SCI : Avantages et inconvénients

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La SCI, ou Société civile immobilière, est une entreprise qui permet à plusieurs personnes de s’unir dans l’achat d’un ou plusieurs biens. Les partenaires de SCI peuvent faire des contributions en nature, c’est-à-dire qu’ils réunissent des biens mobiliers ou des biens immobiliers dont ils sont propriétaires. Ces apports en nature ou en espèces, vous donnent droit à des parts de SC. Ainsi, les partenaires partagent les profits et les pertes. Les SCI peuvent être gérées par un ou plusieurs gestionnaires sélectionnés par les partenaires. Les gestionnaires peuvent être des personnes physiques ou morales, par exemple une entreprise.

Avantages

Devant la loi

Une SCI a l’avantage de protéger les actifs des partenaires. Inscrite au registre des commerces et des sociétés, elle possède une juridiction différente de celle des partenaires. Une SCI est l’unique propriétaire des biens immobiliers, par conséquent, en cas de difficulté financière, les prêteurs doivent d’abord contacter la SCI. Si leur action échoue, ils peuvent intenter une action en justice contre leurs partenaires. Seules les actions peuvent être saisies par les créanciers. De plus, il est difficile pour les créanciers de vendre les actions d’une SCI ou de connaître l’étendue de leur patrimoine. Les partenaires ont une responsabilité indéterminée en fonction de leur participation au capital social de la SCI, et non par solidarité. Cela implique que les prêteurs doivent agir indépendamment de chaque partenaire pour les obliger à assumer leurs responsabilités.

Succession

Une SCI donne également aux parents la possibilité de transférer progressivement leurs biens à leurs enfants, tout en maintenant la gestion des actifs. Ils apportent simplement des biens dans la SCI et distribuent des actions de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI et conservent ainsi le contrôle sur les propriétés. Lorsque les parents et les enfants d’une même famille sont liés à une SCI, nous parlons d’une SCI familiale.

Imposition

Une Sci rend possible une imposition avantageuse. En effet, la vente d’une propriété vous rend redevable de l’impôt sur la plus-value, cet impôt est exonéré après 22 ans de détention de la propriété. Dans le cas de la SCI, c’est la date de création de la SCI qui comptent. Même si vous achetez des biens immobiliers des années après le lancement de l’activité de la SCI, vous serez, de la même manière, exonérés de cet impôt après 22 ans suivant la création de la société. De plus, pas besoin de passer par un notaire lors de la vente de parts.

Investissement:

La SCI permet l’achat de plusieurs propriétés, de part, notamment, la capacité à posséder plusieurs associés, et donc plus de garanties auprès des banques. Cela permet donc de facilement se lancer dans la location (acheter plus de bien et faire grandir son capital bien plus vite).

Entreprise

En tant que chef d’entreprise, vous pouvez également utiliser une SCI pour acheter les biens immobiliers nécessaires à celle-ci. La SCI facturera le loyer en déduisant les frais de location. Cet arrangement vous permet également de distribuer des actions de SCI à vos enfants sans qu’ils soient dans votre entreprise. De plus, les créanciers de votre entreprise ne pourront pas attaquer la SCI, ce qui garantit la protection de l’immobilier.

Inconvénients:

Création

Le plus gros inconvénient de SCI est sa création. Pour sa création, il est nécessaire de remplir certaines formalités, notamment:

  • rédaction des statuts
  • enregistrement des statuts au service des impôts,
  • publication de la constitution de la SCI dans le Journal d’annonces légales (JAL),
  • l’enregistrement de SCI auprès du greffe du tribunal de commerce,
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.

Ces opérations ont un prix, surtout si vous vous adressez à un avocat pour rédiger les statuts. Quant à l’annonce légale, cela coûte environ 200 €.

Gestion

Vous devez vous conformer aux politiques de la SCI, telles que la tenue d’une assemblée générale annuelle ou la tenue de comptes. La comptabilité sera plus stricte si vous choisissez de déclarer la SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés. Les comptes doivent être transférés au registre chaque année.

Engagement

Vous devez également prendre en compte le fait qu’en tant que partenaire d’une SCI, vous avez une responsabilité indéterminée en ce qui concerne les dettes de la société, et ce, proportionnellement aux parts que vous détenez.

Vente de parts

Vendre des parts d’une SCI peut être difficile si la loi prévoit une clause d’approbation. Si vous voulez vendre, il faudra le consentement des autres partenaires.

Pour résumer

Créer une SCI est une bonne alternative si vous envisagez de simplifier la transmission et de protéger les actifs immobiliers, cela vous permet de faire preuve de souplesse dans le choix du système d’imposition et d’ajouter la possibilité de vendre facilement des parts avec l’accord des actionnaires. Mais la procédure peut sembler complexe, vous devez être rigoureux en ce qui concerne l’organisation de l’assemblée générale et la comptabilité.