidien des locaux
  • La fourniture de linge de maison
  • La réception de la clientèle

Il ne faudra pas revendre le bien avant 20 ans, sinon la TVA devra être remboursée à l’Etat au prorata. Si vous disposez d’un bail commercial, il sera alors nécessaire de vendre votre propriété avec ce dernier pour ne pas être redevable.

Désavantages :

Mise en place

Il faut rédiger les statuts avant de les déposer au greffe du Tribunal de Commerce et d’en faire la publicité dans des journaux d’annonces légales. Cela se chiffre entre 1000 € et 2000 €.

Direction

La société est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés parmi les associés ou en dehors d’eux. Il doit s’agir de personnes physiques. Le gérant dispose de pouvoirs qui sont définis dans les statuts de la SARL de famille. Les associés se réunissent au minimum une fois par an en assemblée générale ordinaire. Les décisions entraînant une modification des statuts se prennent en assemblée générale extraordinaire.

Changement de régime

Lorsque l’on choisit l’impôt sur la société, on ne peut plus revenir à l’imposition sur le revenu. Le changement est possible dans l’autre sens.

Si choix de l’impôt sur le revenu

La SARL, puisqu’elle réalise des opérations économiques à titre onéreux est redevable de la TVA. Lorsque vous récupérez la TVA sur le montant du bien, vous devrez reverser une TVA de 20% a l’état sur les loyers perçus pour le régime classique. Concernant des biens LMNP en résidence senior, étudiante, d’affaires ou de tourisme, c’est un taux de 10% qui s’applique. Pour finir, concernant les biens LMNP en résidence de type EHPAD c’est 5,5% de TVA.

Si choix de l’impôt sur la société

Pour les sociétés dont le CA est inférieur à 7 630 000, l’imposition à l’IS est le suivant :

  • la tranche de bénéfice de 0 à 38 120 euros, le taux d’IS est de 15 %.
  • la tranche de bénéfice de 38 120 à 75 000 euros, le taux d’IS est de 28 %.
  • au-delà de 75 000 euros, le taux d’IS est de 33,33 %.

Pour les sociétés dont le CA est entre 7 630 000 et 50 000 000 €, l’impôt est le suivant :

  • la tranche de bénéfices de 0 à 75 000 euros, le taux d’IS est 28 % ;
  • au-delà de 75 000 euros, le taux d’IS est de 33,33 %.

Pour les sociétés dont le CA est supérieur à 50 000 000 euros, le taux d’IS est de 33,33 %.

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/imposition-des-resultats

La contribution économique territoriale

Comme toute personne physique ou morale qui exerce en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée, la SARL est redevable de la contribution économique territoriale (anciennement taxe professionnelle). Les entreprises nouvellement créées échappent à la taxe l’année civile de leur création.

Conclusion :

Une SARL immobiliere présente plus d’avantages pour moins d’inconvénients que la SCI. Cependant, il faudra faire très attention de respecter les exigences d’une SARL de famille si vous voulez profiter au maximum de la location meublée.